お便り返し その270「世帯年収1600万円。二馬力前提で都心?一馬力になっても支払いできる郊外?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。




差出人:大丸有

メッセージ本文:


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都心の億ション、今どき共働きの必須アイテムなんでしょうか。

こちらで勉強させて頂いてます。
昨年結婚し、マンション購入を考えています。将来的に子供と3人家族で、ファミリーマンションを都心部で探しており、月50万くらいのキャッシュアウトをどう捉えたらいいか頭を悩ませています。共働きで2人とも20代後半、世帯年収1600程度です。
共働きをしている先輩方から2人のオフィスに近いところが絶対良いと勧められています。
2人とも仕事を続ければ、この先給与も上がり問題なく払えると思うのですが、もし一馬力になったら無理です。というかそもそも都心に住む必要がない、でも下手に中途半端なエリアにしたら2人とも仕事に支障が出てどちらかが仕事を辞める、それならもっと安いところで良かったとなるので堂々巡りです。
腹を括って億ション買うべきなんでしょうか。





大丸有様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

ご指名ではないですがよくあるご質問のためまずは私からご回答させていただきます。

最初に!今の低金利で月50万円って維持費込みでもかなりの億超えですので年収対して求めすぎかと思います!

すでにマンション購入についていろいろ調べられているかと思いますが何かしらの参考になれば幸いでございます。

まず、都心から離れる物件でもリセールバリューが高い物件はあるため「一馬力で支払える範囲で郊外へ。でもいざとなったら売る。」も可能です。

ただ、ご質問内容としてはリセールバリュー云々よりも通勤が…ということですから大丸有様にとって近郊・郊外を選ぶメリットは現状薄いのかと思います。(今はディンクスさんですよね?それであれば尚更)

しっかりとヒアリングしてみないとなんともですが住宅探しにおいての優先順位第一位は「今の状態を維持したい気持ちがあるため都心からできるだけ離れたくない」なのかと思います。

ただ、今の状態をどこまで維持できるかという不安もあるため「一馬力になっても支払える」ということも同率で優先順位一位であるがゆえに迷いも大きいのかと思います。

今の状態を維持するのであれば先輩のアドバイス通りオフィスに近い都心部に住んでしまったほうが良いでしょう。(先輩方はマンション価格がもっと安かった数年前に買っているのでは…)

ただ、それだと当たり前のように億を超える…と。

まず億ションに関してですがなってしまった億ションはやめたほうがいいです。一番リスクが高いパターンです。億にふさわしい立地でもなく設備仕様も億にしてはそこまでレベル高くない。条件近い周りの中古を見ても億超え取引の事例なんてほぼない。こんな新築億ション増えてきましたよね。もちろん納得して購入される分には良いのですがそうでなければ一番怖いパターンです。一馬力で支払えなくなるリスクを抱えつつ売るのも困る…怖いですよね。

ただ、億ションであって当然の億ションであれば問題ないでしょう。

例えばですが私が強くおすすめしていたブリリアタワー浜離宮の2LDKなんて合っていたように思いますがどんなところがダメでしたでしょうか?(通学校は遠い・日常の買い物が便利とは言えないなどデメリットはあります)

山手線の外側とはいえ浜松町駅と同じアドレスで離れていない海岸アドレスですから億出す価値があると私は感じました。(※現在は大幅に値上げしています)

パークコート白金長者丸も億出す価値があると感じましたよ。気になる部分がまったくないわけではないですが売れなくなるような立地、販売価格ではなかったかと。(大丸有なら三田線あるとはいえ浜松町のほうが合いますね)

買わないほうがよさそうな億ションに関してはこちらでの記載は避けますが上記のように億出して買う価値の高い出物は現在でもあります。

上記のように「億出すけどもいざとなったら売れる物件」を買うことで一馬力~の部分のリスクヘッジはできるでしょう。

もちろんお子様の年齢次第では保活、転校問題で買い替えが容易でないかと思いますが。

選択肢① いつでも売れる億ションを購入。数年後一馬力になることがあれば売却して近郊・郊外へ。

はいかがでしょうか。

次の選択肢はバランス型です。

年収内訳がわからないのでなんともですが800万円×2だとするならば6000万円程度であれば一馬力でも支払っていけるのではないでしょうか。でも郊外だとすぐに支障でちゃうよね~ということで億ションほどではないけども都心(大丸有でしょうか?)に寄り添える立地で選ぶとバランス取れるかと。

