ザ・豊海タワーマリン＆スカイと近隣中古どちらを買うべき？マンション購入を線で考えるという思考について。

こんにちは！
ふじふじ太です！

ザ・豊海タワーマリン＆スカイのモデルルームが解禁したことでSNS上でも非常に話題になっております。

価格的には想定内の範囲かなという印象でしたので、前向きにご検討される方も多いのではないでしょうか。

以前こちらの新築マンションのダイヤモンドの記事を書いたことがあるので、合わせてご参考にしてみてください。

「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY（ザ豊海タワーマリン＆スカイ）」の価格予想は？　湾岸エリアの他のタワマンとの違いも解説

お部屋による価格差が大きいというのは最近の新築マンションの傾向のようですが、眺望が良いお部屋は高めの価格設定となっておりますので、その単価を払うなら近隣中古を買った方が良いのではないかという意見もあります。

X（旧ツイッター）をみていると、様々な意見・主張に溢れているので、マンション購入にあたりどう判断していくのか混乱しているという方も少なくないでしょう。

新築マンションが話題になると、お決まりでこの「新築か中古か」という議論がネット上で繰り広げられますが、意見が分かれるポイントとしては、マンション購入を「点」で捉えるか「線」で捉えるかという違いがあることと、新築未入居にどれ程の価値を感じるかという部分で価値観が分かれるのだと思います。

そこで今回は、具体例を出しながら近隣中古を買った場合と、3年後引き渡しの新築マンションを買った場合の経費のシミュレーションをしながら考察してみようと思います。

新築vs 中古経費シミュレーション

初めに断っておくと、中古が良いか新築が良いかというのは価値観によるのでどちらが良いというものでもありません。
海派か山派か、犬派か猫派かみたいなものです。

＜ペルソナ＞
30代ご夫婦・予算12,000万円・70㎡以上・2LDK希望
現在都内賃貸（1LDK・50㎡・家賃20万円）暮らしで、結婚を機にマンション購入を検討中のエリート会社員パワーカップル。

＜選択肢A（新築派）＞
新築豊海タワー・12,000万円・約70㎡・3LDK・北向きを買う。
引き渡し：2027年6月

＜選択肢B（中古派）＞
勝どきザタワー・12,000万円・約70㎡・3LDK・南向きを買う。
引き渡し：2024年6月

上記の選択肢をぱっとみると、価格が同じなのであれば、築年数が8年経過しているマンションを買うよりも明らかに新築買った方が良いだろ！と普通は思うでしょう。

豊海タワーの北向きであれば比較的やさしい単価というのもあります。

これで中古をおすすめするとか意味不明なポジショントーク野郎と感じる方も多いと思いますが、中古のメリットもしっかりありますので解説していきます。

定点的なもの見方をすると落とし穴があのでご注意ください。

ここがマンション購入を「点」でみる人と「線」で見る人の違いです。
マンション購入を「線」で考えることの重要性を理解してもらえればと思います。

忘れてはいけない最も重要なポイントは、「引き渡し時期」です。
引き渡しが3年後というのは非常にデメリットが大きいということを、以下経費シミュレーションをしながら解説していきます。

比較するポイントは、2024年6月時点から新築引き渡しの2027年6月時点までにかかる「3年間の経費と3年後の残債」です。

＜選択肢A（新築派）＞
新築豊海タワー・12,000万円・約70㎡・3LDK・高層階北向きを買う。
引き渡し：2027年6月

2027年6月までに発生する住宅費:720万円
20万円＊36ヶ月=720万円

購入時初期費用：480万円
※物件価格の4%として計算

2027年6月時点の借金額（残債額）：12,000万円

一方で、以下選択肢Bです。

＜選択肢B（中古派）＞
勝どきザタワー・12,000万円・約70㎡・3LDK・高層階南向きを買う。
引き渡し：2024年6月

2027年6月までに発生する住宅費（支払元本を除く経費）:220万円
※変動金利0.4%、借入期間35年、管積費27,000円、固定資産税23万円、住宅ローン減税あり（ペアローン前提）

