第6回対談「はるぶー&東京湾岸ライフが語る、マンション管理と資産価値のお話」前編

スムログをご覧の皆さまこんにちは。今回の対談は、スムログで管理系ブログを書かれている、はるぶーさんと湾岸ライフさんの対談です。管理組合運営に関することでしたら、このお二人が双璧ですが、実は手法や考え方はまるで反対!

今回は、マンション管理の面では素人であるのらえもんさんをファシリテーターとしてお迎えしました。マンションを購入したらいつかは向かい合わないといけない「マンション管理組合」と「理事会」。お二人からどんな学びのある発言が出るのか???お楽しみに! 

目次

  1. この座談会に参加したメンバーは?
  2. 対談

この対談 に参加したメンバーは?

のらえもん
のらえもんさん

湾岸物件を愛してやまないネット妖精です。東京湾岸タワマン居住中。
湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営。
いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。マンション購入を真剣に考えるブログ

はるぶー
はるぶーさん

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。はるぶーのマンションヲタクな日々

東京湾岸ライフ
東京湾岸ライフさん

江東区有明で6年間マンション管理組合役員を努めた「東京湾岸ライフ」です。湾岸タワーマンションの管理組合で実施したことを共有します。

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対談


はるぶーさん、最近の管理のトピックはどうですか

それでは、はるぶーさん、湾岸ライフさん、本日はよろしくお願いいたします。さて、はるぶーさんは管理組合運営に関わり始めて10年経ったそうですけど、最近のトピックってなんですか?

最近のトピックでいうと、「炎上したマンションの総会」とか「長くやってた人が失脚した」とか、そういう話題がとっても多いですね。「ダメな理事会だから燃えるんだろう」っていう話題が多かったんですけど、必ずしもそうではない。

優秀な理事長でも内紛の火種がある?ちょっとよくわからないんですが。

優秀だと思ってたんじゃなくて、実際に優秀なんですよ。最近話題になったマンションってどこも議案書とか規約とか見ると「平均より全部上」なんですよね。「優秀だから燃えないってわけじゃない」ことが最近わかったんですよ。新しく学んだことかなと思ってます。

理事長が独走した状態が長く続くと、どこかで不満が溜まっちゃうんでしょうね。「理事長の想い」とは違う考えを持ってる人が実は結構多かったり。

理事長を長くやってるとどうしても個人のカラーが強く理事会に出てくるから、外からでも中からでも「理事会を切り崩すには理事長一人を倒せば良い」ことになっちゃうんですよね。

うん。

「理事長の会」とかもやってるんですけど、中に入ってみると、強そうな所は一人倒してもどうにもならない、集団指導制とか採用しているところはなかなかどうやっても倒せそうにないって思うんですよ。でも相手一人だったら結構いけちゃうかなって思うところもあって。

そう思うと「理事長独裁型」って結構きついような気がしてて。自分のとこも実は独裁型じゃないもんだからまあ大丈夫かなって思ってんですけどね。

管理組合は、「理事長・理事・監事」で構成されていますが、基本一人一票でしかありません。理事長一人だけ多選で管理を長年されているというパターンってどこかで脆い。

もともと「会社とか中小企業的なのりで思わず理事長やっちゃう人」って多いんだけど、管理規約的には「皆一人一票で横並びの組織」じゃないですか。「たまたま議長さんやってる」ってだけで、みんなが「はーい反対です」って言った瞬間にもう否決されちゃうわけですよね。

強引にやっていて、ある日突然「動議があります」って言われて、過半数の人から「この人は理事長にふさわしくないと思います」ってなったら、簡単にその場でクビにされちゃうことが裁判の判例でも確定しています。普通の規約だと理事長って即日クビにできちゃいますから。

そう考えると凄い狭い橋を渡ってるっていうか、とにかく自分の身を大事にしないと失脚しやすい。

理事長いろいろ、リーダータイプとマネージャータイプ

理事会はご近所同士なのに、クビにされるってことあるんですね?勉強になります。さて、今日(対談は8/31実施)はるぶーさんが更新されたブログの中に表がありまして、「リーダータイプとマネージャータイプに人は分かれる」と。お二人はどちらですか?

