のらえもんxはるぶー対談その1「床と巾木の間に隙間が発生!? 検討物件の駐車場空き状況は気にする? 変動or固定?内覧会に立会い同行業者は必要? 」

今回の対談は「はるぶー」さんをお招きして、これまでに寄せられたマンション管理についてのご質問・お悩みについて回答しています。全3回にわたってお届けします!

目次

  1. この座談会に参加したメンバーは?
  2. 対談

この対談 に参加したメンバーは?

のらえもんさん

マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを足掛け10年も運営しました。忙しくなりすぎて更新が滞りがちですが、スムログも引き続きがんばります、よろしくお願いします!
運営ブログのらえもんブログ

はるぶーさん

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

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対談


今日は主に「マンション管理」に関するお悩みに一気に回答します。ちょうど1年分くらいの未回答のお問い合わせが手元にあります。スムログの管理オタク、はるぶー先生よろしくお願いします。

よろしくお願いします。

フローリングと巾木の間に隙間が発生!

じゃあさっそく行きましょう。「晴海三郎」さんから

ペンネーム:「晴海三郎」さん

【質問】パークタワー晴海居住者です。
2年目点検が始まっています。
フローリングと巾木の間に隙間が発生する事象が入居初年度より発生しています。私の部屋では広い部分だと4mm程度、狭い所だと1mm位の空間(隙間)が巾木との間にできています。
1年目点検の際に指摘したところ、他の部屋でも発生しており「経過観察」させて欲しいとのことで2年目点検を迎えています。前回指摘の際は、「フローリングをはがして張り替える対応は難しい」「巾木の幅を広いものに変えて隙間が出来ないようにするのはどうか」という話でした。が、現在の巾木の厚みが5mmくらいなので少なくとも倍(1cm)にしないと隙間は隠れず、不細工になりそうなのでどうしたものか対応を考えています。
そこでお答えいただきたいのですが、このような事象に対してどのような対応をお願いできるものなのでしょうか?ご教授いただければ幸いです。(※編集部追記:[掲示板] パークタワー晴海

ここのマンションだと、元々フローリングは当然二重床なわけです。フローリングの端っこが壁に触っていると、振動とかそういった音の問題とかが出てくるから「ほんのちょっと隙間があるように作ってあるのが普通」で、そういう意味で言うと「細かいちっちゃなゴミみたいなものが間から下に落とせることがある」ってこと自体がおかしいわけではないんですよね。


画像出典:熊谷組より「壁先行工法乾式二重床」の説明。フローリングと間仕切壁の間には2〜4mmほどの空間があり、巾木でその部分を見えないようにしている


はいはい

もともと乾いたり伸びたりで冬と夏とか、あとは床暖房とかもあるから少し遊びを持たせて作るんですが、4mm 開いてるっていうのは、やはり私もちょっと大きすぎるかなっていう気がします。

壁とフローリングが構造的にくっついてなくて、それを隠すために巾木があるけど、巾木から更に最大 4mm 空いてる?ということですかね?この質問は少しわかりにくい。

どこにどう隙間が空いてるのかな?質問からだとちょっとわかんないけど、「巾木の手前に空間が空いちゃってる」んじゃないのかな。だって「巾木の厚みを 1cm にしたら対応できる」と書いてるわけですよね。

下が見えちゃっていうか、「隙間から物を落っことせるように見える」っていう言う風に読むのが自然だと思うんです。それはさすがに私も「このままじゃ困る」と文句を言うと思います。

そうですよね。でもそしたらどうします?フローリング剥がして張り替えてもらう方が正しいですかね。

私はそう思いますけどね。ただ圧倒的に高く付く。巾木でやるほうが遥かに安いですからね。
ポイントとしてはこれちょうど2年目アフターの時期じゃないですか?認めるのか認めないのかは、この人の自由だと思うんですが、認めないんなら「絶対にアフター終了のサインしちゃだめ」なんですよ。専有部は大抵2年でアフターは終わりなので、「後でやりますから」とかなんか言われて「とりあえず完了のサインしてください」って言われてサインしたら終わりです。もう二度とやってもらえない。
うーん、喧嘩をするかどうか今決心するしかないでしょうね・・・っていうのがアドバイス。

すいません。こちら本年2月7日付のメールでした。

えー、まぁ・・まだ間に合うかもしれない。

お答えが遅くなって大変申し訳ございません。

まあ、あのやっぱちょっと異常だから。譲らないのであれば、室内から見えるハリボテ部分って基本的に全部2年で終わりですよね。

3年じゃなくて2年か

通常は2年。それも入居から2年です。そういう意味で言うと「2年アフターで”完了です”ってサインしちゃったら終わり」だと思った方がいいよってのは書いといてもいいかもしれないです。納得できないなら「終わってないぞ!」で決着するまで蹴らないといかんと。

喧嘩のやり方はるぶーさんうまいですものね…





検討物件の駐車場空き状況は気にする?

