のらえもんｘはるぶー対談その１「床と巾木の間に隙間が発生!？ 検討物件の駐車場空き状況は気にする？ 変動or固定？内覧会に立会い同行業者は必要？ 」
今回の対談は「はるぶー」さんをお招きして、これまでに寄せられたマンション管理についてのご質問・お悩みについて回答しています。全３回にわたってお届けします！
目次
この対談 に参加したメンバーは？
マンションアナリスト、ブロガー、インフルエンサー。マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを足掛け10年も運営しました。忙しくなりすぎて更新が滞りがちですが、スムログも引き続きがんばります、よろしくお願いします！
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マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず！！ それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。
対談
フローリングと巾木の間に隙間が発生！
ペンネーム：「晴海三郎」さん
【質問】パークタワー晴海居住者です。
2年目点検が始まっています。
フローリングと巾木の間に隙間が発生する事象が入居初年度より発生しています。私の部屋では広い部分だと4mm程度、狭い所だと1mm位の空間（隙間）が巾木との間にできています。
1年目点検の際に指摘したところ、他の部屋でも発生しており「経過観察」させて欲しいとのことで2年目点検を迎えています。前回指摘の際は、「フローリングをはがして張り替える対応は難しい」「巾木の幅を広いものに変えて隙間が出来ないようにするのはどうか」という話でした。が、現在の巾木の厚みが5mmくらいなので少なくとも倍（1cm）にしないと隙間は隠れず、不細工になりそうなのでどうしたものか対応を考えています。
そこでお答えいただきたいのですが、このような事象に対してどのような対応をお願いできるものなのでしょうか？ご教授いただければ幸いです。（※編集部追記：[掲示板] パークタワー晴海）
画像出典：熊谷組より「壁先行工法乾式二重床」の説明。フローリングと間仕切壁の間には2〜4mmほどの空間があり、巾木でその部分を見えないようにしている
下が見えちゃっていうか、「隙間から物を落っことせるように見える」っていう言う風に読むのが自然だと思うんです。それはさすがに私も「このままじゃ困る」と文句を言うと思います。
ポイントとしてはこれちょうど2年目アフターの時期じゃないですか？認めるのか認めないのかは、この人の自由だと思うんですが、認めないんなら「絶対にアフター終了のサインしちゃだめ」なんですよ。専有部は大抵2年でアフターは終わりなので、「後でやりますから」とかなんか言われて「とりあえず完了のサインしてください」って言われてサインしたら終わりです。もう二度とやってもらえない。
うーん、喧嘩をするかどうか今決心するしかないでしょうね・・・っていうのがアドバイス。
検討物件の駐車場空き状況は気にする？
ペンネーム：「ジェイ」さん
【質問】こんにちは、いつも楽しく拝見しております。
「購入検討中物件の駐車場空き状況（ガラガラ）をどこまで気にするか」について相談させてください。
現在近郊人気エリアの築10年強、大規模修繕前のタワマンを検討しています。かなり気に入っているのですが、駐車場の状況が気になっています。500戸規模のその物件は戸数に対して70%弱の駐車場設置率があります。仲介の情報によればそのうち33%が空きになっているそうです。
過度に駐車場が空いていることは組合としてのマンション経営上望ましくないということは皆さんの記事を通じて勉強してきましたが、このマンションの水準がどの程度のものなのかわからないので判断基準をどう持てばいいのか、というのが今回のご相談です。
なお、現状の管理費/修繕費の水準は80平米に対して1.5万/1.8万ほどです。
返事をすぐしなかったのは「いただいた情報だけでは分かんないから」なんです。足りてるかもしれないし、足りてないかもしれない。あと「何年の修繕費に対して足りてるのか」っていうのもある。例えば修繕費 1万8000円 って80平米で割り算すると 225円ありますから「世の中の築浅のタワマンの平均よりはずっとたくさん集めてる」わけですよね。
田舎のマンションとか郊外のマンションでこんだけ集めてるとこはなかなかないですから。でも「それでずっと平気なだけ足りているかっていうと多分足りない」んですよね。さすがにタワマンが「積立1平米月額 200円台で永続的に足りている」って例は聞かない。「足場がかなり特殊でゴンドラ釣るようなマンションを多数手掛けている調査設計会社」に聞いても「超高層は平米 300円とかそれ以上は必要」だという言い方されるので。うちも今1平米あたり 250円なんですけど、ちょっと足りないんですよね。80平米2万円でちょっと足りないくらいの感じだと思います。
そう考えると「この駐車場の契約数が足りなくてどう困ってるか」っていうので重要なのは「その駐車場の収入をどっちに充てているか次第」なんですよ。「駐車場の利用料から積立金会計にかなり来てる」のであれば健全経営かもしれないし、全部管理費に当てていたら足りてない。
今後足りなくなってくるということはあるので、「あと 10 年 20 年大丈夫か？」っていうのに対する私の答えは、「毎年の決算の書類をきちんと読みこなせる人が何年か見ないと分からない」ですね。
