お便り返しとなります。
差出人：M浦
マンション購入を考えはじめ、最近の相場ではリセールも気になってきました。
エリアによってマンション価格と賃料相場が違うのだなと気付きました(PERや利回りとゆうのでしょうか)。
例えば、海浜幕張や亀戸などの湾岸では利回りが高く、練馬区や自由が丘では低いように思います。
低い場合はマンション価格に賃料が付いてきていない、買うより借りた方がよいとも捉えられるのですが、購入時に気をつけるべき基準はありますか？純粋に自宅として購入することを前提としています。
よろしくお願いします。
M浦様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
購入しようとしているお部屋を貸した場合どれくらいの賃料になるのかを知ることはとても大事なことです。
一般的に都心ほど利回りは低くなり、近郊・郊外では高くなることが多いです。利回りが低くとも土地の価値が高く築古になっても高値で動く都心、利回りが高くとも築古になってくるとやや売りにくくなりがちな近郊・郊外、どちらもメリデリはありますね。
一番おすすめすることが難しいのは『近郊・郊外のごくごく普通の立地なのに利回りが低いマンション』です。実需とはいえ資産性を気にされない方はごくわずかです。少しでも資産性を気にするのであればこういった出物は避けたほうが無難でしょう。
・都心 ＝ 表面利回り3％前後△ 表面利回り4％前後〇 表面利回り5％前後◎
・近郊・郊外 ＝ 表面利回り4％前後△ 表面利回り5％前後〇 表面利回り6％前後◎
物件によりきですがざっくりとこういった目線で見てきています。
※3％前後になると借りたほうが安くなってくるレベルのためよほどの土地の強さがないと厳しいです
あくまで参考ですが私がこれまで買ってきたマンションの表面利回りは下記となります。
・23区内山手線外側 表面利回り約6.2％
・23区内山手線内側 表面利回り約4.3％
・千葉県内エリア№1マンション 表面利回り約8％
どうしても都心になると利回りは低くなります。
まとめますと
・利回りが低くとも土地の価値が高いのであればOK
・近郊・郊外で買うなら利回りが高くないとNG
というのが基本的な考え方となります。
ただ、実需ですから気にしすぎもよくありません。同じようなものを借りれる保証もありません。
最近は維持費も重たくなりがちなため表面だけで見るのもどうかとは思うものの管理費は自分が住んでいるときのサービス代として割り切るしかないですかね…なので私はサービス面が充実しているマンションを選ぶことが多いです。
短期間での売却がありそうなら強く気にするべきですが長く住むのであれば利回りばかりに気を取られずにあまりにひどくない限りは気に入ったらGOすべきだと思いますよ！
参考になれば幸いでございます。
引き続きよろしくお願いいたします。
動画でも語っております！
■分譲マンション購入時の表面利回り目安 おすすめラインは…都心4％ 近郊・郊外5％
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プラウドシティ小竹向原
→ 相場としては坪単価380万円前後です。平均坪単価400万円を超えてくるのかどうか、そしてもちろん商品力の高さにも期待したいところです！！(外観デザインめちゃかっこいい！！)
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