さて次の質問に行きましょうか、「ジェイ」さんからです。

ペンネーム:「ジェイ」さん

【質問】こんにちは、いつも楽しく拝見しております。
「購入検討中物件の駐車場空き状況(ガラガラ)をどこまで気にするか」について相談させてください。

現在近郊人気エリアの築10年強、大規模修繕前のタワマンを検討しています。かなり気に入っているのですが、駐車場の状況が気になっています。500戸規模のその物件は戸数に対して70%弱の駐車場設置率があります。仲介の情報によればそのうち33%が空きになっているそうです。
過度に駐車場が空いていることは組合としてのマンション経営上望ましくないということは皆さんの記事を通じて勉強してきましたが、このマンションの水準がどの程度のものなのかわからないので判断基準をどう持てばいいのか、というのが今回のご相談です。

なお、現状の管理費/修繕費の水準は80平米に対して1.5万/1.8万ほどです。

この方は近郊人気エリアの駅前大規模タワマン。そして大規模修繕前の物件を検討されています、と。

ちょっと不便なところで10年ぐらい経ってるやつだとすごく駐車場設置率が高い。うちもそうなんですが、駐車場そのものも結構待ってる場合が多いです。なので「交通利便性の高いところで電車で大抵済んじゃうとかなんじゃないか?」って感じました。

返事をすぐしなかったのは「いただいた情報だけでは分かんないから」なんです。足りてるかもしれないし、足りてないかもしれない。あと「何年の修繕費に対して足りてるのか」っていうのもある。例えば修繕費 1万8000円 って80平米で割り算すると 225円ありますから「世の中の築浅のタワマンの平均よりはずっとたくさん集めてる」わけですよね。

田舎のマンションとか郊外のマンションでこんだけ集めてるとこはなかなかないですから。でも「それでずっと平気なだけ足りているかっていうと多分足りない」んですよね。さすがにタワマンが「積立1平米月額 200円台で永続的に足りている」って例は聞かない。「足場がかなり特殊でゴンドラ釣るようなマンションを多数手掛けている調査設計会社」に聞いても「超高層は平米 300円とかそれ以上は必要」だという言い方されるので。うちも今1平米あたり 250円なんですけど、ちょっと足りないんですよね。80平米2万円でちょっと足りないくらいの感じだと思います。

そう考えると「この駐車場の契約数が足りなくてどう困ってるか」っていうので重要なのは「その駐車場の収入をどっちに充てているか次第」なんですよ。「駐車場の利用料から積立金会計にかなり来てる」のであれば健全経営かもしれないし、全部管理費に当てていたら足りてない。

今後足りなくなってくるということはあるので、「あと 10 年 20 年大丈夫か?」っていうのに対する私の答えは、「毎年の決算の書類をきちんと読みこなせる人が何年か見ないと分からない」ですね。

でこれで買うのを止めるかといえば、「どのみち足りなければ値上げすればいい」んで、とてつもなくひどい状態だったら避けた方がいいけど、パッと数字だけを見て「まあまあよくあるレベルだね」ならいいかと。これが気になってるぐらいだったら買えるマンションがすごい限られてきちゃう気がするんですよ。

なので標準的な額はあると思うから、「気にいったならGO」って程度の状況なんじゃないかなと思います。問題なら理事になって修正すればいいし。

私が付け加えてお答えするとなると、駐車場が「自走式」「タワーパーキング」「パズル式の機械式」のどれなのか、それすら分からないのでちょっと答えようがない。「自走式だったらこれでもいいんじゃないか」とは思います、どうせ維持費はほぼかからないんだし。

その通りですね。

でも「タワーパーキングでこの傾向続くようだったらちょっとまずいですよね」と。

タワーパーキングなのか自走式なのかで、1台あたり長い目で見たら1万円近く違うわけだからね。

33%埋まっていない。世の中そういう組合多いんでしょうか?

うちはほとんど空きないです。何故か隣のマンションの車が沢山停まっています。駐車場は「まるで足りないか、余りまくるかの両極端」になりやすい。企画しているデベだって当然予想して数を決めるけど、結構外しまくってる。

質問者のマンション、武蔵小杉かな?って思いました。

武蔵小杉で500か・・・

でも500って戸数のマンションあったかな。空き駐車場問題はどこも頭の痛い問題ですね。





変動金利 or 固定金利?