でこれで買うのを止めるかといえば、「どのみち足りなければ値上げすればいい」んで、とてつもなくひどい状態だったら避けた方がいいけど、パッと数字だけを見て「まあまあよくあるレベルだね」ならいいかと。これが気になってるぐらいだったら買えるマンションがすごい限られてきちゃう気がするんですよ。
なので標準的な額はあると思うから、「気にいったならGO」って程度の状況なんじゃないかなと思います。問題なら理事になって修正すればいいし。
変動金利 or 固定金利？
ペンネーム：「一次取得しました」さん
【質問】住宅ローンについて、皆様のご意見を聞かせてください。
来年春の引き渡しを楽しみにしている状況です。
しかし物価上昇も加速する中、日銀審議委員に低金利を歓迎しない人を登用したりと、国の政策の方向も相当雲行きが怪しくなってきたのを感じます。
そこでお伺いしたいのですが、これから実際にローンを契約するというタイミングの場合、皆さんだったらどういう考え方、組み方をするでしょうか？
現状、事前審査では一番よさそうな変動金利フルローンのシミュレーションで通っており、世帯年収に対し返済率も15%以下と何かあっても対応できる余裕はあるとは思っていますが、固定も視野に入り始めた感じです。
できればいろいろな人の考え方を聞けたら嬉しいです。宜しくお願いします。
円安対策と低金利政策は二律背反の関係にありまして、日銀が取るのは円安よりも金利の方でした。もう低金利に国が最適化されすぎて戻せないんじゃないかと思いますね。
円安は確かに辛いけど、「日本の輸出は売れるようになる」とかいうのがあるから、ダイレクトにそのまんま損するわけじゃないけど、国の財政とかだと「まるまる損になったのはそんだけ分その負担が増えちゃうわけだから」っていうのがあって、まあなんかちょっと気軽には金利は上げられなくなっちゃってますよね。
国債が 1000兆単位であると思うと、そうそう簡単に1％とか利率あげらんないよね。っていうのにかけるんだと思うと、まぁ変動の選択になりますよね。
内覧会に立会い同行業者は必要？
ペンネーム：「結局南極大冒険」さん
【質問】 結局、内覧会に、立会い同行業者は、必要でしょうか、不要でしょうか。
YESかNOか、ケースバイケースで、白黒つけにくいかと思いますが、普通の素人が新築マンションを購入した場合、素人ゆえ専門家に同行してもらうことで、そのコストに見合う成果、安心感、意義等があるものなのか、それとも、自分で見るべきポイントを事前に調べて、それなりにしっかりと見れば、業者なんて不要なのか、いかがでしょうか。
白黒つけたご意見を賜りたく、宜しくお願い致します。
戸建てだったらちゃんとした設計なしでも建てられるところがありますから、「地盤がグラグラ」だとか「とんでもない不具合がある」みたいなのとか、とんでもないことが割りと起こりやすいわけです。
マンションってそういうことはなくて、室内に入って見られるところってほとんどハリボテなんですよ。同行業者をディスるみたいでちょっと悪いんだけど、正直に言ってマンションで部屋の中から見えるところって所詮ハリボテなんだから「調子が悪かったら2年以内にいちゃもんつければタダで直してくれる」わけで、私は個人的には同行不要派です。ただこれは私がマンションヲタクだからってのもあるかも。
内覧会に同行業者はいる？
普通に内覧会同行業者って頼むと1戸あたり5万円ぐらいかかるんですが、共用部で例えば「杭が大丈夫」とか「地下ピットに潜ったけど大丈夫」っていうのは、1戸あたり 2万円くらい「全戸が」出せばかなり優秀な業者の共用部検査として受けられます。私のお勧めはみんなが集まんなきゃできない（理事会主導で組合からの発注になる）けど、「検査すべきなのは共用部分であってハリボテの専有部分ではない」という立場です。
私も内覧業者は頼んだけど、ポーチやバルコニーにかなり不具合があって、バルコニーに水を流す時ちゃんと流れていかないとか。排水溝を水が逆に流れていって「グレーチングと逆側に水が溜まる」って問題が私のうちではあって、溝の工事とかをやり直して貰ったんですが、そういうのは内覧業者が指摘してくれた。
これって共用部分だけど「不具合があって困るのはその家だけ」じゃないですか。内覧会なら指摘できても、入居してしまうと「共用部分のメンテナンスは管理組合の業務」ってことになるので、「その案件は管理組合から売り主にいって貰ってください」ってなりやすくて、動きの悪い理事会に放置されたらアウトですよね。
共用部なんだけど、その人しか使わない共用部（専用利用共用部）で典型的なのはポーチとかバルコニー、もう1つは窓などの開口部です。窓って共用部なんだけど、「窓やサッシの立て付けが不良」ってのは結構よく起こるんですよね。隙間風が入ってますとかそういう部分ってやっぱプロの目がないと難しいですから、意味がないとは言わないです。安心料だと思って「やりたければやる」というご意見には賛成です。
次回の対談 は・・・
内容盛りだくさんでしたね！怒涛の第2回目、のらえもん×はるぶー対談は次週公開を予定しています！おたのしみに！！
のらえもんｘはるぶー対談
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ローンの質問をした者です。
この度は対談形式で取り上げて頂きありがとうございました。
金利については経済誌やオンラインメディアでの煽りっぽい記事も増えてきたので少し冷静さを欠いていたのですが、お二人のご見解を聞けて落ち着けました。
今後も右往左往せず、冷静に状況を判断して対応していきたいと思います。
今後も楽しみにしています。