お便り返し その376「1億円超えの売り出しが増えている。どう思いますか?」~対策:一日も早くローンを走らせましょう~【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:aiai

このところの湾岸地域のタワマンの価格高騰は異常に感じます。
どう考えても75㎡くらいを1億円越えで売り出している中古マンションにびっくりしています。

需要と供給の関係だとは思いますが、どう考えてもこのままの勢いで価格があがっていくようには感じられないのですが、皆さんの考えをお聞かせください。





aiai様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

私からは1億円マンションの購入者層という目線でご回答いたします。

1億円でも買い手がついていけているのですよね。

年収や資産等々下を見ても上を見てもキリはないですが下記のような検討者層が多いことは確かです。

夫=年収800万円
妻=年収800万円
世帯年収=1600万円


上記だと1億円のローンでも世帯年収に対して6倍強です。

どちらかが育休中で収入減していたとしても

夫=年収800万円
妻=年収500万円(通常時800万円)
世帯年収1300万円(通常時1600万円)


上記でもまだ世帯年収の8倍弱ですから借りれなくはないですし、支払えないこともないでしょう。

共働きとなれば便利な立地に住むしかありません。テレワークが主でそれが今後も変わりそうにないという中で上記パターンなら最高ですけどもね。世帯年収1600万円クラスで5000万円~6000万円くらいの住宅ローンに抑えられるなら一般論としてゆとりありますので。

でもお二人ともが通勤ほぼ0、しかもしれが今後も変わらない~なんて都合よくいかないことのほうが多いですから便利な立地で買うしかない。便利だけではなく教育環境だって気にします。そういった立地の賃料は高額です。こんなにもマンション価格が高くなっても利回り4%ほどであることが多いですから賃料から見た際に買ったほうが大損というほどにはなっていません。

もちろんいつかは天井つくでしょう。ただ、億前後でも動いている出物も多いわけで今便利な立地で探すとなれば嫌でも億ションを見る機会が増えてしまうのでしょうね…

物価は上がれどお賃金は上がらず…つらたんな時代ですね。

どうしても自分たちの希望に合うものが億ションであり、手が届くのであればけして買ってはダメとは思いません。

ただ、できる限りリスクを減らす対策は取るべきです。

わかりやすい対策としてはとにかく早く億ションへ入居して残債を減らすべきです。1億円のローンを組んでも3年経過すれば残債は9200万円ほどまで減ります。でも3年後に入居の億ションを1億円のローンで購入すれば3年後のローン残債は1億円です(小泉進次郎さんのポエム風)。

最近の私の記事でわかりやすいのはザ・タワー十条です。「今はおすすめするのが難しい(十条オンリー検討の方へはおすすめ)けども徐々におすすめしやすくなる」と。徐々におすすめしやすくなる理由としては周りがまだ値上がりそうなことと入居時期が近づくからです。ザ・タワー十条の入居は2025年です。今時点から見て3年弱の時間があります。3年弱後にローンが走り出す億ションよりも早くにローンが走り出す億ションのほうがいいですよね~というのが自論です。

ここまで値上がっているとなれば不安が大きいことはたしかです。天井つくのも時間の問題かもしれません。低金利が続く保証もありません。まだまだ新築マンションはお安くならないにしても数年後の相場を確実に当てることは不可能です。でも時間は裏切りません。

もちろん買い替えであれば入居が先というリスクも低い(現居のローン残債が減っていく・最悪の場合手付金放棄をしても現居はある)ですし、入居が先の物件を待ってでも欲しいと思えるのであれば待つ価値はあると思います!!

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■プラウドシティ赤羽
価格:9280万円 坪単価448万円
間取り:3LDK
専有面積:68.45㎡
所在階:19階

総戸数:285戸
住所:東京都北区赤羽2
交通:JR各線「赤羽」駅徒歩4分 東京メトロ南北線「赤羽岩淵」駅徒歩8分

2022年3月におすすめした同マンションの出物は

価格:8880万円 坪単価428万円
間取り:3LDK
専有面積:68.45㎡
所在階:22階

でした。

今回は同じ広さの19階、前回よりも400万円値上がりしています。

過去相場からの適正価格としては8800万円~8850万円となるわけですが、待てば待つほど値上がるのでしょうか…沿線上の新築マンションの価格もグングン上がっていますからね…

今回の出物がどれくらいで決まるのか気になるところです。

画像出典:スーモ


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2 件のコメント

  • スカーレット より:

    つらたん、そのような日本語があるのですか?

    • スカーレット様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      いわゆる若者言葉でしょうか。
      私は前々から使っていますが最近は滅多に目にしないかもです。苦笑

      引き続きよろしくお願いいたします。

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