晴海フラッグスカイデュオ　絶妙な価格設定が周辺中古相場を下支え？【マンションマニア】

どうも！マンションマニアです！

晴海フラッグスカイデュオのモデルルーム見学後の生配信やメインブログでの記事をご覧くださった皆様ありがとうございました！

あれから数日、気持ちも落ち着いてきた(？？)ので改めて個人的に感じたことを語らせていただければと思います！

生配信でもお話ししたのですがスカイデュオの価格は割安だとは感じませんでした。適正価格かなぁ～と。少なくとも割高ではないです！！でも、パークタワー勝どきミッドの第一期みたく「え？こんな安くていいのですか？」と言うほどの割安感はないです。

※湾岸タワマンは全体的に向きや階数で条件が大きく異なるため平均で語るのはナンセンス感出てしまうのですがスカイデュオは坪単価400万円を超える部屋も多いことは事実ですのでこちらの記事では平均坪単価で語らせていただきます

割安だと感じなかった一番の理由は周辺中古マンションの価格です。スカイデュオの平均坪単価は390万円ほどなわけですがもう少し駅に近い晴海3兄弟や豊洲駅近くのマンションが同価格帯もしくはもうちょい頑張れば買えちゃうからです。

もちろん晴海フラッグは一つのブランド街区になるでしょうから駅から遠くたってそれらに負けるわけではありません。でも同じ価格なら勝っているとも言い切れない。それなら早くに入居できてマンションスペックや街並みの整いも負けていない晴海3兄弟や豊洲の駅近タワマン、もしくはスカイズベイズなどなど良質な中古マンションのほうがいいなぁ～と個人的に思いますしマンションマニアとして人にもおすすめしやすいです。

ただ、新築と中古ということを考えれば晴海フラッグは割安とも言えます。

でもでも。数ヵ月～半年後くらいにはスカイデュオの価格は割安になっていると思います。今時点(厳密に言うとここ数ヵ月の出物)で坪単価400万円ほどで購入できる周辺の中古マンションは半年後に今の価格で買えるかわからないですからね…

湾岸マンションのオーナー目線でいくとスカイデュオが平均坪単価400万円弱ならそれ以下で売る理由はないですから。(特別条件悪い部屋を除く)

下記でご紹介する出物は売り出し時期的にスカイデュオの価格を意識していない価格設定のため買う側からするとチャンス感があります。

上がると思って買わないほうが良いとは思いますがスカイデュオの価格設定は周辺中古マンション価格の下支えになることは確かなことかと思います。

～スカイデュオの平均的なお部屋と同価格帯のおすすめ中古マンション～

■ザ・パークハウス晴海タワーズ　クロノレジデンス

価格：8000万円　坪単価393万円
間取り：2LDK
専有面積：67.18㎡
所在階：11階
総戸数：883戸
住所：東京都中央区晴海2丁目
交通：都営大江戸線「勝どき」駅徒歩13分
竣工：2013年10月

画像出典：スーモ

■シティタワーズ豊洲ザ・シンボル
価格：8980万円　坪単価408万円
間取り：3LDK
専有面積：72.71㎡
所在階：21階
総戸数：853戸
住所：東京都江東区豊洲3丁目
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩6分
竣工：2009年12月

画像出典：スーモ

■勝どきザ・タワー
価格：8980万円　坪単価410万円
間取り：3LDK
専有面積：72.38㎡
所在階：20階
総戸数：1420戸
住所：東京都中央区勝どき5丁目
交通：都営大江戸線「勝どき」駅徒歩7分
竣工：2016年11月

画像出典：アットホーム

～スカイデュオの平均的なお部屋より予算を1割ほど上げた場合のおすすめ中古マンション～

■パークホームズ豊洲ザレジデンス
価格：9860万円　坪単価433万円
間取り：3LDK
専有面積：75.14㎡
所在階：7階
総戸数：693戸
住所：東京都江東区豊洲5丁目
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩5分
竣工：2016年10月

画像出典：スーモ

■ドゥ・トゥール

価格：9480万円　坪単価441万円
間取り：2LDK
専有面積：70.98㎡
所在階：24階
総戸数：1666戸
住所：東京都中央区晴海3丁目
交通：都営大江戸線「勝どき」駅徒歩9分
竣工：2015年10月

画像出典：スーモ

晴海フラッグは駅から遠いとかBRT大丈夫かとか駐車場足りないんじゃないかとか明らかな不安要素はあるんだけどもそれでも気になる存在。そんな思いの方も少なくないはずです。ほぼほぼ白紙から描ける(清掃工場の部分などを除く)ブランニューな街だからこその魅力があるのですよね。ですからリセールバリューを心配して購入をやめることはないと思います。周辺中古と比較して晴海フラッグのほうがよければ晴海フラッグを買うべきでしょう。私個人としてはそこまで晴海フラッグへの執着心がない(1回落選後はチャレンジもしていない)のでスカイデュオの価格を見てから「これなら周辺中古かなぁ～」となっただけです。

でも、晴海フラッグの街びらき後に記事やSNSで「おぉー！！晴海フラッグすげー！！」と言うことは今から想像できるわけですが(笑)

