お便り返しその1299「世帯年収2200万円資産5000万円晴海フラッグ在住で投資物件も所有さらに買い増すべきかやめるべきか」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。

差出人：ぬるぽん

誰に答えて欲しいですか？
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44歳、妻38歳、子供1人出産予定で年収は1200万円、妻1000万円ほどで、金融資産は5000万円ほど。その他に投資用としてパークタワー勝どき1LDK、新宿区の板状マンション3LDKを貸しております。現在晴海フラッグに住んでおり、住宅ローンがペアで約6000万円残っております。そのほかにローンはありません。

妻は外国人で現物志向が強く、マンション投資を基本にしてきましたが、最近のマンション高騰でどこもインカムゲインを狙えるような物件がなくなってしまったように感じています。相場も頭打ち感があり、キャピタルゲインも取れそうなところはないという感覚で、正直マンション投資はそろそろやめるべきなのか考えています。

パークシティ小岩ザ・タワーの46NEなどは1LDKにも関わらずダイレクトウインドウがあり、将来のキャピタルゲインも狙えそうかと考えていますが、いかがでしょうか。

もし、その他、投資用でおすすめな都心物件はなどございますでしょうか。

お答えいただければ幸いです。

ぬるぽん様

マンションマニアです！

お便りいただきありがとうございます！

本宅が晴海フラッグ(残債的にファーストオーナーさんですよね？強運すごい！！)、さらに投資用としてパークタワー勝どきやその他物件を所有されているというのは素晴らしすぎますね！

おっしゃる通り以前と比べて利回りも低くなっている物件ばかりですし、投資用ローンも金利はもちろんのこと審査自体も厳しくなっていますから買い増し意欲が薄れている方も多いことでしょう。

ただ、マンション投資家のお刺身おじさん自身もそうですし、そのお刺身おじさんへ相談される方でもまだまだ買い進める方はいらっしゃいます。

そもそも不動産投資のメリットは他の投資と異なり多くの金額を借り入れできることですよね。

1億円分の投資を不動産以外でしようとなれば基本的には1億円が必要ですが不動産投資であれば物件価格の2割程度の自己資金でも成り立つためレバレッジを効かせることができます。

となれば「融資が引ける限りは買い増し続ける」、つまりやめ時としては「ローンが引けなくなったらやめる」という判断基準もありでしょう。お刺身おじさんもこの考えです。

もちろん毎月の収支がプラスでない限りは避けるべきですが、そこはまだ十分見つかりますよね。

例えば都心に拘らずグロス抑えて下記のようなオーナーチェンジ物件への投資もありだと思います。

■レーベン検見川浜GRANVARDI

価格：4180万円　坪単価195万円
間取り：3LDK
専有面積：70.80㎡
所在階：3階
住所：千葉県千葉市美浜区磯辺6丁目
交通：JR京葉線「検見川浜」駅徒歩2分
竣工：2021年1月

画像出典：アットホーム

現行利回り約4.8%ですから投資用ローンの金利でも毎月の収支がプラスになりやすいですし、仮にオーナーチェンジでなかった場合の物件価値は4500万円くらいはしますから出口戦略としても明るいです。

もちろん都心物件のほうが手堅いわけですがこのグロスで良い物件はなかなか買えないですからポートフォリオの中に郊外の利回りが高く、実需への出口も明るい物件を組み込んでみるのも悪くないと思いますよ！

パークシティ小岩ザタワーに関しては値上がり～ではなく毎月の収支としてどうかで見てあげると判断しやすいことでしょう。(想定利回りはどのくらいで見積もられていますか？)

参考になれば幸いでございます。

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