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※動画の文字起こしverのため内容はほとんど同じです
どうも！マンションマニアです！
今回は2024年春頃に販売予定の新築マンションの中でお祭りになりそうな予感がするザ・豊海タワー マリン＆スカイについて語っていければと思います！
メインブログでも記事化しておりますので重複する内容もあるかと思いますがご了承いただければ幸いです。
［物件概要］
売主：三井不動産レジデンシャル 東急不動産 東京建物 野村不動産 三菱地所レジデンス 清水建設
施工：清水建設
価格：未定
専有面積：32.92㎡～156.56㎡
総戸数：2046戸（一般販売対象戸数1509戸）
規模：地上53階地下1階建て ※建築確認上は地上54階建て
交通：都営大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
所在地：東京都中央区豊海町
竣工予定：2026年11月下旬
引き渡し予定：2027年6月下旬
駐車場：機械式654台 平面18台 月額35000円～55000円
駐輪場：3097台 月額200円～600円
バイク置場：108台 月額2000円～4000円
地図はこちらです↓
画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP
まず最初に当物件を検討する上で立地面において冷静に考える必要があるのはシンプルに『駅距離』です。
都営大江戸線の単駅である勝どき駅から清澄通りを南西方向へ一直線、歩道が広く歩きやすくわかりやすい道のりではありますが信号もありますし出入口からホームまでの距離も合わせるとエントランスを出て10分後に発車する電車に乗車するのは難しいかもしれません。地下深くを走る大江戸線の駅の中ではホームまでの深さが浅いのは救いではありますが銀座線のようにサクッとはいきません。
タワーマンションとなれば自宅玄関から敷地外へ出るまでの時間も読みにくいですから電車の発車時刻の15分～20分前に家を出ないとダメかもしれません。
そのため日常の生活において『徒歩×鉄道』利用を主としたいという方には少々ストレスが大きいかもしれません。
しかも、大江戸線の勝どき駅周辺にはもっともっと駅に近いタワーマンションが点在しています。なんなら駅直結もあるくらいです。
ただ、清澄通りに面しているため路線バス利用がとても便利です。始発停留所も近いですし運行本数も充実しています。徒歩5分ほど歩いた清澄通りと環状二号線が交差する勝どき陸橋交差点からはBRTも利用できます。全国的に運転手不足が話題ではありますが利用者は多い路線です。
［都営バス 都04］※こちらがメイン利用となります
豊海水産埠頭 7:43発（始発）
豊海区民館入口 7:44着
新島橋 7:46着
勝どき三丁目 7:47着
勝どき駅前 7:49着
勝どき橋南詰 7:51着
築地六丁目 7:53着
築地三丁目 7:55着
築地 7:56着
銀座四丁目 7:58着
有楽町駅前 8:01着
東京国際フォーラム前 8:03着
東京駅丸の内南口 8:04着
［都営バス 直行02］※運行本数は限定的です
豊海水産埠頭 7:45発（始発）
豊海区民館入口 7:45着
新島橋 7:47着
勝どき三丁目 7:48着
勝どき駅前 7:50着
月島三丁目 7:51着
亀島橋 7:59着
東京駅八重洲口 8:09着
上記の他、門前仲町・清澄白河方面の門33系統も利用可能です
［東京BRT(京成バス)］
勝どきBRT 7:51発
新橋 7:55着
虎ノ門ヒルズ 8:07着
勝どきBRT 7:54発
豊洲市場前 7:58着
有明テニスの森 8:01着
国際展示場 8:05着
車での移動に関しても環状二号線がすぐ近くですし首都高の出入口も近いなどとても便利です。マイカーでアクティブに動き回りたい方にはとても合ってくる立地です。
画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP
駐車場設置率は約32％と多くはないのですが新築時であれば駐車場優先権のある部屋も設定されるはずですのでマストであれば部屋を選べば確保できることでしょう。ただし、1億円前後の部屋ですと大抽選会になるのかな？と思います。月極駐車場も多くはないエリアです。
日常の買い物は東京タワーズのマルエツへ徒歩4分ほど、晴海フラッグのサミットへ徒歩10分ほど、パークタワー勝どきのライフへも徒歩10分ほどと選択肢はありますが下駄部分の店舗区画にまいばすけっと程度の買い物施設が入ってくれると嬉しいですね。
豊海小学校が目の前であることは子育てファミリーにとっては好材料となりやすいでしょう。東京タワーズと勝どきザタワーと同じ学区ですのでタワマン住みの子供たちが多く通います。
ここまでの話でいくと『駅直結のパークタワー勝どきやもう少し駅に近い勝どきザタワーやザ東京タワーズのほうが良くない？』となってしまう方がほとんどかと思いますがそれは売り手側もわかっているところですので商品力は高いものとしてくるでしょう。
専有部に大きな期待はしすぎないほうが良いかもしれませんが外観デザインはかなりかっこいいですね。
画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP
曲線デザインのツインタワー、その足元は二棟を結ぶ渡り廊下、緑豊かな公開空地、高級マンションらしいコーチエントランスなどなど公式HP時点で「いいね！」と思わせてくれるとなれば竣工するともっと感動させてくれる出来となることでしょう。
画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP
一般的なマンションでは完成イメージが公開されないことも多いエレベーターホールも自信をもって公開しています。一概には言えないのですが公式HPに掲載されている完成イメージは売り手側にとって自信がある部分です。
好みの問題はあれど見た目では感動させてくれるマンションであることはたしかでしょう。フィットネスやゲストルーム、スカイパーティラウンジなど多彩な共用施設もあります。
