[スムログ座談会] 湾岸タワー見学会(その2)スカイズタワー&ガーデン/アーバンドックパークシティ豊洲/ザ・パークハウス晴海タワーズ

7月某日、おなじみスムログブロガーズが湾岸タワー7件をまとめて内見しました。大好評の前回(その1)に続いて第2回ではその他の4物件について座談会の様子をお伝えします!

見学した物件

※オレンジ色の物件は今回話題分

  1. ベイズタワー&ガーデン
  2. パークタワー晴海 → 掲示板
  3. ブランズタワー豊洲 → 掲示板
  4. スカイズタワー&ガーデン掲示板(ベイズ・スカイズ共通)
  5. アーバンドックパークシティ豊洲掲示板
  6. ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス掲示板
  7. ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス掲示板

目次

  1. この座談会に参加したメンバーは?
  2. 座談会

この座談会 に参加したメンバーは?

タビーさん

港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 自分の新築リノベーション経験を振り返りつつ、主に湾岸を中心に常に変化し続ける街の情報などを追うことで、次のリノベーションへのヒントを得ようという目論みです。

はるぶーさん

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

住井はなさん

マンションが大好きな子育てママです。女性目線でマンションの選び方や住まいの情報を発信していきます! (モデルルーム、街づくり、子育て、ワンオペ、保育園、教育)

ふじふじ太さん

不動産コンサルティングマスター。2022年MBA取得。現場で仲介営業を10年経験済。取引件数500件以上。賃貸・売買どちらにも精通。多数メディア出演経歴あり(NHKクローズアップ現代・ABEMA TV・香港TV等)。不透明な不動産取引業界を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!マンション購入は怖くないと発信していきたい!皆さんのマンションライフを応援しています!YouTubeもやっておりますので是非ご覧下さい!

すまいよみさん

ファミリーで永住できる居住性を第一に、資産としての側面も合わせて見るのが、すまいよみマンション選びのモットー。ただしマンション選びに失敗しても深刻になる必要はありません。今や住まいは一生物の買い物ではなく、僕も4度のマンション購入を経て満足の境地に達しました。
東京東5区(墨田、江東、足立、葛飾、江戸川)のマンションを日々探訪しています。
運営ブログすまいよみブログ
マンションコミュニティスムログ出張所スレ

大阪タワーさん

こんにちは、大阪タワーです。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

2ldk
2LDKさん

自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、首都圏のマンションをご紹介していきます。
スムラボの首都圏担当

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座談会


スカイズタワー&ガーデン

共用部の充実度は「湾岸ナンバーワン」

はい。現地でも言っちゃったんですけど、私の場合スカイズタワー&ガーデン(以下、スカイズ)でしたね。


スカイズ外観(画像出典)

スカイズタワー&ガーデン外観(画像出典)公式サイト


理由として、スカイズの場合モデルルームは見てるんですが「現地を見るのは初めて」でした。逆にベイズタワー&ガーデン(以下、ベイズ)の場合モデルルームは見ていなくて「現地は何回も行ったことがある」という感じで。スカイズのモデルルームへ行かれた方は分かると思いますが、共有施設のプラネタリウムにインスパイアされて息子さんが宇宙飛行士になり、WiFiが使える公開空地の森を歩きながら娘さんが勉強して植物学者になったりという映像がありました。その世界観がちゃんと実現されているのをはじめて目の当たりにしたのでとても良かったです。物件も大規模ですし。



ブランズタワー豊洲も良かったんですが、やっぱりブランズはちょっと今回のケースだと、見学させていただいた専有部の天井(注:たまたま梁が目立っていた)を見ると若干ガッカリ感があって。私個人的に天井高くてフラット天井好き派なので。

なるほど。

そういう意味でいうと専有部がいちばん良かったのはベイズタワー&ガーデンなんですが、スカイズは逆梁と順梁を組み合わせたりして構造が凝っているところもあって、さらに今回見た共用部も良かったですし。というわけで、共有部と外観含めた全体のバランスが一番取れてたのがスカイズかなという印象があります。