初期費用：720万円
※物件価格の6%として計算。新築よりも諸費用が重くなります。

2027年6月時点の借金額（残債額）：約11,000万円

＜シミュレーション比較表＞

	3年間で発生する経費	購入時初期費用	2027年の残債
選択肢A（新築派）	720万円	480万円	12,000万円
選択肢B（中古派）	220万円	720万円	11,000万円
まとめ	500万円 Bが有利	240万円 Aが有利	1,000万円 Bが有利

上記より、新築よりも中古を購入した方が、「1,260万円」経済合理性が高いという結果になりました。

中でもインパクトが大きいのは「残債」です。
ここが見落としが多いポイントでもあります。

3年早く買うかどうかだけ残債が1,000万円近く変わってきますので、その分購入するリスクが少なくなると言えます。

一見すると双方は同じ価格のように見えましたが、マンション購入を「線」で考えることで、双方の隠れた違いをご認識できたかと思います。

シミュレーションの結果を受けて、どう考えるべき？

さて、上記シミュレーションの結果を受けてどう判断するか、ここで価値観が分かれるポイントです。

例えば、新築未入居という点に1,000万円以上の価値があると思うなら新築、そこまでの価値はないと思うなら中古という判断になります。

なんだかんだ言っても新築未入居はプライスレスですから、お金云々などは無視して新築という選択肢も大いに賛成です。

あとは、購入実現可能性も考慮しておくと良いでしょう。
晴海フラッグのようにほぼ当たらないとわかっているのにチャレンジし過ぎるのも時間が勿体ないですから。

今回のシミュレーションではわかりやすく判断できるようにほぼ確実な要素だけを取り上げておりますが、実際はもう少し複雑です。

それは「物件価格自体が今後どうなるか」という不確定要素があり、それをどう考えるかによっても変わってくるからです。

つまり新築と中古で値上がり期待、または値下がりリスクはどちらが高いかという視点ですが、今回のシミュレーションでは不確実なものは考慮しないものとします。

今後豊海タワー然り湾岸タワマンの価格が値上がるかどうかは誰にもわからないですし、類似エリアのタワーマンションなので、長い目で見ると相場も似た動きをすると考えております。

今回のケースでいうと、全体論として個人的な見解ですが、築年が経過している勝どきザ・タワーだけが新築に比べて価格が大きく下がるということはないと予想しております。

豊海タワーが上がるなら勝どきザタワーも上がります。
その逆も然りです。

それは豊洲エリアのタワマン群の値動きをみても感じるところです。
築15年過ぎのタワーマンションに関しても直近で大きく値上がっており、むしろ築浅のタワマンと単価差は縮まってきておりますので、エリア自体が発展して需要が落ちないという前提条件があるなら、築年数という要素は今後それほど重要なものではなくなっていくと思います。

もっと正確に言うなら、タイムラグがあります。
話題の新築などは引き渡し前後で大きく価格が伸びるのですが、一定期間経過するとそれは落ち着き、逆にその価格に近隣中古タワマンが引っ張られる形でじわじわと追いついてくるという構造です。

また、ひとつ補足をすると、新築マンションについては人が値付けしている以上、価格設定において必ずひずみがあります。
その中で割安なものをうまくピックアップできれば値上がり期待があるのは新築と言えるかもしれません。

ふじたならどうするか？

で、結局あなたはどうするの？と聞かれそうなのでお答えいたします。

私の価値観としては、今個人契約の賃貸で初めての購入ということであれば、3年待たずに中古マンションを買います。
そもそも私、新築マンションを買ったことがないんですよね笑

取引に慣れているというのはありますが、元々新築への憧れもなく、自分自身が新築と中古という括りにさほど興味がないというのもあります。
はい、マイノリティだと自覚しております。

マンションというものはあくまで自分や家族を中心とした生活の拠点であると考えているので、築年数はあくまで＋アルファの要因というイメージです。

中古で満足できるものがあるなら、低金利の内に早く買って1秒でも早く残債減らしたいと思う派です。

一方ですでに物件を所有しているならそんなに焦って中古を買う必要もないので、気に入ったなら新築待ちます。

ザ・豊海タワーマリン＆スカイ良いと思います。
独立してしまって当分ローン組めないので私には買えませんが。

上記、マンション購入に迷われている方にとって少しでもご参考になれば幸いです。

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました。

ふじふじ太