初の本を出版しました！
こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: M
誰に答えて欲しいですか？
全員
メッセージ本文:
相場調整局面での買い替えの考え方に関して相談させてください。
基本情報は以下の通りです。
・32歳夫婦
・世帯年収2,000万円
→夫:1,300万円 妻：700万円
・子供は2人おります。
・世帯金融資産4,500万円程度
・1次取得で城北地区に3LDKのマンションを取得済み。取得価格9,000万円程度。
・頭金含めローンは2,500万円程度返済済み。
・1次取得時は、賃貸で住んでいた都心地区にて物件を探していましたが、昇給前であったこともあり予算が伸びず、城北地区でマンションを取得しました。
・今の地域も非常に気に入っており、満足度の高い生活を送れていますが、職場への距離を含めると都心部への未練も捨て難い状況です。
・そのような中で、昇給や保有していた株価の上昇、都心地区の相場調整などもあり、いい物件があればいつでも動けるようにしたいと考えています。
・このようなケースの場合、取得済みのマンションの売却価格はどのように見積もり予算設定するのが良いでしょうか？
・また、1次物件と2次物件の売買タイミングの差による価格変動リスクは皆さんどのようにヘッジしておりますでしょうか？
・素人質問ですがご教示いただけますと幸いです。
お便り頂きありがとうございます！
まずは、素晴らしいご与信ですね！
湾岸タワマンも十分狙えそうです！笑
世帯年収はもちろんのこと、金融資産4,500万円という点が今のご時世に住宅ローンを組む上で特に強い信頼となります。
堅実に資産形成をされてきたという確かな証拠です。
何年前に一次取得のマンションをご購入されているかがひとつポイントになりますが、2500万円ほど返済されているということですので、3~5年以上は保有されているのではないかと推察いたします。
よって、投機的な超短期売買を疑われることもないでしょう。
住み替えの動機や準備としては十分で、「住み替えを検討したい」と真剣に考え始めたことが一番の住み替え時です。
「もっと都心に住みたい」というその気持ちに素直に行動すべきです。
理由なく先延ばしにするほど人生は長くありません。
買い替えの準備が整っているなら、迷わず行動しましょう！
常々私が発信していることですが、「将来のことを気にしすぎて今の暮らしを我慢する必要はなく、常に今できる範囲の最善を取りにいくこと」がおすすめです。
また、住み替えプランとしては「うまく時間を味方にしている」という点でも非常に理想的なライフ設計だと思います。
一時取得されてからしっかり与信をパワーアップさせて借入可能額を増やし、さらに現自宅の含み益というおまけ付きです。
この「与信のパワーアップ（給与UP、または自己資金UP）」がキーワードです。
与信のパワーアップなしに、ステップアップの買い替えは叶いません。
自宅の価格が上がったとしても、同じくらい他の部屋の価格も上がっている訳ですから、含み益があったとしても与信が変わらなければ実質買えるものはそれほど変わりません。
時間を味方にして「与信のパワーアップ（給与UP、または自己資金UP）」を計ることが、ステップアップの買い替えを狙う上で必須条件と考えましょう。
逆に言うと、与信をパワーアップできる見込みがなければ、住み替え前提でライフプランを組まない方がおすすめです。
そういう意味ではMさんは数年でしっかり与信をパワーアップされているという点で素晴らしいと思います。
このようなケースの場合、取得済みのマンションの売却価格はどのように見積もり予算設定するのが良いでしょうか？
これはライフプランと住み替え先の物件価格次第というところで、人によって異なるというのが結論にはなります。
まずは信頼できる会社に査定をしてもらい、売却後かつ税引き後で「いくら手元に残るか」の概算を算出しましょう。
その金額の内、どのくらいを次の物件の予算に含めて、どのくらいを手元資金に残すべきかを検討していくイメージです。
ここでひとつ注意点です。
仲介会社の中には売却媒介欲しさに、相場よりも異常に高値で査定する会社もあるのでご注意ください。
そのチャレンジ価格を前提に予算を試算してしまうと、その金額で売れなかった時に困るので、仲介会社のリップサービスに乗せられないように、複数社に見積もりを依頼してください。
特に今のご時世、売却見込額は手堅めな設定で予算を考えましょう。
ちなみに湾岸エリアは住み替えが非常に活発です。
どういう買い替えが多いかというと、結論「含み益は予算に加えない」方が非常に多いです。
「含み益」は見せ金にして、できる限り融資を引っ張るイメージです。
自己資金や含み益が豊富な方は、年収倍率9倍・10倍以上と伸びやすいです。（銀行によります）
その融資枠を最大限有効活用して、売らずに買える与信（MAX融資額）以内のお部屋をフルローンで「購入先行型」で買い替えます。
そうすると、借入額が増える分、日々のキャッシュフローがかなり重くなるというデメリットがありますが、自己資金は痛まず、かつ自宅を売却すれば含み益がそのまま自己資金として手元に残る訳ですから、月々のキャッシュフローが重くても精神的ダメージは少ないでしょう。
残った数千万円の手元資金を資産運用に回せば、金利以上のパフォーマンスを生むこともできるかもしれません。
湾岸では上記のような住み替えが割と一般的です。
含み益がないと欲しいマンションの予算に届かないということであれば、「先売り」で住み替えプランを組みましょう。
また、1次物件と2次物件の売買タイミングの差による価格変動リスクは皆さんどのようにヘッジしておりますでしょうか？
その方法は割とシンプルです。
期間を空ければ空けるほどリスクが高まるということは、売りと買いのタイミングをなるべく同時期に行えば良いだけです。
今都心部のマンションは投資需要が減ったことで調整局面となっていますが、近郊エリアの実需メインのエリアの取引はむしろ活発です。
もしMさんがご所有のマンションが後者であると仮定すると、それほど今の市況に対して弱気になる必要はなく、焦って先に売ろうとする必要はないと思います。
よって、まずは購入先行で予算内で買えるマンションをゆっくり探して、希望に合うマンション（気に入って長く住んでいけるお部屋）を契約してから、間髪入れずにすぐに売却募集を開始すれば、ほぼ同時期の相場で売り買いができますので、リスクヘッジとしては十分だと思います。
買い替えについては複数のブログでまとめておりますので、合わせてご覧ください。
以上、ご参考にして頂けますと幸いです。
ご講読頂きありがとうございました！
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