次の質問です。「一次取得しました」さんから

ペンネーム:「一次取得しました」さん

【質問】住宅ローンについて、皆様のご意見を聞かせてください。
来年春の引き渡しを楽しみにしている状況です。
しかし物価上昇も加速する中、日銀審議委員に低金利を歓迎しない人を登用したりと、国の政策の方向も相当雲行きが怪しくなってきたのを感じます。
そこでお伺いしたいのですが、これから実際にローンを契約するというタイミングの場合、皆さんだったらどういう考え方、組み方をするでしょうか?
現状、事前審査では一番よさそうな変動金利フルローンのシミュレーションで通っており、世帯年収に対し返済率も15%以下と何かあっても対応できる余裕はあるとは思っていますが、固定も視野に入り始めた感じです。
できればいろいろな人の考え方を聞けたら嬉しいです。宜しくお願いします。

私もはるぶー先生も「7年前くらいに固定金利に切り替えた人」です、どちらも10年固定への切り替えでしたが、そろそろ変動に戻っちゃいます。

まあ戻っちゃいますねえ。

その 2人が答えるのもどうかと思いますが、いまだったら固定にしますか?変動にしますか?

うちも実は妻の方は変動なんです。で、固定と半々にして、うちの場合は「よりやばい方が上がり基調なのかな?」とかなれば「変動の方から潰していけばいいかな?」みたいなやり方をしています。ですが、この質問の人なんか世帯年収に対する年間のローン負担率がたった 15% しかないんですよ。ぎりぎりなら変動は避けるけど、この方は余裕はかなりあるわけです。

変動にしておいて、「少しでも利息が安く済んでいる間に、お金貯めとくとか繰り上げ返済を進めるとかもできる」わけで、ちゃんと「浮いたお金は溜めておける人」なのかどうか。

そうですね。

負担率を見る限りだと「どっちでも好みでいいんじゃない?」という感じがしますけどね。

この質問をされた方は一般的な人よりも返済比率が低そうです。余裕がある人ほどこういう心配をしますよね。

10倍界王拳とか目いっぱい無理してて「もう絶対変動じゃなきゃ無理」な人に限って「利率が上がるとヤバい!」とは怖がらないものです。心配してるってことはファイナンシャルリテラシーがあるって事なんだから大丈夫なんじゃないかと思うんですけども。

この対談を行った前日付けで、日銀がイールドカーブコントロールを維持するんだと発表しましたね。一方で、今円安が騒がれています。

円安対策と低金利政策は二律背反の関係にありまして、日銀が取るのは円安よりも金利の方でした。もう低金利に国が最適化されすぎて戻せないんじゃないかと思いますね。

まあ、国とか自治体の借金が 1000兆円超えとか、そういうレベルになると1%とか利率があがっちゃうと 10兆円単位の負担変化だと思うわけじゃないですか?

円安は確かに辛いけど、「日本の輸出は売れるようになる」とかいうのがあるから、ダイレクトにそのまんま損するわけじゃないけど、国の財政とかだと「まるまる損になったのはそんだけ分その負担が増えちゃうわけだから」っていうのがあって、まあなんかちょっと気軽には金利は上げられなくなっちゃってますよね。

国債が 1000兆単位であると思うと、そうそう簡単に1%とか利率あげらんないよね。っていうのにかけるんだと思うと、まぁ変動の選択になりますよね。

はい、私もまあ 2022年4月の今、住宅ローンを組むとしたら変動です。

てか、うちの奥さん銀行屋さんなんだけど、知り合いの銀行員さんずーっと大抵変動でローン組んでるんですよ。固定はあんまり聞いたことがないですね。まあ、でもまた日銀総裁が変わるとね。わかんないですからね。

はっきり言って、日銀総裁が変わった後の世界なんてわからないからね。





内覧会に立会い同行業者は必要?

さて今日最後の質問です、「結局南極大冒険」さんから。

ペンネーム:「結局南極大冒険」さん
【質問】 結局、内覧会に、立会い同行業者は、必要でしょうか、不要でしょうか。
YESかNOか、ケースバイケースで、白黒つけにくいかと思いますが、普通の素人が新築マンションを購入した場合、素人ゆえ専門家に同行してもらうことで、そのコストに見合う成果、安心感、意義等があるものなのか、それとも、自分で見るべきポイントを事前に調べて、それなりにしっかりと見れば、業者なんて不要なのか、いかがでしょうか。
白黒つけたご意見を賜りたく、宜しくお願い致します。

私自身は内覧会同行業者はつけたんですけどね。
戸建てだったらちゃんとした設計なしでも建てられるところがありますから、「地盤がグラグラ」だとか「とんでもない不具合がある」みたいなのとか、とんでもないことが割りと起こりやすいわけです。

マンションってそういうことはなくて、室内に入って見られるところってほとんどハリボテなんですよ。同行業者をディスるみたいでちょっと悪いんだけど、正直に言ってマンションで部屋の中から見えるところって所詮ハリボテなんだから「調子が悪かったら2年以内にいちゃもんつければタダで直してくれる」わけで、私は個人的には同行不要派です。ただこれは私がマンションヲタクだからってのもあるかも。


内覧会に同行業者はいる?