そして、屋上へ行くと一番印象的なんですよ。豊洲エリアで新豊洲の一番南端を押さえて、南側にさえぎるものが何もない。すばらしい眺望で「何で屋上みんな使わないんだろう」という感もありましたし。今回の中でいうと、モデルルームはクロノやパークシティ豊洲も見ていたんですが、世界観の実現という点では一番優れてるかなと。



はなさんの話に関係するんですが、正直駅からは確かに遠いんですが、今回の「湾岸タワー」っていう選択肢でいうと、あえて遠いのもありなのかなと。利便性の話をはじめちゃうと、私の立場からは「じゃあ、やっぱり港区タワーの方がいいんじゃないですか」って話になってくるので。

うんうん。

今回のテーマで、住むんだったらスカイズはなかなかアリなのかなと。私が個人的に車を持っているからという話もあるんですが、週末になるとららぽーとも含め豊洲に行ったりしているので。車がある前提だったらまあどっちでもいいのかなって感じがします。

さっきの話で、「オールインクルーシブで豊洲だけ」という生活だったらブランズタワー豊洲とかアーバンドックパークシティ豊洲がいいんじゃないかなとは思います。今回の中で、一番規模メリットが明らかに感じられて、1100戸でしたっけ。エレベーターホールのインパクトとかその他いろいろ、BBQもそうですね。広いところでBBQができるみたいな、近隣の部屋の方は色々あるかもしれないけど。総合点だとベイズかスカイズかなと思います。

あと細かい点ですけど、内廊下部分がなかなか特徴的で工夫もされているし。ちょっと余っちゃうところをトランクルームに活用したりとか、なかなかいいところ多いのかなと思いました。

貴重なご意見ありがとういます。確かにそうですよね。共用部の造りをみても無駄なスペースがあんまりないという。

あと仰る通り「湾岸らしさが何か?」と言った時に、すごく大規模な共用部であったり、周りの自然環境であったり眺望であったり、そういったトータルという点でタビーさんはスカイズを選ばれたのかなと思います。

そうですね、スカイズ・ベイズでお互い補い合っているので、ベイズのあの素晴らしいラウンジもそのまま使えますし。


ベイズ ラウンジ&バー


共用部の充実度は「湾岸ナンバーワン」と言っても過言ではないくらいですからね!皆さん他に何かスカイズに関してコメントある方いらっしゃいますか。


スカイズとベイズがやっぱり構造的に言うと、柱とか梁を部屋の中に出さないんだっていう「売主っていうよりは施工会社側のこだわり」なんだけども、その部分が一番強かったっていうのは確かで、専有部の部屋の中だけ見せて「どこに住みたいか?」っていうと、非常に高い確率でスカイズになるんじゃないかなという気がしました。

確かに専有部分も造りも大変良いですね。柱も少なく、すごく使いやすい間取りが多いです。はるぶーさんから見てスカイズ・ベイズの管理面はどうですか?スカイズとベイズで管理会社が異なると思うのですが、やりずらさとかあったりするのでしょうか?

理事会をやってると、仕組みが輻輳(ふくそう)していて色々大変だという話をききます。

スカイズ側の施設とかでもこだわりがあるし、ベイズタワー&ガーデン側にもあるしで、相互乗り入れする共用施設にはお互いのマンションの知事が入って議論するとかあって、しかも戸数の比が2対1とか非対称になっている。その部分に対して、色々複雑な利用状況の差とか微妙に立場が異なることになり、「必ずしも完全に仲が良いわけではない」という話を聞くこともありますけど、それ以上はちょっとここでは言えない。

両方には違う管理会社が入ってるとはいえ、喧嘩別れにならないように双方が相乗り利用する。共用部はお互いが持ってるとするとかいう形。互いに登記や規約上の設定をしているので、1000戸と500戸の別のマンションだからといって、後から乗り入れで使えなくなっちゃうみたいなことはないような仕組みを作ってケアはされているので、そこはさすがだなと。やっぱり大手の会社ですからね。