リーダータイプとマネージャータイプって理事長にもいるし、たぶんその部下にもいると思うんで、やっぱ「両方いると理事会強い」って気がするんですよね。


理事会に限らず、組織を引っ張る2つの資質


これ2つ兼ねてる人ってほぼいないですよ

同一人物で両方備わっていたら神ですよ。そのまま「リーダーとマネージャー」っていう本でも書けって。そんなグレートな人が管理組合にいて仕事してるはずないじゃないですか。だいたいどっちかに偏っちゃうもん。

自分で言うのも気恥ずかしいですが、その表でいえば、私はリーダータイプです。

私は見てすぐわかるようにマネージャータイプ。今日のブログでも書いたんだけど、「なにもないところからゼロからイチ」とか「日本初の試み」とかそういうのは私は苦手だと思うので。

一方でほら湾岸ライフさんっていろいろと日本初のこともやってきたわけじゃないですか。指向性として明らかに左側の人と右側の人がいまお話をしてるって認識はあります。

私は6年間理事会に入りましたけど、理事長職は避け続けたので、リーダーではなかったと思いますが。「自分のマンションを使ってなんか面白いことしたい」っていうのが、立候補動機でした。マネージャータイプのように「ガチガチの管理をしたい」というわけではないですからね。

そう思いますね。

「新しいことやりたい」、「マンションを使って自分の構想が実現できるか実験してみたい」※。動機を言語化することこうです。でも「このマンションは常に最先端を走るべきである」という方針は、実は結構しんどいことで。住民は実はあまり望んでないかもしれない。

(※編集部注釈)
特別展示:管理組合が今までやってきた50のこと vol.1
https://bma33.com/blog/163.html
特別展示:管理組合が今までやってきた50のこと vol.2
https://bma33.com/blog/164.html
特別展示:管理組合が今までやってきた50のこと vol.3
https://bma33.com/blog/165.html

そうですね。

たしかに、自分のマンションで実験するなと思う人はいるでしょう

だから雰囲気作りがまずは重要です。「うちの理事会は、日本初を限りなく求めていかないと資産価値を保てないんだよ」と。そういうノリ、空気感を作っていくのが重要です。これは表でいうと「ヴィジョンや理念重視のリーダータイプ」ってことになる。

目的とか理念みたいなものを語って「こうあるべき」からのスタートになるから、そういった人ももちろん必要なんだけど、そういう人ってしばしば「脇が甘い」っていうか、「過半数取れれば、ギリギリで可決できれば何をしてもいい」みたいな形にどんどん先に進んでいっちゃうと「足元は脆いものになりやすい」っていうところがある。

脇が甘いwww

一方で私がやってるRJC48は「典型的なマネージャータイプで長期にやっている人」が多いので、なにかというと枠組みを厳しく言って、新しいものが出てきたら「それはこれこれこの条項に違反だからダメだ」とか言って、まあそういう傾向が強く出てくると、新しいことがなかなか出来なくなっちゃう。

「新しいことやろうとして立候補して理事になったような人」がなかなか思い通りに進まないと「俺なんのためにここ入ってきたんだろう?」ってしなっとなって、やる気を維持できなくなったりする。

マネージャータイプの人は「去年と同じ管理」は出来るかもしれないけど、「去年なかったものが今年は出来ている」みたいな、そういうものは苦手なんじゃないかな。うちはたまたまラッキーなことに理事長がリーダータイプで私がマネージャータイプなんですよね。

そうですね。イニシア千住曙町の理事長様とも何度かお会いしたことありましたが、人のまとめ役でした。

そうそう、だから「ここはケアしなきゃダメなんだ」ってことで「植栽の改善や、ミニショップの跡地のリノベーションに数千万使うからなんとかしろ」とか言い出すわけだけど、「いやいやこれちゃんと95%くらい総会で賛成とって通さないとダメですよ」って言うのが私。それには割と時間はかかるんで不満も言われるんですが、少なくとも「失脚しないようにはカバーできる」っていう気がするので言ってます。

まあ私はもともと自称ダースベイダーだけど、実際は番頭さん向きだと思ってる。

はるぶーさんのマンションは幸運な例です。普通はリーダーかマネージャーかどっちかしかいないわけだから、「(2タイプの人間が揃って)変革しながら脇も固められる長期政権ができる」ってなかなかないですね。

となると、理事会がきちんとした管理をしていく上で、理事長の他にタイプの違うナンバー2が必要ということですか?