スカイデュオの素晴らしい眺望に惚れたのであれば替えがきかない希少性があります。眺望重視なら周辺中古は無視してGOすべきです。それくらい素晴らしいものだと思います。

あと、スカイデュオの価格に関しては予算感で見え方が変わってくるはずです。

・スカイデュオの平均的なお部屋が検討できる人

→　東京湾岸の他マンションも検討できてしまうためスカイデュオ購入に対して二の足を踏んでしまいがち

ただ、スカイデュオの坪単価400万円前後の部屋にチャレンジして落選した頃には周辺中古マンションで同価格帯の売り出しがほぼない状態になっているかもしれないですよね…今時点でも坪単価400万円前後の出物は少ないです

・スカイデュオの6000万円～7000万円など価格抑え目のお部屋しか検討できない人

→　本来であれば東京湾岸でマンション購入を検討するのが難しい方々のため何が何でも晴海フラッグにしがみつきたい

・晴海フラッグ板状棟の5000万円台(坪単価260万円等)のお部屋で予算限界だった人

→　タワー棟で検討できる部屋がない…3LDK検討から2LDK検討へシフトしてでも晴海フラッグにしがみつくべきか…

一概には言えないものの上記のような見え方となっている方が多いのではないでしょうか。

予算6000万円～7000万円だと東雲でもけっこう厳しい(広い部屋が多い街なので余計に)ですからね。有明のオリゾンマーレでようやく坪単価300万円ほどですから中古にシフトしようにも選択肢がかなり限られてきます。

そんな中で下記のようなお部屋は低層階とはいえ壁ドンではないわけでお安いですよね…

5TL74Bタイプ　3LDK　74.12㎡

画像出典：晴海フラッグスカイデュオ公式HP

5階　6300万円台　坪単価281万円
10階　6500万円台　坪単価289万円
15階　6800万円台　坪単価303万円

6TL72タイプ　3LDK　72.76㎡

画像出典：晴海フラッグスカイデュオ公式HP

5階　6600万円台　坪単価299万円
10階　6800万円台　坪単価309万円
15階　7200万円台　坪単価327万円

例えば6TL72タイプの5階6600万円台のお部屋ですが現在価値としては8000万円弱くらいはあるでしょう。8000万円超えは難しいかもですが少なくとも7500万円は超えると思います。8000万円弱の価値があるものを6700万円弱のローンで購入するというのは実需組にとっては美味しすぎます。投資家さんにとっては板状棟のときと変わらずもっと儲かることに期待ができる物件もあるわけで買うにしても片手間程度の考え(板状棟のときで言えばザスカイも買ったけど晴海フラッグも買っておくかぁ～程度。本命ではないという意味です。)にしかならないでしょうけども実需組にとっては支払い額以上の価値、いわゆるTMD(坪単価満足度)の高さは間違いないわけで買いでしょう。

上記のようなお部屋は先に述べたようにこのような価格でなければ東京湾岸でマンションを買えない方々がこぞってチャレンジするため倍率はかなりのものになるでしょう。もちろん板状棟の時と同じく眺望がスペシャルなお部屋もすごい倍率になるでしょうから確実に買いたいのであれば良い意味で平凡な部屋を狙うと倍率が低く買いやすいと思います。晴海フラッグはめちゃ安い部屋とめちゃ条件良い部屋が売れ線になりがちです。

いずれにしてもスカイデュオが滞りなく売れていくことはほぼほぼ間違いないでしょう。売れると思います。

今後中古の出物も増えていくであろうエリアですから周辺中古と比較検討してみると面白いでしょう！！

あと、当然のことではあるのですが私の価値観と皆様の価値観は違って当然です。大変ありがたいことに記事や動画を参考にしてくださる方も多い(晴海フラッグはPVが伸びる物件)ので念のため。マンションマニアがどうだから周りがどうだからではなくご自身たちにとってどうかで選べばOKですよ～と！

私自身は駅遠は全然OKなのですが駅遠に高いお金を出したくない価値観なのです。これまで駅から遠いマンションを何度も購入してきましたが価格がお安いからこそ選んできました。逆に駅から近いもしくは直結のマンションであれば高いお金を払ってきました。そういったひよっこな考えしかできない(駅遠だろうと高いお金を出せるほどのゆとりがない)のでスカイデュオはそこまでハマりませんでした。いつかは駅遠だろうと高いお金を払えるゆとりある男になりたいものです。(笑)

もちろんアドバイスをする際は相談者様にとっての最適解をご提案することに努めますし、私の価値観を押し付けるなんてことは絶対にありませんので迷われた際は晴海フラッグに限らずぜひぜひご相談ください！

まぁ…繰り返しになりますが来年、そしてタワー棟が完成する頃には「晴海フラッグすげー！！」って叫んでますから。マンション好き、街好きとして街びらきが楽しみすぎます！！

(坪単価お安めのお部屋にチャレンジしようか迷い中です。ちなみに前回は坪単価250万円くらいの4LDK最上階に申し込んで落選しました。)