あの「一階のパーティールームが連結できるところ」いいですね。パーティールームがあんなに広いところはなかなかない。

連結できるのはいまはじめて知りました。

そうですね。あんな大規模なパーティールームはなかなかないですね。

…他の3つのマンションの話もしましょうか。

アーバンドックパークシティ豊洲

大型商業施設隣接のマンションに住みたいんです

話題に出てこなかったマンションとして、アーバンドックパークシティ豊洲はいかがでしたか!?


アーバンドックパークシティ豊洲 外観


私はすごいいいと思います。私は大型商業施設隣接のマンションに住みたいんですよね。

まさに直結ですからね。

そう、商店街のある街は人気があると思うんですが、私は商店街じゃなくて大型商業施設がいいです。

商店街と大型商業施設はどう違いますか?

今「商店街のある街」に住んでいるんですが、住んでみて思うのは、商店街って、毎日の生活に必要なものは揃うけど、意外と衣料とか雑貨とか「今日すぐ必要ないけどほしいもの」が買いづらいんですよね…。子ども服を海外のファストファッションで買うことが多いんですが、商店街だとなかなかない。あってもユニクロとかGUくらい?もちろんユニクロが悪いわけではないですが…。大型商業施設なら衣料とか雑貨も充実。いろいろ行かなくても一か所で買い物ができるし、子どものプレイスペースや映画館、ゲームセンターなどエンタメ施設があれば休日に家族で半日過ごせる。あと、フードコート!未就学児をワンオペ育児していた時、街のレストランに子どもと入るのがすごくハードルが高くて…気軽にパッと飲食できるフードコートは、とても重宝しました。欲しい施設がコンパクトにぎゅっと詰まっていると便利ですよね。ららぽーとの中にいたら、子どもだけの移動でも、車にひかれるんじゃないかを心配しなくていい。我が家は車も所有していないので大型商業施設に隣接しているのは何とも魅力的です。

たしかにそうですね。

そもそもマンションが隣接している大型商業施設って、多くないと思う。湾岸で言うと有明ガーデンかららぽ…。



あの2つは遊ぶところもたくさんあって、子供と行ってすごく楽しい観光スポットになってますね

それ以外だと、もっと陸地に入ってくのかなと思ってて、武蔵小杉とか、柏の葉キャンパスとか、流山おおたかの森、南町田とか?さっきの私のブランズタワー豊洲を選んだ「利便性」という理由から考えると、すごく便利なマンションで…どっちか迷うぐらい。

はなさんのナンバーツーはパークシティ豊洲ということでいいですかね!?笑

そうですね!豊洲駅に近ければ塾や習い事も電車に乗らずに行けるのもいいですよね。子どもだけでも安心していかせられる。

間違いないですね。

ららぽーとの中にも塾があるんですか。

ららぽーとは、中にドラキッズと四谷大塚が入ってますよね。

ららぽの中にもあるだろうし、街の中にもありますよね。今、私の住んでいる街は無いので、電車乗って習い事に通っています。まだ一人で電車乗ってないから、親が送り迎えしないといけない。私、習い事の送迎だけで、結構疲れています。

さっき言いましたけど、やっぱり車がなかったらパークシティかブランズタワー豊洲かなっていう感じは持ちましたし、実際週末には行ってるので。今回はじめて直結ルート行きましたが、あそこはなかなかインパクトありますよね。

そうですね、地下から繋がって、かつ買い物のカートでそのままお部屋の前までいけるってかなり珍しいですよね

あと、パークシティ豊洲は、共用施設のラグジュアリー感すごい!



モデルルームでは全然そういうイメージなかったんですけど、あれは特に「上から見おろすとインパクトすごかった」です。

あのピアノ、最初、2LDKさんが弾いてるのかと思いました!

