“新築価格”は中古にどう影響するのか──23区データで見えた「価格差」と「在庫」の変化

新築価格の上昇は、中古市場にどのように影響しているのか。

「新築が上がれば中古も上がる」と言われることは多い。しかし実際の市場を見ると、両者は単純に連動しているわけではない。価格の動き方も、スピードも違う。

そこで今回は、不動産経済研究所の新築データと、REINSの中古成約データを使いながら、東京23区のマンション市場を整理してみたい。

ポイントになるのは、「価格」だけではない。

中古市場では、価格より先に在庫が動いた局面もある。同じ「23区」でも、エリアごとの温度差は大きい。

まずは、新築と中古の価格推移を並べてみよう。

方向自体は似ている。細かく見ると、動き方にはかなり差がある。

1 新築と中古の価格差は広がっている
2 価格の前に、在庫が動いた局面がある
3 「23区平均」では見えない温度差
4 「23区相場」は、一枚岩ではない

新築と中古の価格差は広がっている

※REINSは23区平均単価を直接公表していないため、5エリア別データを成約件数加重平均し、独自に23区平均単価を集計している。

中古価格も上昇している。一方で、新築価格は月ごとの振れ幅が大きい。

新築平均価格は超高額物件の影響を受けやすく、単月で大きく跳ねることがある。2023年3月の急騰も、一部超高額案件の影響が含まれている。

「新築だけが一方的に上がっている」と単純化できるわけではない。

それでも足元では、新築と中古の距離感が以前より広がっているのは確かだ。「新築は難しいので中古へ」という話が珍しくなくなっているのも、その表れだろう。

では、その中古市場では何が起きていたのか。

価格の前に、在庫が動いた局面がある

中古マンション市場は、価格だけ追っていると少し分かりにくい。

価格は基本的にゆっくり動く。個別交渉が中心のため、新築のように急には跳ねにくい。

市場の変化が先に出るのは、むしろ在庫の方だ。

コロナ前には2.3万件前後で推移していた中古在庫は、2020〜2021年にかけて急減した。その後はいったん回復するが、足元でも以前ほど潤沢な状態には戻っていない。

一方、中古価格はこの間も上昇基調が続いている。

在庫が動く理由は一つではない。低金利環境の長期化もあった。売り控えもあっただろう。新築価格の上昇を受けて「新築ではなく中古へ」という需要が流れ込んだ面もある。

少なくとも2020〜2021年の局面では、在庫の急減と価格上昇はほぼ同じタイミングで進んでいた。価格だけ見ていると変化を見落としやすい。在庫の動きを併せて見ると、市場の空気感が少し早めに見えてくる。

「23区平均」では見えない温度差

ここまで見てきたのは、東京23区全体の平均値である。エリア別に分けると、動き方はずいぶん異なる。

※今回は成約件数が比較的多い「都心3区・城東・城南」を掲載

特に目立つのは都心3区だ。

2010年代後半から差が生まれ始め、2020年代に入ると上昇ペースの違いはさらに鮮明になる。2025〜2026年には、都心3区の指数は2013年比で3倍を超える水準まで達している。

城東と城南も上昇基調ではあるものの、動きは都心3区ほど急ではない。もっとも、こちらも一様ではない。

城東は2020年代以降、比較的安定した上昇が続いている。城南は伸びが緩やかな時期もあるが、2024年以降は再び水準を切り上げてきた。

「23区で価格上昇」と言っても、その中身はかなり違う。都心3区のように高額取引層の影響を受けやすいエリアもあれば、実需中心に比較的滑らかに動くエリアもある。

「23区平均価格」だけで相場感を掴もうとするとズレる。新築価格の高騰も、中古市場へ一律に波及しているわけではなく、エリアごとにかなり異なる形で表れている。