理事会はナンバー2が重要論

必ずしも理事会の中から探してくる必要もなくて、「俺はリーダータイプだ」っていうんだったら「めちゃくちゃ裁判に強い弁護士をマネージャーとして雇う」手もあるし、マネージャータイプの理事長から見たら「理念を語ることの好きな管理士事務所を雇う」とか、そういうサポートの入れ方はありだと思う。

「リーダーがいるところにマネージャーが出てきてくれる」とか、「マネージャーがいるところにリーダーが出てきてくれる」とか、なかなか期待しにくい部分もあると思うんで、そんなときは外部から。

「外部調達してくればいい」というのは面白い発想ですね。

私は最初からトップ、というより理事長やらないことを決めてました。理事長となると他のこともいっぱい悩まされることがあって。私も時間限られていますから。それに自分がやりたいことをマンションの中でいろいろ進めていくには、時間と労力が必要です。理事長やりながらだとできなかった。

なるほど、それは確かにアリですね。

巨大マンションの理事長はとてつもない仕事量があります。「僕よりももっとトップに向いてる人」に肩代わりしていただいて、私の方は「やりたいことをある程度進めて」、「理事の皆さんの賛同を得られれ」たものをちゃんと政策として実行していく、と。実現できないものは潰してどんどん次に行く、そのように進めました。

好き勝手にやらしてもらうには、その時の理事長と握りが必要です、ある意味こう…「私は理事会の中でナンバー2ナンバー3ですよ」って自己暗示かけていたから、長い間できたのかなと思う。

理事長になってしまうと「これはやらない」っていうのが出来なくなる。ありとあらゆる管理会社との連絡相談や、住民からの要望やクレームを「基本的には全部受け止めなきゃ行けない立場」になっちゃうから、「やりたいことだけやってる」ってことは出来ないんですよね。2年くらいやって、ちょっと私には向いてないなと。

もう一つは「人間的なカリスマ」みたいなものが必要で、これはリーダータイプの人にしか無い。マネージャータイプが「やるぞー」って思っても「なんか規約に書いてあるからって言って無理やりいう事聞かせる」方法しかできなくて、でもみんな規約なんかちゃんと読んでないから上手く行かない。一方「俺がやると言ってるんだ」ってリーダーが言ったらみんなやるわけじゃないですか。結局はそのタイプの人を探してきて議長役に据えないといい理事会にはならない。

例え理事会の役員でもみんな規約なんて読んでないです。そこで「一生懸命縛りを作ってなんとかしよう」なんて路線で頑張っちゃう人は「俺の書いた規約を誰も読んでない」ってそういう形になりがちで、まあ私もその気がないとは言えないんですが、あんまりハッピーじゃないんじゃないかな。要するにマネージャータイプって「理事が何十人もいる巨大マンションの理事長には向いてない」ってことです。「一緒にやろうって理念を語ったら勝手に他の人が始める」ようじゃないとリーダーとは言えないですよね。

私が最初に立候補したのは第4期なんですが、その時は僕はまだなにも知らないもんだから急進派だったんですよ。でもその時の理事長は経営を長年されていた方で、「理事会の中でのバランス」をすごく重視されていた方でした。私の逸る気持ちを抑えつつ「まあまあまあ、君の気持はよく分かるけど、理事会のみんなの顔をよくご覧なさい。どうしても進めたいことがあるなら、まず理事会の中で一番反対の人の意見を聞くべきだ、次に賛成している人から意見を聞く。そこで空気を読みながら進めていけば良い」と言われて。「ああ、人間ってこうやって動かすんだ」と学ばせていただきました。


