グランドメゾン新梅田タワー the club residence モデルルーム訪問

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今回は、今大阪で販売中のマンションの中でも、大注目の『グランドメゾン新梅田タワー the club residence』をご紹介したいと思います。

本物件については、住井はなさんが記事にされていますので、先にそちらをご覧ください。(私のつたなさがバレるので嫌ですけど、読んでいただいている皆さんのためだから仕方がない!)


まず、私はこのマンションのモデルルームは三回目の訪問となります。本当に欲しいなと思い、最初期に二度ほど訪問をいたしましたが、条件が合わずで買えず。。。
(ちなみに、兄弟物件のグランドメゾン新梅田タワー(通称:ミニグラメ)』も当時、真剣検討しました。散々悩んだ挙句、今住んでいるマンションを買うことになり、見送ってしまいましたが。。。)

ということで、私にとって、三度目の訪問で、三度目の正直!?ということになります。

グランドメゾン新梅田タワー(ミニグラメ)

立地

積水ハウスが新梅田と呼ぶエリアの中心、旧朝日放送・プラザホテル跡地となります。

積水ハウスはこの周辺で、本社のある梅田スカイビルは言うに及ばず、前述のミニグラメ(ミニグラメには、商業棟もあります)やマリオット系のホテルモクシ―大阪新梅田など、開発を積極的に展開しており、エリア全体の底上げを行っています。



そして、何より、このマンションの最大の特徴は梅田北ヤードの再開発の間近というところでしょう!!!


こちらは17haに及ぶ、大規模再開発です。(グランフロント大阪で約7haの面積ですから、相当の大きさですね!)都市公園や複数のホテル、オフィス、住宅が整備される予定です。

当然、足元には、グランフロント大阪のような商業施設もできることでしょう。

また、同地区には(仮称)北梅田駅も整備されます。これは新大阪から(将来的には)JR難波駅までつながる(仮称)なにわ筋線の新駅となります。

このマンションからの新大阪や関西空港までのアクセスも上がります。ただし、マンションから新駅までの距離は現状の大阪駅までの距離と大差ないので、そこまで利便性が上がるかと言われると微妙かなと思います。

ただし、現状で考えると、大阪駅桜橋口から徒歩14分の距離とはいえ、引渡後、5年間は続く工事現場や高速道路の出入り口の脇の細い歩道を通らなくてはならなく、現状ではやや難ありです。

大阪駅から当物件方面へ向かう道。 写真左手に見える重機はJRの新駅ビル。ルクアの新館とオフィスができるそうです。


無論、北ヤードの整備が完了したあとはしっかりと整備された道のりとなると思います。

一方、JR環状線福島駅からは徒歩8分。こちらは整備された歩きやすい道のりで、安心感があります。また、福島駅周辺は安価で美味しいお店がたくさんあり、大阪らしい雰囲気があります。充実した都心ライフが送れる立地です。

最近、ガード下の脇にできた、ふくまる通り


ちなみに、モデルルームは中之島の元々、ザ・パークハウス中之島タワー(懐かしい!)のモデルルームだったところでした。
現地とは全然違う場所なので、お気をつけください。

全体プラン

敷地面積で10,000m2を超えるビックプロジェクトということもあり、広大な敷地と、共用部があります。

このマンションに全体していえることですが、とにかく、全体的に余裕のある作りとなっています。それによって、享受できるメリットがたくさんあるという印象です。

以下、主な特徴です。
  • 敷地内に入る店舗は阪急オアシス(ほぼほぼ、内定とのこと。変わる可能性はあります。)近傍だと、JR福島駅前、ザパークハウス中之島タワー、ルクア大阪にあります。綺麗な店舗が多いチェーンなので、安心材料だと思います。
→配置図を見ると、駐輪場と店舗入り口の動線がイマイチなので、歩道(公開空地)に自転車が溢れないかが心配。警備員さんにがんばってもらうしかない!?
  • シーズンフォレストと称する公開緑地は広大!!!それも、積水ハウス物件ということで、素敵に仕上げていただけることでしょう。グランドメゾンの植栽はとても素敵なことが多いのです。いやー、それにしても、隣のローレルサンクタスの方が羨ましいッ!!!

→若干、残念なのが、メインエントランスとの距離が遠いことかな、、、メインエントランスの前の植栽も充実していますが。買われた暁には、サブエントランスを積極的に使いたいですねぇ。そうしないと勿体ないです。

参考:グランドメゾン京町堀タワーの植栽 とても素敵な仕上がりです。さすが、グランドメゾン!!!

