(お便り返し)私のマンション購入記

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ご質問をいただきましたので、早速返させていただきたいと思います。

差出人: マンションオタク
メッセージ本文:
大阪生まれで愛知在住の私にとって、楽しみにレビューを拝見しています。
マンション購入履歴があると伺いましたが、差し支えなければ、エリア、着眼点、理由等を特定出来ない範囲でお聞かせ願えないでしょうか。

マンションオタク様 ご質問いただき、ありがとうございます!!!
まず、身の上話をさせていただきますと、最初のエントリーに書いた通り、数年前から新築タワーマンションに入居しております。(契約したのはもう少し前です。)
そして、現在も新しいマンションを探していると書きましたが、それには理由があって、今は結婚していますが契約時点では独身で、一人で住む前提で今のマンションは買いました。
マンションマニアさんも常々おっしゃっていますが、いつでも売ったり貸せたりする物件を選ぶのは本当に大事ですよ!!!

きっかけ

一軒目を買おうと思った動機ですが、、、
  • 不動産デベロッパーに勤めているので自分でも不動産がほしくなっ
  • 当時住んでいたワンルームマンションでも月7万円程度(年100万円)家賃が発生していたため、勿体ないと思った
  • 当時から、のらえもんさんやマンションマニアさんのブログの愛読者だった(ここ大事だと思います!ブログを見ていなかったら、買おうという発想にもならなったと思うので。)
  • いろいろ調べていくと、自分でも買えるとわかった買おうと思い始めた当時、就職して2、3年目くらいでした。)
そして、いろいろ考えて、自分なりの条件をまとめました!!!
  1. 大阪市中心部のタワーマンション
  2. 4,000万円程度
  3. 内法50m2以上(できれば、2LDK)
  4. マンションPER20以下
  5. (これはあとから付けた条件ですが)新築
うーん、今考えると贅沢な条件ですね!!!

 

では、それぞれの条件を詳しく見ていきましょう。

1、大阪市中心部のタワーマンション

これは単純に、タワーマンションに住んでみたいと思ったのと、板状マンションは広めの部屋が多く、自分にとって手頃な間取りがあるマンションが見当たらなかったためです。

あと、どうせ管理費を払うなら、大きいマンションで様々なサービスを受けられた方がお得じゃん!!!と思っていたのもあります。

2、4,000万円程度

これは自分の払える金額を逆算したら、こんなもんかなぁということで。

今は金利が安いので、もう少し少なくなると思いますが、借入金400万円=月1万円の返済と計算すれば良かったので、ローンの返済に充てれる金額は月10万円くらいかなと考えていました。

まだ、20代だったので年収倍率はあまり意識していませんでした。今をしのげれば、何とかなるだろう、、、と楽観的に考えていました(笑)

3、内法50m2以上

住宅ローン減税を使えるのなら、絶対ソッチのがいい!!

ただ、実体験から注意しておいた方がいいと思うのは、新築マンションだと借入金の1%=40万円返ってくるといいますが、それは40万円の還付を受けれる収入のある人だけです。

私は一年目に確定申告に行ってみたら、あれ?おかしい?少ないなぁ???これだけしか返ってこないの?となりました(泣)

4、マンションPER20以下

マンションPER(物件価格➗物件の年間総家賃)がそこそこ出ていれば、仮に住まなくなっても破綻することはないかな、と思いました。

物件価格が4000万円であれば、家賃が月17万円程度あれば良い、ということですね。これは今でも満たす物件は多いと思います。大阪は企業の家賃補助の上限があるため、月20万円以上のマーケットは少ないが20万円以下であれば、けっこう借り手は付きやすいと聞いたことがあります。

これくらいあれば、家賃−(ローン返済+管理費修繕積立金)で考えても、月5万円くらいは残るので安心感のある水準だと思います。

5、新築

実は最初は中古マンションを検討していましたが、ある理由でやめてしまいました。
  • 仲介手数料がある分、中古マンションの方が諸費用が高くなること(=手付金が増えるため。手付金の融通は新築マンションの方が効くと思います。)
  • 引き渡しまでの時間がタイトになる
新築マンションの場合、諸費用でかかるのは主に、①管理費等の一時金、②登記費用、③ローンの保証料となります。②、③は中古マンションでもかかりますし、③については内枠(金利上乗せ)にしてもらえばかかりません。ということは、実質100万円もかからずに買えるから、貯金がない人は新築の方が買いやすいと当時は考えました。

また、引き渡しまでの時間がある程度ないと困るのは、はじめての買い物なので私のようなオタクであっても、いきなり来月引越しね!!というスケジュールとなると、気持ちの整理をつけるのが大変でした。

中古マンションに一度、買い付けを入れたときは内心非常にドキドキしており、結局流れてしまったと言われた時は、逆にちょっと安心してしまいました。(いいマンションだったのですけどね)

それ以降、新築に絞って探し始めました。

でも、結局のところ、、、

ここ最近、マンションを探し始められた方はこう思うでしょう。

「こんな条件満たすマンションあるか!?」って、、、

でも、当時は結構検討できる物件は多かったです。

具体的には、ザ・パークハウス中之島タワーグランドメゾン新梅田タワーシティタワー梅田東ジオ天六ツインタワーズ、ブランズタワーウエリス心斎橋サウス、ブランズタワー御堂筋本町クレヴィアタワー大阪本町などです。

自分がどこに住んでいるとはいいませんが、上にあげたようなマンションであれば、どこを買っていても失敗したな!と思うことはないでしょう。あとは立地等の好みだけですよね。

正直にいって、時期が良かっただけといえばそれまでですが、いつが本当によい時期なのか、というのは誰にもわかりません!!!

ただ、一ついえるのは、早く返し始めてローンが減っていく方が幸せであるということです。銀行から半年に一度づつローンの返済予定表が送られてきますが、それを見ていると結構、達成感がありますよ!(笑)

 

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こんにちは、大阪タワーです。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の30歳です。よろしくお願いします。

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