理事会は多様な意見が出て当然。自分の意見と反対の人がいたときに、粘り強く説得するか、それともすっぱりあきらめるかはその時次第(湾岸ライフ)


勉強になるからね。「組織運営のコツ」みたいなものが学べるから、会社とか実社会でも役に立ちますよね。

「人のまとめ方」っていろいろ個人差あると思うんですけど、会社と違って給料をもらってお仕事してるわけじゃなく「平等な立場で意見を出し合う仲」ですから。実社会に役立つなあと。

そうですね。

人のまとめ方を学べるのは、とてもありがたいですね。

守りの管理、攻めの管理

あと管理組合にも攻めと守りがあります。「守り」というのは、規約だったり財務だったり、「長期的にマンションが存続可能な方向の管理」ということ。「攻め」というのは、「内部を整えるよりも外部広報できる事に注力する」ということです。どちらも必要です。

正直、財務が健全であっても中古検討者にとってはよくわからない。それより「日本で初めて」とか「うちのマンション限定」というコンテンツをいっぱい作って外部宣伝していく方法の方が成果を上げやすいと私は思いました。

はるぶーさんと私は対極的です。私、守りの面は弱いんですよ。たとえば、ブリリアマーレ有明の修繕積立金をフラット化に成功するまでには10期目まで待たないといけなかった。5期目にフラットにしたいと言ったけど、当時は誰一人賛同してくれませんでした。派手な宣伝とは裏腹に、財務的な強さや規約的なパッチ当てなどは、フロントランナーよりは遅れています

(※編集部注釈)東京湾岸ライフさん過去記事
ブランドマンション化への果て無き挑戦

まあでも「積立金があるから財務的には何十年大丈夫です」っていうお金を先にセキュアした後で、余ったお金で遊んでいいっていうとなかなか。

うちの例でいうとブログにも書きましたけど、「ミニショップの跡地が10年間廃墟のままだったった」わけですよね。そう考えるとなかなかバランスって難しくって、意外に私の立場っていうか私と一緒にRJC48やってる人って、マネージャータイプっていうのもあるので、そういう「数十年先まで財務は安全で持ちこたえること」にはこだわるんだけど、そうは言っても「今誰もマンション買ってくれなかったらしょうがないよね」という視点は少し弱いと思うんですよね。

やっぱ廃墟ですから「イケてない」と思うだろうし。それ相応に「その場その場で何かしら新しいもの」とか、「他に見劣りしないもの」とかないと、どうしても「10年古いマンション」として見られてしまうわけじゃないですか。今どきの新築マンションでも「無線キーのラクセス」とか付いてないと、いわゆるマンションオタクの人達には一段二段下に見られちゃうわけでしょ。

でも「エントランスのキーシステムを更新するなら500万から1000万出してアップグレードだ」って言ったら「お金もったいない!」って言われるわけですよ。今動いてて別に困ってはいないから。でも「無線機がポケットに入っていればピッと開きますよ、新築のマンション並みですよ!」って、少なくとも中古で買う人にとっては重要なものです。中古で高く売れないマンションはどんどん値段が下がってしまったとして、次々入ってくる人は「どんどん貧乏な人に変わっていく」わけじゃないですか。その状態で「俺達は一生住んでるから良いんだ」とかいう感じの管理をしていて上手くいくのかなあ?という思いが最近特に強く感じられる。

典型的なのは「雑誌で話題になっていた秀和の例」ですね。別に管理としては問題ないんですが、やっぱり「高く売れるだけの価値を付けていかないと誰も買ってくれない」。管理でもそこは意識しないと。

管理組合の目的論に入ってきましたね(ただの頷きマシーンと化してきた)

管理組合の目的を改めて考える

マンションは住まいでもあり資産でもある。そして管理組合の目的は「自分たちの資産価値を守る」というのが本筋のはずです。しかし「今の住民が気持ちよく過ごす」ということを管理組合の目的にしちゃうと、ルールが増えていったり、「ちょっとでも良いから安くしよう」とかチープな方向に行きがちです。渋谷区の秀和の事例は、外からしか観察できていませんが、その典型的かな。

