初の本を出版しました！
こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: はま
誰に答えて欲しいですか？
全員
メッセージ本文:
いつも楽しく拝見しております。
現居近くだと購入難しく、私としては買える場所で買いたい気持ちはあるのですが、妻は今より不便なところに住むなら賃貸でよいのではとの考えです。
家族構成：30代後半夫婦、子2人（5歳、1歳ともに男）
世帯年収：2,500万円（夫2,300万円、妻200万円）、妻育休明け後は300万円程度増える見込み
金融資産：7,000万円
現居：日本橋エリア、賃貸60平米の2LDK、家賃25万円（+駐車場5万円）、車あり、駅徒歩4分、スーパー・保育園・小学校至近
予算：15,000万円
子が2人のためさすがに現居が手狭で、70平米以上の3LDKが希望なのですが、現居周辺は予算的に厳しく、少し離れて都心に近いところでパークハウス門前仲町やプラウドシティ門前仲町あたりなら手が届く部屋がありそうだと見ております。
尚、買ったら売るつもりは無く死ぬまで住めればよいので資産性や定借はさほど気にしていません。
妻としては今が便利すぎて、住宅のクオリティよりも利便性重視、現居近くで40万円くらいの3LDK賃貸の部屋が存在しているため住み替えで良いのではとの考えです。
子が巣立つまでの20年弱を40-50万円の家賃払い、巣立ってから1LDK買うという考えもあるのはあるのですが、こういったケースですとどのようなアドバイスをされますでしょうか？
どうぞよろしくお願いいたします。
（※編集部追記：[掲示板] ザ・パークハウス 門前仲町、プラウドシティ門前仲町）
お便り頂きありがとうございます！
結論、私の意見としては「奥様の意見を最優先に考えること」が大事だと思います。
奥様はマンションどうこうではなく、子育て/生活利便性の高い日本橋エリアから離れたくないということですから、今回のケースでは賃貸でも購入でも、エリアを変えずに同じエリア内で広い家に住み替えることをおすすめいたします。
ここでご主人の意見を通して無理に引っ越しをすると、後からチクチク文句を言われるなんてこともあるかもしれません。
「家は奥様に捧げるもの」
これが男の務めです。
※あくまで私個人の価値観です。
そうなると、選択肢は二つです。
「40万〜50万円の賃貸に住む」か「日本橋エリアの中古マンションを買うか」です。
ご主人様の候補物件から推察するに新築/築浅希望が強いように思いますが、築20年以内くらいの中古マンションであればもう数千万円ご予算を上げれば日本橋エリア内でも手が届きそうです。
買ったら売るつもりはないということですから、資産性よりも居住性重視のマンション選びとなりますので、ある程度築年数が古くても問題ないと思います。
自己資金も豊富で素晴らしいご与信をお持ちでいらっしゃいますので、多少無理をしてでも、今こそ奥様のご希望を叶えてあげてほしいと思います。
いま中古を買うか、20年間借り続けるか？
個人的な意見としては、キャッシュフローが問題ないという条件で、エリアを固定して長く住んでいくなら賃貸よりも購入した方がおすすめです。
分譲賃貸だと定期借家が主流であり、同じ場所に長く住み続けるハードルが高いということもありますが、賃貸と購入では20年後の出費が全然違います。
資産性はあまり気にしていないということですが、人生いつ何が起こるかわかりませんので、ファイナンスプランは重要です。
それでは、それぞれの20年後の収支を比較してみましょう。
| 賃貸45万円 | 購入18,000万円（40年/金利1.5%/フルローン） | |
| 月額キャッシュフロー | 月額45万円 | 月額55万円（管積金込み） |
| 20年後純損失額 | 1億800万円 | 5630万円（金利+管積+固定資産税-ローン控除） |
| 20年間の住みながら投資額 | 0円 | 7660万円（支払い元金） |
| 価格変動/流動性リスク | なし | あり |
上記、いかがでしょうか。
購入した方がキャッシュフローは重くなるものの、20年後を見た時に圧倒的に収支が良いことがわかります。
※金利上昇リスクと賃料上昇リスクはいずれも考慮外
賃貸だと1億円を超える損失が確定してしまう一方で、購入した場合は賃貸に比べて確定の損失額は半額程に抑えられることに加えて、7660万円の積立投資をしているようなものです。
7660万円はコンクリート貯金のようなもので、マンション価格が上がれば増え、下がれば減るという性質のものです。
もし、超楽観的にみてマンション価格が20年後も価格が維持しているとすると、売却時に支払い元金分がすべて戻ってくるというイメージです。
※諸々手数料は差し引かれますのでご注意ください。
さらに深掘りして初期費用と売却手数料も盛り盛りMAX額で考慮した私の独自のシミュレーション結果によると、今回のケースで20年後のそれぞれのトータルの経費を比較したときに、結論「3,650万円価格が下がらなければ購入の方が有利」という結果になりました。
18,000万円で購入したマンションが20年後に14,350万円以下になると思う、または価格変動リスクを許容できない、月額キャッシュフローを抑えることを優先したいということなら賃貸でOKです。
そうではなく、日本橋エリアの将来性を信じていて、それほどは下がらないと考えるなら購入へGOです。
どのようなマンションを買うかにもよりますが、再開発が豊富な日本橋エリアであれば資産価値も高いため、個人的には20年後だとしてもそれほど大きく価格が下がる可能性は低いと考えております。
私だったら1億の損金を確定させるよりも、多少のボラは覚悟の上で投資側面のある方にエントリーします。
より条件を変えて詳しいシミュレーションをしてほしいなどご要望があれば、いつでも個別相談もお待ち申し上げております！
上記、参考になれば幸いです。
本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！
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