お便り返し その133「晴海フラッグ購入予定だがそれまで賃貸?購入からの買い替え?」【マンションマニア】

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スムログへ複数のご質問をいただいておりますが今回はその中からこちらを回答いたします。




差出人:ナポリタン

メッセージ本文:

こんにちは、いつも楽しく読ませていただいています。

マンションマニア先生に質問です!

現在台東区の賃貸マンション(1LDK)に住んでおり、子供が産まれたので人生初のマンション購入を考えています。

夫婦でハルミフラッグをすっかり気に入ってしまい買う気満々なのですが、最短でもあと3年以上狭い賃貸生活かと思うと待ちきれないです。

コロナで夫婦ともに今後も当面はリモートワークがメインになりましたので、この後の3年間、思いきってギリギリ通勤できる郊外の広い賃貸に引っ越すか、このまま狭い1LDKで堪え忍ぶか、もしくは今マンションを購入してハルミフラッグ入居時に売却するか、真剣に悩んでおります。。

マンションマニア先生であればどのような選択肢を取りますか?

世帯年収は1500万円程度、頭金は1000万円程です。

どうぞ宜しくお願い致しますm(__)m




ナポリタン様

マンションマニアです!

ご質問、ご指名ありがとうございます!

ご出産おめでとうございます!!

まず現在の賃料記載がないのですが台東区の賃貸マンション(築浅と仮定)で1LDKだと12万円~19万円くらいが相場のため間くらいの月額15万円、家賃補助なしとしてお話を進めさせていただきます。

★3つ評価で比べていきましょう!

①今と同じ家賃の郊外2LDKに引っ越して3年間住む → キャッシュアウト約540万円(賃料のみ)

住み心地満足度★★☆

→部屋の広さは確保できますがたまにはあるであろう通勤が大変になるので★2つではないでしょうか。

金銭的満足度☆☆☆

→賃料キャッシュアウトのほかに引っ越し代、契約時諸費用、更新料が1回(うまく定借が見つかれば更新料はなし)かかりますから★は0です。

②今のところに3年間住む → キャッシュアウト約540万円(賃料のみ)

住み心地満足度★★☆

→部屋は窮屈でも通勤は楽(変わらない)なので★2つではないでしょうか。

金銭的満足度★☆☆

→キャッシュアウトは大きいですが賃料以外の負担は更新料(あと1回か2回)が主ですから★1つです。

③とりあえず購入して3年間住む → キャッシュアウト約675万円(購入時諸費用300万円、売却時諸費用200万円、3年間のローン支払い&維持費ー売却時手戻り金)

※5000万円、2LDKと仮定して3年間住んだ後に5000万円で売却と仮定

住み心地満足度★★★

→5000万円の予算があれば今とさほど変わらないであろう立地で築10年以内の中古マンション2LDKが購入できますから広さも通勤も納得のものとなり★3つでしょう。

金銭的満足度☆☆☆

→購入時より値下がるリスクもあるため金銭的満足度は★0としました。

どうでしょうか?買った時より高く売れるマンションを買えるなら話は別ですが買った時と同じ価格で売れたとしても賃料よりややキャッシュアウトが多いですね。各種税優遇もありますし、賃貸も仲介手数料や敷金がかかるわけで上記3パターンは金銭的負担差はそれほどないものの③はリスキーですね。

ん~世帯年収1500万円あるのですから今と変わらない通勤利便性のエリアで2LDKに引っ越されてはいかがですか?そこで3年間暮らせばキャッシュアウト以外はなんの不満もでないわけですから。リスクだってありません。

晴海フラッグ入居までの3年間はおそらく今より30%くらい部屋が広くなればいいわけですよね?それであれば単純計算で賃料も30%upさせればよいわけです。

現在世帯年収1500万円で台東区1LDKならむしろゆとりあるほうなわけで台東区2LDKだって十分いけますよね?パークハビオやパークアクシスでさえ月25万円の行政区ですよ。

ということで私の答えとしては

「①~③どれでもなく、現状の賃料は支払いにゆとりがあるはずなので同じような通勤条件のエリアで2LDKに引っ越して3年間住むべき」

となります。

子供ができてお金もかかるのはわかりますがだからこそストレスの少ない選択をしてほしいなぁ~と考えます。晴海フラッグを購入するなら「中央区の2LDKを借りる」にしておくとあとあとの負担は少ないでしょう。

ご質問が「マンションマニアならどうする?」ということですのでそちらの回答としては

「3年後に値上がるマンションを購入して3年後に買い替える」

となります(笑)

個別相談もお待ちしております!!

引き続きよろしくお願いいたします。

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