結局「管理組合の成績ってお金で測るしかない」じゃないですか。「いま住んでいるおじいちゃんおばあちゃんたちにとって過ごしやすいのか?」という観点のみで運営されてしまうと、隣のマンションより半値で取引されてしまう。「ムラ社会の延長で運営してしまった弊害」だと思うのです。

それは結局のとこ自己満足の世界になっちゃってるわけですよね。基本的には「管理費に応じて管理がなされてる」とか「管理費を使って施設を維持している」っていうもので、よく「マナー違反の問題」とかある時に、しばしば「これは資産価値を損なう」みたいな言い方をする、私はあんまり好きな言葉じゃないから聞くたびに「資産価値ってなんですか?ただでやれってことですか?」って口にするんで喧嘩になるんですが、結局そういう姿勢っていうのも重要なところがあって、結局の所「売ってみなければ資産価値ってわかんない」わけです。

「管理を一生懸命やってるけど、自分のマンションが今いくらで売れるか知らない人」って意外に多いんですよ。私自身はもともと「マンションを回って楽しむ」っていう「マンション探訪系」から入ってきたから、いわゆる「管理一筋でやってきた人」とは視点が違うところがあるかなあ、とは自分でもいろいろ話してて思うときはあります。

他の理事に、「なんで資産価値、マンションのお値段が大事なんですか?」と聞かれたことがあります。この問いには「もしあなたのうちの隣の部屋が売りに出たとします。その時に高く買った人が来るのと安く買った人が来るの、どっちがそのあと楽だと思います?」と問い返したら納得してくれました。失礼な言い方かもしれないけど、やっぱり高く買ってくれる人のほうが民度も高いし。

まあそうですよね。

お金に余裕がある人が入ってくれたほうが車を持っている可能性も高い、そうなると駐車場代も管理組合に落としてくれる。生活に余裕がないカツカツの人が入ると、車を持ってないから駐車場の空き台数が増える。駐車場は全部埋めてもらわないと管理組合の収入が減る。

特に理事会って年配の方がやっているパターンが多くって。うちはまだまだ私が一番年長なくらいで、平均的には40代前半くらいで収まってるんですけど、もう10年くらいしてリタイヤ世代の方が増えてくると、どうしても守りに入るっていうか、「どうせ自分は一生住んでるんだから売ったり買ったりでのお値段はどうでもよくて、自分だけ一生住めればいいや」っていうのが出てくる。よくある典型的な例としては、「大規模修繕の値上げとかは俺が死んだあとにしてくれ」と。

それ、修繕積立金の値上げ説明会で私も同じ言葉を聞きました。おじいさんが出てきて「わしが死んだあとにしてほしい」って堂々と発言。

私だったら赤いライトセイバーで上からバッサリ斬りますね。

でもそれと同じこと言ってる例ってぶっちゃけ結構あるわけですよ。なんで、「そういうめんどくさいのが増えてくる前にえいと値上げ」しておいたほうが良いかなと思って上げちゃったわけです。もう10年近く前の話ですが。

(笑)

「その人の人生観」みたいのもあるからあんまり否定してしまっても難しいんですが、要は「積立金上げても良いと思ってる人」を過半数、できれば8割9割確保できてれば良いんで、反対している人を個別に一人づつ潰していっても仕方のないところもあって。

「これは年金問題と一緒です。いまは大丈夫かもしれないけど将来不足するのは目に見えている。貯蓄額の目安はついているので早め早めから毎月の貯金額をアップしておいたほうが後々楽。日本の年金と同じだと思ってこの程度のアップを許してもらえませんか」と説明しました。その後に「その値上げ幅で大丈夫なのか?むしろもうちょっと値上げしたほうが」というブリリアマーレ有明愛が強い人まで現れた。

それはすごいですね(笑)

住民から「修繕金の値上げ幅が足りない」と発言がある(笑)。愛されているマンションってとてもいいですね。

次回の対談 は・・・

次第に口をはさめなくなって、自分がいらなかったのでは?と自問自答し始めたのらえもん。怒涛の後編はこちらです♪

対談に出てきた物件の公式サイト

 

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