マンション全体の指摘って、内覧同行業者はしてくれませんよね?

世の中でニュースになってみんな知ってるような「マンション建て替えになっちゃった」とか「裁判やってます」って、全部問題は共用部なんですよね。「マンションそのものの地下に入ったらボコボコ穴が開いていた」とか「杭がちゃんと届いてなかった」とか、そのレベルのど派手な瑕疵って共用部なので1戸1戸での指摘が不可能なんですね。

普通に内覧会同行業者って頼むと1戸あたり5万円ぐらいかかるんですが、共用部で例えば「杭が大丈夫」とか「地下ピットに潜ったけど大丈夫」っていうのは、1戸あたり 2万円くらい「全戸が」出せばかなり優秀な業者の共用部検査として受けられます。私のお勧めはみんなが集まんなきゃできない(理事会主導で組合からの発注になる)けど、「検査すべきなのは共用部分であってハリボテの専有部分ではない」という立場です。

そらそうだ。

まあいらない説ですね。

私は、自分が不安だったり、細かくチェックする自信が無いなら払えばいいじゃんって思ってます。5〜6万円。

もちろんそれはそれでありだと思う。皆自分で打診棒で検査できるわけじゃないし。

結局、固定金利と変動金利の話と一緒で、不安に答える保険、安心材料という塩梅です。内覧業者のように毎日のようにいろんなマンションを見ている人と、はじめて物件を買う人はチェックの勘所が違いすぎる。

ほらマンションの値段もどんどん上がってきてるわけですから。5万円って高いかもしれないけど、いろいろプロの人が見てくれて、いろんなところ指摘してくれたりとかね。あと重要なのは自分の家だけにある共用部っていうのがあるんですよ。

私も内覧業者は頼んだけど、ポーチやバルコニーにかなり不具合があって、バルコニーに水を流す時ちゃんと流れていかないとか。排水溝を水が逆に流れていって「グレーチングと逆側に水が溜まる」って問題が私のうちではあって、溝の工事とかをやり直して貰ったんですが、そういうのは内覧業者が指摘してくれた。

これって共用部分だけど「不具合があって困るのはその家だけ」じゃないですか。内覧会なら指摘できても、入居してしまうと「共用部分のメンテナンスは管理組合の業務」ってことになるので、「その案件は管理組合から売り主にいって貰ってください」ってなりやすくて、動きの悪い理事会に放置されたらアウトですよね。

その点からも新築時の内覧会検査は、専有部を箱として外から見て雨露をきちんと凌げているかという視点が大切。「どのみち手作りのハリボテの専有部」に大げさにレーザーとか持ち込んだりして精度測定しても意味がないと思うんですよ。業者を入れるなら「必ず打診棒を持参して、点検口は全部あけとけと指示してくれるとこ限定」かなと

共用部なんだけど、その人しか使わない共用部(専用利用共用部)で典型的なのはポーチとかバルコニー、もう1つは窓などの開口部です。窓って共用部なんだけど、「窓やサッシの立て付けが不良」ってのは結構よく起こるんですよね。隙間風が入ってますとかそういう部分ってやっぱプロの目がないと難しいですから、意味がないとは言わないです。安心料だと思って「やりたければやる」というご意見には賛成です。

結論が出ましたね、ありがとうございます。

次回の対談 は・・・

内容盛りだくさんでしたね!怒涛の第2回目、のらえもん×はるぶー対談は次週公開を予定しています!おたのしみに!!

のらえもんxはるぶー対談

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1 個のコメント

  • 一次取得しました より:

    ローンの質問をした者です。
    この度は対談形式で取り上げて頂きありがとうございました。
    金利については経済誌やオンラインメディアでの煽りっぽい記事も増えてきたので少し冷静さを欠いていたのですが、お二人のご見解を聞けて落ち着けました。
    今後も右往左往せず、冷静に状況を判断して対応していきたいと思います。
    今後も楽しみにしています。

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