  • 駐輪場は地下。平置きが多いのとエレベーターだけでなく、スロープから出し入れができるのは◎。
→ただし、人の動線は△です。タワーと別棟になっているので、難しいですが、本来はエントランスを介さず、行き来できるようになっていてほしかったですね。

一階平面図(配置図)

  • 立体駐車場は4機です。機械の手前に車待ちができるスペースもしっかりとあるので、特に困ることはなさそう。また、コーチエントランスがあり、車寄せがしっかりとってある点も車を持っていない人にとっても◎です。雨に濡れず、タクシーの乗り降りができます。
→駐車場は352台。30,000円〜です。附置率4割程度です。足りなくなることはないかな?という台数だと思います。ほぼ似たような規模感のザ・パークハウス中之島タワーも似たような台数でしたから、いけるのでしょう。立地的に、中之島よりは車の必要性は低いと思います。
  • 特筆すべきは、電気の受電設備が2Fにあることです!!!

2F平面図


これからの時代、BCP(事業継続計画)はタワーマンションでも問われると思うので、将来的に大きなメリットとなるとおもいます。梅田の北側は淀川が近いこともあり、ハザード的な心配もありますが、これで相当安心できます。

共用施設

大阪最大級のタワーマンションということもあり、様々な施設があります。大阪で販売中んの新築マンションでは、一番スケール感があります。二層吹き抜けのグランドエントランス、ゲストルーム、ゴルフレンジ等、一通り揃っています。

グランドエントランス


そして、特筆すべきは35階の展望ラウンジとパーティールームです!!!

35F平面図




息を飲むような絶景です


正直に言って、私はこのパースを見た瞬間に、欲しい!!!!!となりました(笑)

でも、それくらい、インパクトの景色です。ご家族、友人が遊びにきたら、ドヤれること間違いなし!です。パーティールームの予約は争奪戦でしょうね。(誰か誘ってくれないかな、、、)

専有部

(標準的な住戸:グレース・スーペリアの中住戸の場合)
  • 天井高2,500mmで概ねフラット(なお、35Fと49〜51階は3,400mm!!!)
  • 廊下、リビングに折り上げ天井あり。
  • 二重床、二重天井
  • バルコニー:1,750mm
  • 玄関:ラクセスキー、玄関前カメラ付きインターフォン
  • キッチン 天板:人造大理石、ディスポーザー、食洗機、浄水器(別水洗)
  • 風呂:ワイドミラー、ミストサウナ、ダウンライト
  • トイレ:ローシルエット。手洗いカウンター別
  • エネファームタイプS(電気代が下がるそうです)
基本的な仕様は先行して建ったグランドメゾン新梅田タワー(ミニグラメ)と大きくは変わらないです。積水ハウスのマンションは建具や住設は支給品だと聞いたことがあります。部屋内の扉など、積水ハウスの戸建で使っている(自社工場で作っている)ものをゼネコンに渡して取り付けてもらっているそうです。なので、より上質なものを安価に作ることができているのだとか。

モデルルームの内装 建具などは標準だそうです

間取り

これだけの巨大マンションなので、1LDK※完売済み(注:高層階に少しだけ100m2近い1LDKがあるそうです)から150m2を超えるようなペントハウスを超えるペントハウスまで揃っています。

特徴は全体的に広いことです。(シティタワー大阪本町とは対照的)1LDKで55m2、2LDKで65m2、3LDKで75m2〜というのがこのマンションのボリュームゾーンです。

※2020年9月現在の情報ですので、悪しからず!!具体的な話はモデルルームで聞いて下さい。

G-65O 65.35m2


7F  5,938万円 坪単価:300万円(西向き)

12F 6,098万円 坪単価:308万円(西向き)

14F 6,158万円 坪単価:311万円(西向き)

S-74M 74.16m2


24F 7,258万円 坪単価:323万円(東向き)

S-74L 74.16m2

21F6,998万円 坪単価:311万円(東向き)

23F7,198万円 坪単価:320万円(東向き)

グレース(低層階)で坪310万円程度、スーペリア(中層階)で坪325万円程度というイメージです。販売当初は1LDKがそこそこあったので、(病院に接していたので安かったんですよね、、、)もう少し平均単価が抑えられていましたが、現状の販売のボリュームゾーンはこういった感じです。
なお、手付金10%はマストと言われました。交渉できた方がいらっしゃったら、教えてください。

