東京23区のファミリー向け中古マンション、主流は何㎡か

ファミリー向けマンションというと、70㎡前後を思い浮かべる人が多いのではないか。
では実際に売買されている中古マンションは何㎡が多いのか。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」に掲載された2022年～2025年の東京23区中古マンション成約データ約4万件（2LDK〜3LDKのファミリータイプ）を集計してみた。

1 23区のファミリー向け中古マンション、最多は75㎡帯だった
2 築年数が違っても主流は65～75㎡帯
3 築浅では80㎡以上が約17％しかない
4 予算に悩んだときの一つの目安

23区のファミリー向け中古マンション、最多は75㎡帯だった

まずは結果から見てみよう。

2022年から2025年までの4年間に東京23区で成約した中古マンション40,021件（2LDK〜3LDK）を、面積帯ごとに集計した。

最も多く成約していたのは75㎡帯だった。

当初は55㎡付近に境目があるのではないかと考えていたが、実際のグラフは違った。

55㎡を超えると件数は増えるものの、本当の山は70～80㎡帯にある。

一方、80㎡を超えると件数は急減する。

今回の集計では、55㎡が境界だったというより、70～80㎡帯に需要が集中していたと考えた方が自然だ。

築年数が違っても主流は65～75㎡帯

ここまでは、現在の中古マンション市場で最も選ばれている広さを見てきた。

では、築年数が違うと、選ばれている広さにも違いはあるのだろうか。

そこで成約物件を築年数別に分け、それぞれの面積構成を比較してみた。

築年数が違っても、65～75㎡帯が占める割合（グレーの部分）は大きく変わらない。

一方、80㎡以上は築21～30年で32％、築0～10年では17％だった。

変わっていないのは中心帯であり、変わったのは80㎡以上の割合である。

では、実際にどれくらい減っているのだろうか。

築浅では80㎡以上が約17％しかない

上図では、80㎡以上の住戸が築浅になるほど少なくなっているように見えた。

実際に集計すると、築21～30年では32％が80㎡以上だったのに対し、築0～10年では17％だった。つまり、ほぼ半減したのである。

もちろん、この結果だけで「最近のマンションは狭くなった」と断定することはできない。なぜならば、今回の分析対象は新築マンションの供給データではなく中古マンションの成約データだからだ。

ただ、少なくとも今回のデータを見る限り、変化しているのは70～75㎡帯ではなく80㎡以上の部分である。2LDK〜3LDKのファミリータイプで主流となる面積帯は大きく変わっていない。

予算に悩んだときの一つの目安

今回の集計結果を見る限り、東京23区のファミリー向け中古マンション市場では、70～75㎡前後が主流となっている。

一方で、80㎡以上の大型住戸が占める割合は小さくなっている。

予算との兼ね合いで住戸面積に悩んだとき、70～75㎡は市場で最も多く選ばれている現実的な着地点のひとつと言えそうだ。

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