【お便り返し】売却の際、囲い込みをされないようにするために、、、

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珍しく「大阪タワー」指名のご質問をいただきましたので、さくっとお答えしたいと思います。

差出人: 凶真

誰に答えて欲しいですか?
大阪タワー

メッセージ本文:
私の両親が実家の戸建を売却予定です。
京都府、大阪府エリアでおすすめの仲介業者を教えてもらえませんでしょうか。
東京であればお願いしたい仲介業社がありますが、関西には疎くご教示いただきたいです。
情報の囲い込み、両手前提などを行わず、信頼できる業者を希望します。
よろしくお願いします。

売るのはなかなか難しい

シンプルですけど、なかなかお答えするのが難しいご質問ですね。

※囲い込み:専任媒介契約の場合、仲介会社が売主、買主双方からの手数料欲しさのために他者からの物件紹介を意図的に抑制して、自社のお客さんを優遇して売ること。現実には横行してしまっています。

結論から申し上げますと、「ご紹介できる仲介業者はございません!」というのがお答えになります。

なぜなら、囲い込みをするかしないかというのはその営業マンによると思うからです。
この業界にいると大手仲介でもA社はする、B社はしない、ということは耳にしますがそれも結局は会社というよりも営業マン一人一人の倫理観によるところが大きいのではないでしょうか。

例えば、マンションマニアさんのマンションカウンターさん(マンションカウンターさんは大阪にもお店はあるそうです)なんかは囲い込みをしないと標榜されておりますので信用できるとは思いますが「本当にしていないか!?」と言われましても、私としては「たぶんそうだと思う」程度のお答えしかできません。

極論ですが、仮に私が売却した時に囲い込みがなく、良かったとしても凶真さまが売却される時に囲い込みされないとも限りません。

また、根本的には地域差もないような気がします。ただ、人気のタワーマンションであれば、囲い込み率は上がる気がします。黙ってても売れるような物件であれば、自分のお客さんを連れてきて両手にしたいと思うのも人情、ということでしょうか。

中古マンションを売却した話(その1)


囲い込みをされないために

さすがに、これだけで終わるわけにはいかないのでどうすれば、幸せに売却できるか?を考えていきたいと思います。

⑴一般媒介にする

究極的にはこれしか有り得ないと思います。囲い込みというのは専任媒介契約を結ばない限り起こり得ないことですので、複数社と媒介契約を結ぶ一般媒介契約にしておけば問題はなくなります。

ただ、当然一般媒介なりのデメリットはあります。
  • 仲介手数料は基本的に満額
→専任の場合は特に売り方は手数料をサービスしてもらえる場合が多いです。
  • サービスを受けられない
→大手の専任媒介であれば、設備保証やプロカメラマンによる3D撮影などのサービスがありますが、一般媒介ではそういったサービスは受けられない、ことが多い。
  • suumoなどにたくさん同一物件が出ると、買い手の心象が悪くなる
→不人気物件と思われる可能性が増えそうということでそう言われることが多いですが、個人的にはこれはあまりピンと来ません。suumoなどのサイトで目にする回数が増えた方が有利な気がします。

⑵専任媒介で頑張る場合

上記に挙げたようなことをメリットと感じ、専任媒介で頑張る場合であれば、道は一つしかないと思います。

それは舐められないようにすること!

アイデアはいくつかあります。
  • お知り合いの東京の仲介会社さんに相談してみる
  • 反響の状況の確認など、営業マンに頻繁にコンタクトを取る
  • 宅建業法で媒介契約の契約期間は3ヶ月までと決まっているので、3ヶ月でスパッと切ると最初に宣言しておく。
  • 売却査定は複数社で行っておく(他にもツテがあることをほのめかしてく→仮に良くなければ、いつでも切り替えられるように。)
  • ふだんからスムログやマンションマニア、のらえもん、はるぶーなどのツイッターを読んでいると担当者に言う笑
このシャツを着て仲介屋さんに行ったら、囲い込みなんて絶対にされないような気がします笑



↑こういった皆さんとお仲間と思わせたら、勝ちかなと思います。

例えば、はるぶーさんがご自宅を売却されるとして、任された仲介店が囲い込みできるでしょうか!?

さすがにそんなことをする勇気のある人はなかなかいないと思います!笑

自分の場合

私もマンションの売却を行なったことがありますが、その際は専任媒介で大手仲介にお願いしました。

その仲介会社は購入する際にお願いしたところで、その流れで売却もお願いしたという感じです。ですから、特にこだわりがあったわけでもなく、何となく担当者が信用できる感じがしたからというところが大きかったです。

今の時代、ほとんどの人はsuumoやホームズといったポータルサイトを見て気になったら問い合わせをするという人が多いと思います。ですから、的確に露出さえできていれば、一般でも専任でも同じなのかなと。

あとは担当者とどれだけ一緒になって頑張っていけるかということが大切なことで、専任を渡して頑張ってもらえるのなら、それはそれでアリだと私は思っています。

特に、凶真さんの場合はご両親が売却されるとのことですから、尚のこと担当さんとの相性というのは大切だと思います。

ご質問の回答にはなっていないと思いますが、うまくいくことを陰ながら応援しております!!!

 

 

おまけ

スムログにスムログでないブログを紹介してもいいのかはわかりませんが、餅つき名人さんのブログはとても勉強になりますし、面白いので読んでみてください。

第4章:自宅売却の仲介業者選び



第5章:売却開始と買付申込



第6章:売れない我が家



第7章:仲介業者の変更



第8章:自宅売却の完了(第2部完)



 

スムログ出張所(マンションコミュニティ)

ABOUTこの記事をかいた人

こんにちは、大阪タワーです。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

1 個のコメント

  • 凶真 より:

    とても勉強になりました!
    ありがとうございました!

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