新しいタワーマンションって、他のマンションとやっぱり共用部の雰囲気が違う。例えばインテリアのコンセプトが「新しいとこはシンプルモダン」とかね。「真っ白けの低い椅子とソファーを置いてゆっくり座ってください」じゃなくて、アジアンテイストというか、そういった感じでコンセプトは違う。作った時点からそうだったわけで、別に年数が経ったからっていうんじゃなくて、落ち着いた感じをはじめから印象付けて、その中の家具類、什器類とかも付けているので、そういうのがマッチする人にとっては凄くいいんじゃないかなと。私はシンプルモダン系が好みなんですよ。なので私とはマッチしなかったけど、明らかにそういうアジアンテイストみたいなのが好きな人はいるんですよね。「実際に見学したら気に入って大いにハマる人って絶対いる」と思うんですよ。

確かにちょっと「モデルルームでは伝わらない」というか、「現地でないとわからないかな」という感じはしました。

絶対見に行かないと分かんない。

あの雰囲気は人を呼びたくなりますね。

そうですね。パークシティ豊洲は独特な雰囲気ありますね。

これ年数にもよっていて、バーとかに置いてある椅子とかは、寄付扱いなんです。壊されたら修理は組合の負担になるから、ここ10年比較していると、どんどん椅子だとかの値段は下がってきてるんですよ。なので、パークシティー豊洲のが一番お金が掛かっていても不思議ではない。

なんとなく敷地内の配棟にもゆとりがある気がしました。

自走式駐車場がありましたよね。そんなの今の新築では絶滅危惧種です。

はい、機械式もありますが、自走式の空きは全然ないですねー

元々豊洲のタワーではあれが最初だったかな。「ちょっとゆったり作ろう」っていう意思が感じられていて、断面で見るとワイドスパンでちょっと広めなB棟も無論そうですが、A棟も上から見ると「皮が薄い」んですよ。要するに、大きめに面積を取ってボイドを大きく取る設計になっているので、外向面が広く取れる。1棟で1000戸とかの規模に達する割にはウナギの寝床化しにくい設計を最初からしているんですよね。

最初に見た時に「良く頑張ってるな」っていうか「金かけてるな」と思った記憶があって、そういったところも個人的には好きだと。「ゆっくりお金を掛けられた時代の産物」なんですよ。もうできないと思います。

築年数が経っていくと、当然みんな「古くなっていく部分」というのはありますが、今はるぶーさんがおっしゃったような観点で見ると、やっぱり「古いからこその良さ」っていうのがあるものを選んでおいた方が安心感はあるのかなと思いました。そういう意味では、「余裕のあるランドプランがあって、唯一無二の特徴がある物件は陳腐化しない」と思うし「価値がずっと続いていく」と思います。そういう視点で見ると「見て選ぶ」っていうのは一つの選び方ですよね。

それこそ「駅から直結していると言っても過言ではない造り」になってはいるので、立地面の資産性というのはすごく強いなとは思いますね。

ただ、一つ理事が毎年ほぼ全員入れ替わっちゃう。

そうなんですね!

長期には連投できないんですよ、なので私がやっている「理事長の会(RJC48)」にはなかなか加入してこないです。

せっかく褒めたのに。笑

さすがはるぶーさん笑

そこははるぶーさんに買っていただいて、育てていけたらみなさん喜ぶと思いますよ!

実は本当の意味で買うことを検討したことがあるのは、The Tokyo Towersとかケープタワーとか「広い角部屋100平米とかが7,000万円以下で買えた時代」を除くと、その後の湾岸ではパークシティ豊洲のB棟の西側の低層だけなんです。

抽選に落ちたんですか。

いえ狭いのでやめました。モノが多いので80平米じゃ暮らせないです。(狭くない)最低100です。

さっきの、はなさんの話聞いていて思ったのは「あの時代にそれを新築で買えたか?」っていう話で、私も比較はしたんですけど、パークシティは坪単価的に当時の港区湾岸物件でも変わらないと思ってしまいました。豊洲のあの「15年前の何もない状態」から、今の状態をイメージできた人ってなかなかいないんじゃないかと思うんですよね。そういう意味で新築で買った人は勝ち組なんですけど。