画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP
駅から離れる分、駅近のタワーマンションよりも眺望面に優れる住戸も多く設定されます。北から西にかけては浜離宮＆都心ビュー、西から南にかけては虹橋ビューのスペシャル眺望です。
画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP
総戸数2046戸というスケールメリットを活かして見た目でも共用施設でも住みたいと思わせてくれるような商品力です。
『これなら駅徒歩10分でもあえてザ 豊海タワー マリン&スカイを選ぶ』となる方も少なくないでしょう。
とはいえ駅近のタワーマンションが多いエリアですから価格でも勝負してくるでしょう。どんなにモノが良くても築年数が浅い駅近マンションより価格が高すぎるとなれば苦戦してしまいます。
駅徒歩2分のパークタワー勝どきサウスよりもしっかりとお安いことでしょう。パークタワー勝どきサウスの次期販売は平均坪単価約770万円の予定です。
月島駅徒歩5分のグランドシティタワー月島も平均坪単価700万円を超えてきそうです。
周辺中古と比べても駅徒歩6分の勝どきザタワーとそこまでかけ離れた価格設定ではないでしょう。勝どきザタワーは築7年ほどで坪単価500万円前後での動きが多いです。
価格予想に関してはメインブログでの記事でもお伝えしましたが部屋によって単価差が大きすぎるはずですので平均で予想するのはとても困難です。
条件良い部屋を惜しみなく第一期から供給という前提での予想で平均坪単価約620万円です。浜離宮、虹橋ビューというだけでなくプレミアムプランに関してはかなりの高単価にしてくるはずです。それらが平均坪単価を引っ張るというわけです。
画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP
ただ、全体としては普通に坪単価500万円台の部屋が並ぶことでしょう。ツインタワーのためけっこう苦しそうなお見合いの列もあるわけですがそれらは坪単価500万円をしっかりと切ってくることも考えられます。その列も第一期から供給となれば平均坪単価を押し下げるため平均で坪単価550万円前後という可能性もあるでしょう。どんな部屋がどれくらい出てくるかでその期の平均坪単価が大きく変わってしまいます。
スペシャルな部屋を混ぜて平均坪単価500万円はさすがに安すぎるためそれはまずないでしょうけどもスペシャルな部屋を除けば坪単価500万円前後、70㎡換算で約1憶円の部屋も数多く並ぶでしょうしお見合い部屋や清掃工場方面を向く部屋であれば9000万円台はもちろん8000万円台もあるかもしれません。
逆に条件良い部屋ばかりを第一期から出すパターンですと平均坪単価620万円では済まないかもしれませんが売主の傾向からすると第一期で勢いをつける販売戦略をとることが多いですからお安めの部屋も大量供給してくれるかもしれません。そうなればそれらの部屋が平均坪単価を押し下げるため平均坪単価550万円前後という可能性もなくはないでしょう。
いずれにしても坪単価500万円ほどの部屋もしっかりとあるはずです。これでスペシャルでない部屋も坪単価600万円超えでしたとなれば本当にごめんなさいなのですが第一期くらいは多くの方が『思っていたより買いやすい価格』となる部屋も設定してくれると思うのですよね…
逆に眺望がスペシャルな部屋や100㎡超えなどのプレミアムプランはもんげー高そうですね。都心のマンション価格が高騰しており広めの部屋が欲しい方からすると東京湾岸のプレミアム住戸って買いやすいのですよね。都心で新築や築浅のスペシャル系マンション×スペシャル住戸を買おうとすると坪単価1000万円では済まない時代です。それが東京湾岸にいけばスペシャル住戸が坪単価700万円や800万円で買えるとなればその方たちからすればそれでもお安く感じますからね。
実際にパークタワー勝どきも角住戸やエグゼクティブ＆プレミアムフロアなどのスペシャル系住戸は販売初期に完売したくらいです。
画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP
ただ、駅徒歩10分の豊海となれば検討者のボリュームゾーンとしてはやはり稼ぎの良いパワーカップルになってくるでしょうからその方たちが手の届く価格帯である9000万円前後～1億2千万円前後の部屋も多くあるはずです。そう信じたいです。
～稼ぎの良いパワーカップル～の世帯年収ですが2000万円前後でしょうか。一概には言えないですがそのくらいの収入があれば『BABY！億にKNOCK OUT！』とまではなりにくいでしょう。
もちろん『駅から近くないんだから駅近より安い』というのは当たり前の話です。ですが今回は駅から離れてでも住みたいと思わせる商品力ですから価格だけで勝負をしている系の新築マンションではありません。
今となっては中古であろうと1億円前後では都心部でスペシャル系マンションを買うのが難しい時代です。
築15年～20年近くで新築時が坪単価200万円台、でも今は億ションであるという出物もたくさんあります。それらの悪口を言うつもりは一切ないのですが当時の坪単価200万円台の共用部であることはたしかです。もちろんそれでも今の新築に負けていないマンションもありますし、なんなら専有部はかなり頑張ったつくりであることも少なくありません。とはいえリフォームしたくなりがちな築年数ですから住み出し費用が膨れる可能性も高いでしょう。
それであれば勝どき駅徒歩10分とはいえ今の時代のスペシャル系新築マンションであるザ・豊海タワー マリン＆スカイに1億円を出したほうが気持ちの良い買い物になりやすいのではないでしょうか。
引き渡しは2027年6月下旬の予定のため待てればですが…
70㎡ほどで1億円前後の部屋も多くあることを願いモデルルームオープンを待ちたいと思います！！
(なかったらごめんなさいです)
■2024年お祭り候補物件『ザ 豊海タワー マリン&スカイ』価格予想と立地解説
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