同じ広さでも「2LDKの方が高い」──立地で分けても残る“間取りの断層”

2LDK＞3LDKの価格逆転は都心・外周でも維持される。一方で準都心70㎡台だけは総額で拮抗する。

1 読者からの指摘：「それ、立地の差では？」
2 立地で分けて、並びはどう変わるか
3 それでも残る「間取りの差」
4 例外はどこに出るのか

読者からの指摘：「それ、立地の差では？」

前回の記事「同じ広さでも「2LDKの方が高い」──23区マンション市場に潜む“間取りの断層”」に対し、「立地の差ではないか」という指摘があった。

都心に2LDK、郊外に3LDKが偏っているだけなら、立地を揃えれば差は消えるはずである。そこで今回は、都心・準都心・外周の3区分に分けて比較を行った。

立地で分けて、並びはどう変わるか

※本稿では、23区を次のように3区分した。

都心：千代田・中央・港・新宿・渋谷・文京
準都心（城南・城西）：品川・目黒・大田・世田谷・中野・杉並・豊島
外周（城東・城北）：北・板橋・練馬・足立・葛飾・江戸川・台東・墨田・江東・荒川

まず立地別・間取り別の成約価格（中央値）を次図に示す。

まず60㎡台。都心・準都心・外周のいずれでも、2LDKの方が3LDKより上に来る。

次に70㎡台。都心と外周では同様に2LDKが上だが、準都心では両者がほぼ同水準に並ぶ（わずかに3LDKが上）。

ここで重要なのは、立地で分けても 「2LDKが上に来る構図が広く残っている」点である。

次に間取り別の㎡単価（中央値）の図を示す。

㎡単価で見ると、準都心の70㎡台では2LDK（116万円/㎡）が3LDK（115万円/㎡）をわずかに上回る。総額では3LDKが上に来ているにもかかわらず、単価ベースでは2LDKが上というズレが生じている。

この背景として考えられるのは、70㎡台という同一面積帯でも、3LDKはその中でやや広めの住戸に偏りやすい点である。ただし、この点は本データからは直接確認できない。

その結果として、準都心の70㎡台では「総額は3LDK、単価は2LDK」というねじれが生じている。

それでも残る「間取りの差」

立地で分けても、差は消えなかった。都心・外周では面積帯を問わず2LDKが上に来ている。

立地の影響が大きいことは前提として、 それだけでは説明しきれない差が残っているとも言える。

本稿は因果を断定するものではないが、 立地を揃えてもなお、間取りごとの差が観察される点は確認できる。

ただし、すべてのセグメントで同じ結果になるわけではない。

例外はどこに出るのか

準都心の70㎡台では、両者はほぼ拮抗している。

2LDK：8,300万円
3LDK：8,400万円

このゾーンでは、間取りによる差が相対的に弱まっているように見える。

背景は本データからは特定できないが、このゾーンでは物件グレードや立地条件が収斂しやすく、間取りに帰属できる差が小さくなっている可能性はある。

ここまでを整理すると、構図は単純である。

多くのゾーンでは → 2LDKが上
一部のゾーンでは → 差が縮まり、拮抗する

言い換えると、間取りによる価格差は立地や面積帯によって異なる。

市場全体として見れば、間取りごとの需給バランスが価格に影響している可能性がある。購入者の視点で言い換えると、

価格差が大きいゾーン（2LDKが上に出やすい）で探すのか
差が縮まるゾーン（3LDKも同水準に並ぶ）で探すのか

という選択に置き換えられる。

また、準都心70㎡台のように価格が収束するゾーンでは、需要構造や物件条件以外の要因が価格差を縮小させている可能性もあるが、本データからは特定できない。

本稿のデータは、「広さ」や「部屋数」だけでは価格は決まらないことを示している。どの間取りを選ぶかではなく、どの価格帯・立地の組み合わせに入るかという視点で見ると、間取りの選択基準は変わる。

※都心60㎡台の3LDKはn=61と件数が少なく、中央値の安定性には留意が必要である。
※本データは立地で区分しているものの、築年や駅距離などの条件は揃えた比較ではないため、価格差にはそれらの影響が一部含まれる可能性がある。
※各セグメント件数：
- 【都心】60㎡台 2LDK n=685・3LDK n=61、70㎡台 2LDK n=427・3LDK n=318
- 【準都心】60㎡台 2LDK n=729・3LDK n=248、70㎡台 2LDK n=387・3LDK n=787
- 【外周】60㎡台 2LDK n=852・3LDK n=597、70㎡台 2LDK n=430・3LDK n=1,642
※出典：不動産情報ライブラリ（国土交通省）より筆者集計（2024年第4四半期〜2025年第3四半期）

あわせて読みたい