【お便り返し】もう少し広いマンションへ住み替えをしたいです。どうやって住み替えをしているのか教えてほしい。

こんにちは！
ふじふじです！

お便り返しです。

差出人: イーストトウキョウ

誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, ふじふじ太

メッセージ本文:

いつも楽しく拝見させていただいております。
実需向けの相談業務に従事されているお立場からぜひお伺いさせてください。

私は現在、0歳の長女を含む家族3人で東京湾岸エリアの2LDKに居住しています。

リモートワーク主体で、娘が大きくなると現居は手狭になることも予想されることから、できれば娘が3歳になるタイミングでもう少し広いマンションへ住み替えをしたいと考えています。

湾岸エリアは流動性が高いエリアと考えており、エリア内には私のような家族構成の変化をきっかけとした住み替えを検討されている方も少なくないと想像していますが、そういった方々はどういった転居をされているのか、可能な範囲で教えていただきたいです。

ちなみに現居は3LDKタイプの部屋もあり、中古での売り出しも見かけることがありますが、相場上昇の影響により目を背けたくなるほどの価格での売り出しが続いており、月々の支払いを考慮するとマンション内引っ越しは難しいと考えています。

お便り頂き有難う御座います！

手狭になってきて住み替えたいのだけど、周りの物件があまりにも高くて身動きできないということですね。
そのお気持ち、よくわかります。

今、イーストトウキョウさんと同じ境遇の方は大変多いです。

そんな中、湾岸エリアの他の方々はどうやってどこに買い替えをしているのか、買い替えの方法論と合わせていくつかご紹介させて頂きます。

私の経験上、湾岸エリアに一度住んだ方は、また湾岸エリアで物件を買い替える傾向にあります。

一例を挙げると、
・パークタワー東雲→ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス
・スターコート豊洲→ベイズタワー＆ガーデン
・ザ・湾岸タワーレックスガーデン→シティタワーズ豊洲ザ・シンボル
・シティタワーズ豊洲ザ・シンボル→勝どきザ・タワー
・ザ・トヨスタワー→MID TOWER GRAND
・キャナルファーストタワー→豊洲シエルタワー
・スカイズタワー＆ガーデン→スカイズタワー＆ガーデン（棟内移動）

などなど記憶に新しいです。
棟内移動の希望も多いので、湾岸エリアの住まいの満足度の高さがよくわかります。

他にも、郊外エリアのマンションや戸建てにお引越しをされる方もおりましたが、そこまでその割合は高くない印象です。
中古から湾岸エリアの新築へ買い替える方も多いですね。

さて、仮に湾岸タワマンからサイズアップした湾岸タワマンに買い替えると想定した場合、あまりにも価格が上がり過ぎて手が届かないということだと思いますが、本当にそうでしょうか？

昔を知ってしまっているからこそ逆に金額にひるんでしまっていたり、ご自身を過小評価しているという可能性もありますので、買い替えの方法と合わせて一緒に考えていきましょう！

以下の通り、買い替えは主に3つの方法があります。

①買い決済→売り決済
②売り決済→買い決済（借り住まい有）
③売り決済→買い決済（借り住まい無）

買い替えの3つの方法

①購入先行型プラン（買い決済→売り決済）

こちらのプランは、「先に物件を買って、引っ越してから自宅を売る」というパターンです。

一番多いのがこのタイプで、リスクの少ないベーシックな買い替えパターンです。
私も最も推奨しているタイプです。

メリットとしては、借り住まいを必要としないこと、ゆっくり買い替え先の物件を探すことができることです。

デメリットは、一時的なダブルローンとなるため住宅ローンの審査のハードルが高いこと、購入時ご自宅の売却益を充当できないため予算を上乗せできないこと、売却を焦らされるということです。

このプランは、現在の自宅を保有したまま一時的に次の住宅ローンを借りる必要があります。

銀行と与信によってはダブルローンが通らないケースもありますが、最近は売却条件・期間猶予付きで住宅ローンを貸してくれる銀行も増えてきました。

よって、購入先行で進めるための必須条件が、物件保有中でも住宅ローンを貸してくれる銀行を見つけることです。
※現金一括で買える方は別です。

かつ、その借入れできる金額内で買いたい物件があるかどうかという問題もあります。

この価格高騰の時代では、売却益を頭金として入れないと希望の物件が買えないという方も少なくないでしょう。

単独ローンでご希望予算に届かないなら、ご夫婦でペアローンも検討してみると良いです。

無理してでもとりあえず購入さえできれば、後から売却して売却益の一部で繰り上げ返済をすれば良いのです。

今の貯蓄額とダブルローンではどうしても買いたいお部屋の予算に届かない、またはそもそもダブルローンの審査が通らないということであれば、以下の2パターンとなります。

②売却先行型借り住まい有プラン（売り決済→買い決済【借り住まい有】）

こちらのプランは、「先に売って一度借り住まい（賃貸等）に引っ越して、それから買う」というパターンです。

メリットはじっくり売却できるということ、購入物件に売却益を充当できるので予算を上げられるということです。

一方、デメリットは借り住まいの費用がかかることで、借り住まいの期間が長ければ長いほど経費が重くなります。

一度住宅ローンのメリットを知ってしまった人は、賃貸に戻るというのはなかなかハードルが高いものです。

借り住まいにおける費用をなるべく安く抑えることができる、タックスメリットを活かすなど、将来の市況動向を読んで戦略的に借り住まいを挟むケースもございますが、基本的には借り住まいなしで買い替えができることが一番ラクですね。