新築時から「東側にいずれ高層の建物が建物されるだろう」ってのは分かっていたので、それを織り込んだ価格で東は安くて。他と比べるともう当時も板マンも結構値段が上がってきていて、あの新庄さんが宣伝してたたマンションがあったじゃないですか(スターコート豊洲)。あれがもうそろそろ坪200ぐらいに達していたので、もちろん内廊下のB棟で西側だと坪260ですけども、反対側に回ったりとか、A棟であれば坪200万台の相当下の部屋からありましたので、当時の私、それほど高いとは坪単価的には思わなかったんですよ。ただ、元々「角の広い住戸大好き」だったので、TTTの120平米とかケープの100平米オーバーとかそんなんばっかり見てて、”単に狭い”という理由でボツになっちゃってる。パークシティー豊洲って90平米100平米にほとんど間取りがないんですよね。

少ないですね。

一部の王様住戸を除くと、角部屋のところでもそんなに広くないんですよ。それが理由で「ちょっと狭くてきついかな」って断念しました。

理由がすごい。

4部屋全てを外側に接面させてるから、B棟の80平米台っていうのは凄くいい。間取りで12メーターのスパンがあるんですが、それでも4部屋全部をそっちに寄せるとちょっと厳しいです。

ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス/クロノレジデンス

1階のガラス張りエントランス空間と周辺の水回りデザインが格好良すぎ

あとまだ話題にでいないマンションが二つあります!ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンスとクロノレジデンスですが、この二つはいかがでしたか?


ザ・パークハウス晴海タワーズ 外観(画像出典)公式サイト


2階のテラスみたいなところすごく良かったですね。

プライベートルーフテラスですね。


プライベートルーフテラス


気持ちいいし、すごくおしゃれなカフェみたい。

2階なのに水の景色が素晴らしくて、南側にあって景色もすごく良くて気持ちいい場所ですよね。

タワーの基本的文法は押さえてますよね。水盤があって、エスカレーターでガーッと上がって上に素敵な空間が広がるみたいな。あまりにも教科書的に過ぎるのかなとも少し思うんですけれども。



なるほど笑。

最後に2つ見て、ノリが近いからどっちがいいって印象は残りにくかったのかもな。

両方三菱で共用部も似てますからね。あと、残り最後2つは暑くて汗だくで、疲れもあって印象に残りにくかったかもしれないですね

すごい良かったですよ!1階のガラス張りのエントランス空間と、周辺の水回りのデザインが格好良すぎます!2013年築でも、すごい綺麗でしたし、優等生っていう感じがしました。わずか10年近くですが、今だと中々ここまで力入れられないのでは?素材も運営もコストカットが多いでしょうから。

私はクロノとティアロの外観が一番好きです。タワマン買うからには「駅からの帰りに自分のマンションを見て惚れ惚れしながら帰りたい派」なんです。

いいですね!

その点でクロノやティアロが、見てて一番テンションが上がりました。「まるで芸術品かのような真っ白の外観」が私はすごいハマりました。このマンションはちょっと駅距離があるんですけど、駅から歩くと「自分のマンションを見ながら帰ることができる」のも個人的にはちょっとした楽しみになりそうです。

あと、細かい点ですが、お風呂がタイル張りだったのはテンション上がりました。

ご案内していて思うのが、やっぱり全体的に綺麗だなって思いますね。

外観のデザインも綺麗で、クロノが2013年、ティアロ2016年で3年築年数が違うのですが、そんなに変わらない感じですね。ただ。やっぱり一つ言われるのが立地なんです。駅から遠い、スーパーが遠いという点を気にする方は多いですね。

