【お便り返し】20代後半ご夫婦に提案する購入時の心構え

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。
お便りは以下の通りです。

差出人: 大丸有

都心の億ション、今どき共働きの必須アイテムなんでしょうか。

こちらで勉強させて頂いてます。

昨年結婚し、マンション購入を考えています。将来的に子供と3人家族で、ファミリーマンションを都心部で探しており、月50万くらいのキャッシュアウトをどう捉えたらいいか頭を悩ませています。共働きで2人とも20代後半、世帯年収1600程度です。

共働きをしている先輩方から2人のオフィスに近いところが絶対良いと勧められています。

2人とも仕事を続ければ、この先給与も上がり問題なく払えると思うのですが、もし一馬力になったら無理です。というかそもそも都心に住む必要がない、でも下手に中途半端なエリアにしたら2人とも仕事に支障が出てどちらかが仕事を辞める、それならもっと安いところで良かったとなるので堂々巡りです。

腹を括って億ション買うべきなんでしょうか。

ご質問頂き有難うございます。
私ふじふじ太もご回答させて頂きます。

結論ですが、私なら腹を括って億ション、もしくは億を少々下回るくらいの物件を買うべきだと思います！

もし今賃貸の個人契約で賃料を垂れ流しにしてしまっている状況であれば尚更です。

法人契約で家賃保証などが充実していれば、賃貸のまま住み続けるという選択肢も全く問題ございません。

リスクのないマンション購入などあり得ませんので、ここは腹を決める場面かなと思います。

何事もそうですが、何かを掴み取るためにはそれ相応のリスクが伴います！

むしろリスクに備えるからこそ、高くても都内の流動性の高い人気のマンションを選ぶことをお勧めいたします。
因みに、大丸有様の場合は仕事に集中しやすいという理由もあり都心優位だと思いますが、郊外でも流動性の高いマンションもありますよ！

もし何か不測の事態が生じてしまったときは、売却すれば良いのです。

安いからと言って中途半端な売れにくそうなマンションを買うことはやめておきましょう。

少々高くても、思い切って駅格の高い目立つマンションを選んでおくと良いと思います。

ひとつアドバイスをさせて頂くと、世帯年収1600万円で住宅費として月々50万円の出費は重いです。
※月の出費50万円の概要がわからなかったので、住宅費ということで仮定しております。

月々50万円の住宅費用（管理費等込み）というと、ざっくり15,000万円前後の物件を買うイメージになるでしょうか。

ご年収の9倍～10倍となると、借入れできないことはないと思いますが、リスクが高すぎるのでお勧めできません。
よほど自己資金に余裕があるのであれば別ですが。。

一般的には、多く見積もってご年収の6倍～7倍程度で考えておくと良いと思います。

そうすると、MAXでちょうど1億円前後の物件になってくるでしょう。

1億円の物件であれば、月々の住宅費は30万円前後くらいになると思いますので安心感が出てきます。

もちろんこれは各家庭の生活レベルにもよります。
月々の収支の中で、いくらを住宅費に充てるかという観点から逆算をしてご予算を決めると良いです。

よりリスクを減らしたいということであれば、8,000万円～9,000万円くらいのご予算にされればより安心感は高まると思います。

20代後半ご夫婦に提案する購入時の心構え

いやいや、その予算で希望の都心エリアでファミリータイプ買えないから困ってるんだよ。。
と思われているのではないでしょうか。

大丸有様のライフプラン次第ですが、私がお若いご夫婦に提案するお勧め購入プランは以下の通りです。

ミドルスパンでの買い替え前提で考えておく

マンション購入を一生に一度と考えずに、買い替え前提で考えてみてはいかがでしょうか。

買い替え費用はかかりますが、買い替え前提で考える方が気持ちにも余裕が生まれて、精神衛生上も良いです。

経験上、最も流動性の高いタイプのお部屋は「都心エリア・55㎡～60㎡前後の2LDK」です。

まずは上記タイプのお部屋を購入しておいて、実際にお子様ができて、ある程度大きくなってきて手狭になってきたタイミングでより広いお部屋に「買い替え」をすると良いと思います。

流動性が高いため諸々のリスクに備えることができることと、一次取得の購入費用を抑えることができるという点でお勧めです。

買い替えと言っても5年～10年前後は住む見込みにしておきましょう。

短期での買い替えは、買い替えに伴う諸費用がもったいないためお勧めできません。

ひとまずご夫婦二人であれば60㎡の2LDKで十分快適にお過ごしになれると思いますし、お子様が一人であれば十分育てられる広さです。

ただ、お子様が小学校高学年くらいまで大きくなってくると、やや手狭感が出てくるかもしれません。

いつ手狭感が出てくるのかは個人差がありますので、手狭感が出てきた段階でお引越しをご検討されても良いかと思います。

60㎡前後で1億円前後のご予算があれば、十分都心部で人気の資産性の高いマンションを購入できる水準です。
というより十分過ぎるご予算かなという印象です！

湾岸でよければ、パークタワー勝どきなどいかがでしょうか！？

おそらく今大丸有様は、一次取得でいきなり75㎡以上の3LDKのファミリーマンションを探されているのだと予想いたします。

都心エリアでその広さで探すと、グロス価格もかなり重くなりますので、一次取得と考えるとかなりの胆力が必要になりそうです。
しかも15年、20年住むと考えると、色々細かいことが気になりすぎて路頭に迷いそうですよね。

また、グロス価格が上がれば上がるほど、当然ながら流動性も低くなりますので、将来的な買い替えに苦戦することもあるかもしれません。

とはいえ、一次取得でご夫婦の時にファミリーマンションを買うメリットも当然あります。

基本的には買い替えをせずにお子様を成人まで育てられるでしょうし、場合によっては2人目のお子様が生まれても対応できると思います。
余計な買い替え費用はかかりません。

ただ、先のことはわかりませんし、マンション購入を機に我々のように「マンション好き」になってしまった場合、他にどうしても住みたい！というマンションが見つかった場合にも基本的には身動きしにくいです。

※できないことはないでしょうが、資金的に苦しかったり、ご家族の同意を得られない可能性が高いです。

住んでみて、やっぱりちょっと違うなと思うこともあるかもしれません。
住んでいくうちに、普通に飽きて引越しをしたくなることもあるかもしれません。
間取りやお部屋の好みも変わってくるかもしれません。
住みたいエリアが変わってくるかもしれません。

購入当時はこの物件と一生添い遂げる！と思っていたとしても、人の気持ちは案外すぐに変わるものです笑

上記のようなリスクにも柔軟に対応できるのが、「ミドルスパンでの買い替え前提プラン」です。

そういう柔軟な心構えの方が、思い悩み過ぎず気持ちもラクになると思いますよ！

買い替えなんてそんな簡単にできるの？
と思われるかもしれませんが、流動性の高いマンションを選べばご心配には及びません。

マンション価格も高騰しておりますので価格下落リスクが高まっている点は否めませんが、選ぶマンションにもよりますが10年住んで残債割れをするレベルで価格が下がる可能性はかなり低いと考えております。

マンションマニア先生も回答しておりましたので、合わせてご確認下さい！↓↓
お便り返しその270「世帯年収1600万円。二馬力前提で都心？一馬力になっても支払いできる郊外？」【マンションマニア】

本日は以上となります。
ありがとうございました。

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