私は予算の都合上、高い部屋は紹介してもらえませんでしたが、ペントハウスを除いた全体で坪350万円くらいだと思います。

間取りの印象は一言で言えば、余裕があるなぁ、、、と。

どのタイプ面積に余裕があるので、個々の洋室にしっかりとした面積があり、快適に過ごせそうだなと思います。どれもスパンが広くとれており、無理のある間取りはありません。

ただ、それには負の側面もあり、広さがある分グロスの値段はそれなりに張ってしまうことと居室の面積効率が悪くなります。

例えば、積水ハウスのマンションの特徴(こだわり)の一つに、「メーターモジュール」というものがあります。

メーターモジュールの解説


ようは、廊下の幅が他より、1割ほど広くなります。良いことのようですが、廊下が広くなるということは部屋の面積が減ることとトレードオフです。
例えば、上にあげているG-65Oなど、もう少し廊下がコンパクトになれば部屋も広くなるしいいのになぁ、、、という印象が残ります。
特に、ここのような平米100万円近い高額なマンションであれば、尚更です。

ただ、このマンションの場合は個室をいじめているという印象は全くなく、全てのタイプが他社物件より、数平米ずつ広いだけです。なので、買える人にとってのデメリットはありません。

私が一つ選ぶとしたら、S-74L 74.16m2 21F 6,998万円 坪単価:311万円(東向き)にすると思います。間取りの使い勝手は良さそうですね。病院も高さ的に抜けると聞きました。

総評

はっきり言って、素晴らしいマンションです。

  • 積水ハウスJV主幹事のグランドメゾン→関西では鉄板の高級ブランドです。(高くても)良い物件しかありません。
  • 積水ハウスのお膝元、新梅田→計画当時、うめきた2期はコンペの真っ最中であったことも忘れてはいけません
  • 竹中工務店設計施工の免震タワーマンション→積水ハウス、三菱地所のいるJV物件かつ、うめきた2期を見据えているであろう、大阪発祥のスーパーゼネコンがこの物件で滅多なことできるはずなどありません。。。
これはトランプで言えば、革命のない大富豪のようなもので、ゲームを始める前から勝つことは決まっております。だからこそ、バンバン売れているわけです。

実際に、この周りの中古マンションを検索してみれば一目瞭然ですが、築10年をゆうに超えているローレルタワーサンクタス梅田(近隣タワーで一番お値打ち)でも、坪250万円くらいで動いています。
この地域のシンボル的なマンション、シティタワー西梅田は坪300万円くらいですから、相対的な値段の高さはありません。ふつうに考えれば、残債割れする可能性はとても低いです。

ただし、立地のところで言っている通りで、うめきた2期が出来たら、このエリアが激変するのか?と言われたら、それもないと思います。よくも悪くも、下町感がある程度残っているエリアです。

タワマンが密集しているとはいえ、東京の湾岸エリアとは違います。ここは大阪ですから。そういった雰囲気も含めて、楽しむべきです。

また、駅が近づいてくるわけでもありませんし、御堂筋線直結!!!というような強さがあるわけではないです。大阪駅徒歩14分というのは、根本的には不変です。(ウメキタ2期次第で、縮まる可能性はありますけどね)

住井はなさんの記事でも触れられておりましたが、もう完売してしまった『ブランズタワー梅田north』や『ザ・ファインタワー梅田豊崎』(こちらはなんと、少し残っているらしい!)などと比べると資産性は中津に軍配があがると思いますが、街として住んで楽しいのはこっちかな、、、

それらを踏まえた上で、納得できる人であれば、購入して後悔することはないでしょう。

とはいえ、「いいのはわかるけど、ミニグラメより、2割以上も上がってしまってはなぁ、、、」と心のどこかで思っている私のような人は、もう、一生タワマンなんて買えないのかもしれません。

過去と比べて高い高いというのは、「10年前の値段で、アマゾンの株を買いたいなぁ!」って言っているのとあまり変わらないです。だって、ミニグラメの中古は新築時の2割高くらいで動いているのだから、新築時がいくらだった、とか言っていても意味ないですよね。
新築価格などというものは幻想に過ぎないのです。悔やんで後悔するような過去なら、振り返らず前に進みましょう。そっちの方がよほど建設的です。

気に入った人は早くしましょう。竣工前に完売する可能性は高いと思います。

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こんにちは、大阪タワーです。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の30歳です。よろしくお願いします。

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