駅についてはバスが充実してますね。シャトルバス、晴海ライナー、BRTと揃ってますから。バス便でOKということであったら、すごくオススメやすいマンションですね。

中央区にしてはまだ価格がそこまで高くなくて、と言っても高いんですが、江東区のスカイズとほぼ単価は同じです。

芸術品の中に住むような感じだと私は思いました。



庇がちょっと斜めになってたりとか、ガラスカーテンウォールよりもちょっと出たりしていて、雨が溜まらないようにきっちり工夫されて設計されてるからこそですよね。それが10年20年とか経ってくると、白い分余計に綺麗さが目立ってくるから凄い効いてる感じはしましたよね。

他の白い築10年のマンションと比べたら断然綺麗なのかなっていう印象は今後も見ると感じますよ。

三菱のWコンフォートタワーズもそうなんですけど、バルコニーを取り囲ませる感じにすると、下手すると安い賃貸URタワーみたいになりやすい。でもそこを上手にまとめてる。あと三菱は「タイルが嫌いなので使わない」というコンセプトもある。修繕する立場からすると、圧倒的にいいんですよ。タイル張られると10数年で必ずメンテが必要になりますけど、無ければ18年から20年持ちますから。

もう一つは外に壁がいっぱい出ていて「壁の中に建物が入って見える」ようなやつ。典型的なのでいうと、三井の佃のマンションとかはどうしても傷みやすいんですよ。奥に入ってる方が水かからないから傷みにくい。そういう意味であの三菱のタワーは修繕が安い可能性がある。

Wコンフォートタワーズもすごい大規模修繕は安かったそうです。バルコニーに外から入れさえすれば、後はそこに立って修理できる。ずっと外に壁が露出していて「全部順番にぶら下がりながら直さないといけない」のだとめちゃめちゃ修繕がハードなんですよね。そういう点、三菱はそれをわざと意識してやってるんじゃないかなと思えるところもある。三菱のタワーって全部あのバルコニー。まあ管理視点ばっかりになっちゃうのもあまり良くはないんですけど。


いやーはるぶーさんらしくてすごく好きです。勉強になります!

修繕は大変だけど、住友のダイレクトウィンドウまでやってくれると「景色を楽しむ代わりに高いんだ!」で割り切れるんで、やるなら思い切りが必要だと思うんですよ。景色がいいのがタワーの特徴なんですから。

ぐるっと周りにバルコニーで取り囲んじゃうならやっぱり最低限でもガラスサッシにして欲しいと思う。最近のはちゃんとガラスサッシになってきてますから、新しいのを見た後で古いほうのバルコニーを見ると、「縦枠がずらっと見えちゃうところに少し年代を感じる」ようになってきたなっていうのは、今回7つを見比べて思いました。

修繕っていう意味では逆梁の方がいいんですか?

いや”逆梁の部分”を修繕しなきゃいけないからそれはそれで大変です。逆梁にすると「外から見て構造が露出していて目立つ」ので、タイルを張りたくなるんですよ。TTTとか何百万枚貼ってあるんだかわかんないから大変だろうなと見てて思うんですけどね。

修繕大変そうですよね。

タイルを入れたら吹き付けてやってくれればいいんですが。

最近なくなりましたよね。吹き付けばっかりですよね。タワーにタイルは落下すると危ないから使用しないとしている会社がほとんどだと思います。

そう思います。三菱ははっきりと「禁止にした」と言ってました。

一番最初が三菱かもしれないですね。多分みんな右に倣えで同じようにしてます。まあ本音は「工事費下げるための言い訳」という側面は大きいかも知れないと思わなくもないですが。

でも実際のところ埋め込みタイルでプレキャストで作ってるとそれ程高い故障率にはならないので。うちも実はタイルなんですけど、故障率とても低めなのが分かってるんで。歩道なんかに上からポロポロ落ちてくるもんでもないです。

ありがとうございます。

次回の座談会 は・・・

第2回目はいかがでしたでしょうか?次回は最終回、来週公開予定です。どうぞお楽しみに!!

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