借り住まいを挟むということは引越しが1回分増えますし、賃貸物件を探すため労力も費用もかかります。

その労力・借り住まい費用と引き換えに、売却益（含み益）が一度手元に入るので、物件を買うときにその費用を買う時に充当できるという特権を得ることができます。

湾岸マンションをもし数年以上前から保有しているのであれば、相当な含み益があるのではないでしょうか。

一次取得ではなく、買い替えにおける最大の恩恵がこの含み益です。

イーストトウキョウさんはご自身の含み益をご存知ですか？
正確に言うと売却益ではなく、シンプルに売ったらいくら手元に残るかということです。

売却価格-残債-経費（仲介手数料・所得税等）が手元に残る金額です。

買い替え先の予算を考える際に、必須で知っておくべき金額です。
場合によっては数千万円単位で驚くような金額が手元に残るかもしれませんよ！

この含み益は、早々にリスク覚悟で勇気を出して購入した方だけが持つ先行利益のようなものですから、買い替えの方限定の、借入額プラスαの予算の上振れ幅です。

その金額を次の購入物件に充当することで、無理だと思っていた予算に届くかもしれませんので、一度ご自身のご状況を見直されてみることをお勧めいたします。

それでもご予算に届かない、エリア内で気に入る物件がないということであれば、別の選択肢を考えましょう。

③売却先行型借り住まい無しプラン（売り決済→買い決済【借り住まい無】）

こちらのプランは、「まず売ってから、借り住まいを挟まずににワンストップで買った物件に住み替える」というプランです。

メリットは購入物件に売却益を充当できるので予算を上げられるということに加え、借り住まいを挟まないので余計な経費もかからないということです。

デメリットは物件価格を多少下げなければいけないことと、他のプランよりもリスクが高いということです。

実務上このプランが成り立つのは非常に稀であり、リスクも高いのであまりお勧めではありません。

新築への住み替えであれば期間の余裕もあってシナリオを組みやすいですが、中古から中古だとなかなか狙ってできるものではありません。
売れたタイミングでちょうどよく気に入る物件募集がある（逆も然り）とも限りませんから。

このプランは売却する物件に対して「引渡し猶予」という特約を付けることで成立します。

つまり、売却してから買主さんから残代金を頂いても、一定期間は買主さんに物件を引き渡さないというものです。

期間の目安は10日～2週間くらいが一般的で、その期間内に売主さんは次の購入物件の決済をして、引越しまで完了させるという訳です。

買主さんとしては残代金も払ってローンや管理費は発生してるのに、すぐ鍵をもらえない訳ですからちょっと不利ですよね。

なので、引渡し猶予付き物件は、買主さんの実質な金銭負担に加え、決済日など売主さん都合で融通を効いてもらう必要があり、決済日については買主さんの都合はほぼ考慮されません。

その代わり相場よりも少々価格を下げるという訳です。

他のプランと比べてリスクが高いというのは、売却から購入までワンストップで行うので、もし何かしら解約が発生すると、シナリオがすべて崩れて違約金だけが発生するというケースも考えられます。

少々大げさに書きましたが、詳しくは書きませんがいくつかポイントを押さえれば、このリスクはなるべく減らすことができます。
例えば、売却の停止条件（ローン特約）がクリアする前に購入の契約をしないことなどです。

さらに詳しく要素分解すると、プラン③の中でも先に購入契約をするのか、売却契約をするのかという2パターンがあります。
諸々のリスクバランスを考えると、先に売却契約を先行させる方がお勧めですが、ここは物件にもよりますので詳しくはご相談下さい。

住み替えは人生で何度もある話しでありませんので、極力リスクを少なくして確実に進めることをお勧めしますが、リスクは覚悟の上で絶対借り住まいに住みたくないけど売却益を次の購入に充当させなければならないという方は、このプラン③のシナリオを一緒に考えていきましょう。

※例外的に自宅を担保に住み替えローンを駆使するパターンもありますが、色々と制約もあるので、条件に合う方は利用検討されてもよろしいかと思います。
ARUHI住み替え実現ローン

上記プランを参考にして頂き、イーストトウキョウさんのニーズに合ったより良い住み替えができることを祈っております！

本日は以上となります。
ご講読頂き有難う御座いました！

ふじふじ太