【お便り返し】勝どきザ・タワーをできるだけ高く売りたい。いつ売却するのがベスト？

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。
お便りは以下の通りです。

差出人: 龍

誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太

メッセージ本文:

勝どきザ・タワーからパークタワー勝どきへの買い換えを予定している者ですが、もう１軒家があり仮住まいの費用はかからないので、勝どきザ・タワーをできるだけ高く売れる時に売りたいと思っています。黒田総裁の任期、円安、ＰＫＴや晴海フラッグへの買い換えによる売物件増加、ＢＲＴの増便、春の転居シーズン等から来年３月引渡がベストかと思っていますが、いかがでしょうか?

（※編集部追記：[掲示板] KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）、パークタワー勝どきミッド/サウス、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ））

お便り頂き有難う御座います！

鋭い考察有難う御座います。
何とも難しいご質問でありますが、あくまで私の個人的な見解ということでご理解下さい。
この1～2年以内で売却をするならいつがいいかという前提でお答えさせて頂きます。

結論、龍さんとほぼ同意見です。

やはり湾岸2024年問題も軽視できないので、私が龍さんと同じ境遇であれば、来年の繁忙期に向けて売却活動を始めると思います。
繁忙期が最も取引が多くなる傾向があり、急いで物件を探している方が多い分、高く売却できる可能性があります。（絶対ではありません）

龍さんのアドバンテージは何と言っても、「もう1件家があり仮住まいの費用がかからないこと」です。

最近よくご相談を頂く例として、まさに晴海フラッグ・パークタワー勝どきの引渡しを控えており、今のご自宅をどのタイミングで売るべきかという内容です。

湾岸2024年問題を警戒していて今物件価格が高止まりしている内に売却をしておいた方が良いのではないかと考えている方も多いと思います。

基本的な私の考え方としては、湾岸2024年問題を必要以上に気にして売却を急ぐ必要はないかと考えております。

今の相場よりも多少価格が下がるリスクを伴いますが、仮住まいを探す手間・引越し費用・仮住まいの賃料コストを考えると、わざわざ先に引越しをして損を確定させる必要もないかと思います。
今は賃料も高いですし、賃貸を借りる際の初期費用もばかにできません。

そもそも本当に2024年問題で価格が下がるかは誰にもわかりません。
これから金利が大幅に上がるとは思えず、あくまで2024年問題は一時的なものかと思っておりますので、長期的に見ればこれから首都圏の不動産価格が大幅に下がっていくとは思っておりません。

例外として売却先行をお勧めする例としては、龍さんのような仮住まいのコストを抑えることができる方や、先にご自宅を売却しないと新築を購入できないという方（後売りの猶予期間がない方）の場合です。

※もしくは仮住まい分をカバーできるくらい高く売れる場合など

仮住まいのコストがかからないという方は、わざわざライバル物件募集が増えると見込まれる時期に合わせて売却をすることもないでしょう。

先に自宅を売らないと買えないという方も、あまりギリギリに売却をしようとすると、万が一思った通りに売れないという事態が起こった場合に心穏やかでいれなくなり、最悪叩き売りのような形になってしまうリスクもありますので、余裕をもった売却をお勧めしております。

引き渡し猶予期間を設けることで仮住まいなしで売却をすることもできるのですが、引き渡し猶予特約は買主さんにとって不利であるため価格を少々下げる必要があり、ただでさえライバル物件が増えそうな中でさらに悪い条件で募集せざるを得なくなります。

引渡し猶予を設けて売買する最も大きな売主さんのリスクは、売買契約後に契約解除（手付解約や住宅ローン解除）をされるリスクもあるということです。

自宅の売却決済予定で新築購入を進めていたにも関わらず、何かしらの理由で直前で契約を解除されてしまうと、最悪の場合新築に引っ越しできなくなってしまうということも考えられます。

安心感を優先するのであれば、早めに売却契約～決済を済ませておく方がよろしいかと思います。
リスクを負うことは覚悟の上でも、仮住まいには絶対住みたくないということであれば、引き渡し猶予前提での売却もＯＫです。

ということで早めに売却をしておくということであれば、1年の中で最も取引が活発になる繁忙期（1月～3月くらい）に合わせて売却活動を行うのがベストかと思います。

仮住まいを探す方であれば契約後2～3ヵ月後の引渡しになると想定すると、前年の11月・12月くらいから募集を開始していく必要があります。
もう来月からですね！

繁忙期に向けて今年の11月以降徐々に売却を開始される方も増えていくと思いますが、来年の繁忙期の内は2024年問題と言えるほどの大幅な供給過多とまではいかないかと思っております。

ではいつから大幅に供給が増え始めるのか。

ブランズタワー豊洲の例を挙げると、引き渡しの3ヵ月前から豊洲の在庫数が急上昇しました。
↓↓
豊洲がすごいことになっている！湾岸エリア2022年8月迄の最新状況アップデート！

歴史は繰り返すということで同じ動きをすると想定するなら、2023年の12月以降くらいから募集が増えてくるかもしれません。
ただ、ブランズタワー豊洲とは規模がかなり違うので、募集期間に余裕をもった形で2023年の秋（新築引き渡し半年前）くらいから募集を開始する方も増えていくような気がしております。（あくまで個人の予想です）

湾岸エリアの供給数の最新状況は毎週月曜日にコラムで配信しておりますので、最新の市況把握にお役立て下さい。
※こちらのコラムは予想ではなくファクトのデータです。
↓↓
【在庫上昇の初動がみられる】ふじふじ太の湾岸マンション市場分析レポート⑦（2022年10月4週目）

本日は以上となります！
ご講読頂き有難う御座いました！