例えば新築マンションであれば晴海フラッグ 晴海フラッグ、やや離れる印象はあるかもですがなんだかんだ駅近で都心も近いプレミスト王子神谷など仕事に支障があるとまではならなさそうな距離感だけども一馬力でも支払っていける価格帯の物件もあります。もちろんいつか価値観が変わって再度ザ・都心へ、もしくはザ・郊外へとなるかもですからある程度はリセールバリューも見ておきたいですね。

仕事に支障がでる距離の価値観はわかりかねますが

選択肢② 今の仕事に支障が出ないであろう立地で一馬力でも支払っていける6000万円前後のマンションを購入。

はいかがでしょうか。

最後は焦って買わないという選択肢です。賃料キャッシュアウトからすればすぐにでも入居できる新築・中古マンションを購入したほうが合理的ですがご家族の中での将来計画がふわついた状態で購入してもハッピーになれないでしょう。

もし昔の私の記事を見たら「言ってること違うじゃないか」となるかもですが時代が違います。

数年前は何を買っても値下がりリスクが少なく、なんなら値上がりそうな気配を強く感じられました。私の過去記事を見れば「とにかく今すぐ買いましょう。」「ディンクスさんやお子様が小さい内はちょっと背伸びしても都心の2LDKを購入しておけばOK」というようなことを何度も発言してきました。結果としてその方たち(背伸びして都心2LDKを購入)は値上がりしているため同じ都心で3LDKが買えなかったとしてもそのまま住むか売却して近郊・郊外へ~というのが容易にできる状態です。

ただ、これだけマンション価格が高くなった今、「とりあえず買って数年先に売ることになったら売却して住み替えればOK」なんて怖くて発言できません。そのため最近の記事では「できるだけ長く住めるマンションを買いましょう」と発言しています。

もちろん将来どうなるかはわからないです。数年後に結果として「2022年に買った人も大幅値上がりしているから容易に買い替えできたじゃん」になるかもしれません。でも数年前みたく「大丈夫っしょ!」みたいな軽いノリで言えない市況になっていると私は感じています。(とくに一次取得者に対して)

なので毎月の賃料キャッシュアウト(本来のキャッシュアウトの意味とは異なりますがわかりやすく)はもったいないですが話し合いをしつつ方向性が定まったり、もしくは晴海フラッグみたいな宝くじマンション(値上がるという意味ではなく絶対に負けようがないという意味)にチャレンジして当たったらラッキーみたく物件を絞りに絞って探していくのもありだと思います。もちろん中古も含めて「これだ!!」というのがあれば買ってしまってよいでしょう。

選択肢③ 賃料キャッシュアウトはもったいないですが方向性が定まるまでは焦って買わない。ただし、これぞという中古や宝くじ系の新築マンションは狙う。

私の予想としては数年前から2023年~2025年あたりはマンションの売れ行きが厳しくなりそうで一貫しています。でもいろいろなものが値上がっている中で新築マンションはまだまだ下がらなそうなのですよね。まぁ下がらないから売れるとも限らないわけですが体力あるデベばかりなので安売りはしないかもです。でも中古はどうでしょうか。先日別記事でもお伝えしましたが築浅中古が厳しい時代はそう遠くないかもしれないなぁ~と。新築マンションの価格が高止まりすると当然築浅中古は売るのが厳しくなります。税制面の差や中古であることのハンデは大きいですからね。新築デベがゆっくり販売になると新築なのに竣工済みということも増える訳で中古の即入居メリットさえも薄れます。

悩ましいところですが大丸有様くらいのご年収の方でも厳しい時代ですからある程度長く住めるマンションを購入していただきたいためもう少し方向性を定めていただけますとアドバイスしやすくなります。

迷われた際はぜひ個別相談をご利用ください!!

最後に大事なことを言います!!

ご質問欄にも記載あるため承知済みかと思いますが

中途半端なマンションを買うのは絶対にやめたほうがいい

時代です。

昔みたく「気に入ったの買えばいいんですよ~」なんて言えません。(リセールバリューを気にしない人を除く)

とはいえ資産性を重視しすぎるのもよくありませんよ!!

引き続きよろしくお願いいたします。

ご相談お待ちしております!!


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