ブランドマンション化への果て無き挑戦 Vol.1 オープニング

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11/12に豊洲で行ったプレゼン内容をそのままの形でお伝えします。

ブランドマンション化への果て無き挑戦



湾岸タワリーマンさん、ご紹介ありがとうございます。みなさん、はじめまして。東京湾岸ライフと申します。はるぶー先生よりこの勉強会で話さないかとご指名がかかりまして、いま皆さんの前でお話する機会となりました。

タイトルは「ブランドマンション化への果て無き挑戦」です。理事活動のテーマを一言で言えば、自分のマンションをとにかくブランド化することにチャレンジし続けた6年間でした。

このスライドには有明のブリリアが3棟ありますが、私のマンションはこの一番左、「ブリリアマーレ有明」というタワーマンションです。



こちらは私の管理組合での経歴です。6年間、理事会役員を務めました。理事長以外のポジションはすべて行いました。一貫して、共用施設を担当しておりました。今は、理事を引退して、BMA(注)オリンピック・パラリンピック対策委員会の委員長を拝命しております。

(注):BMA=ブリリアマーレ有明





さてみなさん、この中でブリリアマーレ有明をご存じの方ってどれくらいいらっしゃいますか?

(ほぼ全員挙手)

ありがとうございます、ほとんど全員ですね。有明は東京の中でも僻地ですから、そのタワーマンションが皆さんに知られているというのはとても光栄です。



では、どのような特徴があるか、ご存知ですか?

−最上階に、様々な施設があるところ

ありがとうございます。このマンションの最大の特徴は、最上階がすべて共用施設であり、住民に解放されている、ということです。マッシヴなフォルムで最上階すべてが共用施設扱いなので相当広いです。



こちらが当マンションの概要です。いま第11期目になりました。1棟で1085戸規模は日本でも相当大きい方です。

売主は東京建物と伊藤忠。東京建物が9、伊藤忠が1の割合ですが、途中まではプロパストが4割で参画してましたが、経営が傾いて東京建物が引き取ったという経緯があります。プロパストは売主ではないのですが、この経緯でBMAは、東建とプロパストのJV物件といえます。



長所は、短く言えば「共用施設がいっぱいある」こと。短所はもちろん「管理費が高いこと」です。

管理費平米単価350円は湾岸の中でも飛び抜けて高い水準です。11期から修繕積立金を値上げしたので、修繕費も平米あたり305円。合計655円となりました。つまり、70平米の部屋を買うと毎月4.5万円維持費がかかる、ということです。高いです。



皆さんにお聞きしたいのですが、この2つの部屋があったとして、みなさんどちらを選ばれますか?

まず管理費が高い方。ほとんどいませんね。では管理費が安い方は?全員の手が上がった。当たり前ですね。普通なら維持費が安いのに惹かれるのは当たり前です。



この結果は質問する前からわかっていました。普通に考えれば安い方を選ぶ。でも、ブリリアマーレ有明は管理費が高いマンションです。



維持費が高いとみんなに選ばれなくなるのは困ります。だから、この不等号をこっちにしたい。高い方を選んでくれるようにしないと、資産価値は落ちるわけです。



もっといえば、こうです。管理費は高い、でもそれ以上に評価されるマンションにしたい。そんなことは可能なのか?って話です。



本日は、30分という枠ですから、テーマを3つに絞ってお話させていただきます。



1番めは私が密かに立てた目標です。これは完全に私の中での目標であり、理事会メンバーとは共有していませんでした。

2番めは、ブリリアマーレ有明をブランドを持つマンションにするため、管理費が高くても入ってもらえるようにするためやってきたことを紹介します。

3番めは、理事を卒業した後のお話です。それでは1番めから。

理事会をやるにあたって。密かに立てた目標



私が理事会に立候補する時に密かに立てた目線、目標を今日、人にはじめて明かします。



もう今だからいえることですが、本当に悩んだんです、このマンションを買う時に。何を迷ったかといえば。



この写真に写っているマンションにするか、有明にするかで迷ったんです。

写真はモザイク処理をかけていますので、どこだかわからないとおもいますが。



それでも、このマンションの共用施設。バーラウンジと、見える夜景に惚れてしまいました。それでブリリアマーレ有明にしたんです。

これはリアルな写真です。バーラウンジは100席あって、レインボーブリッジ、富士山、東京タワー、スカイツリー、全部見えます。



でもね、住んだらわかります。有明は不便なんですよ。そして豊洲が便利で素敵な場所だってことに、嫌というほど気付かされるんです。

来年、有明にもショッピングセンターできますけど、我々は10年以上、街に小さなスーパーが1軒しかないところに住んでいます。スーパーだって、BMAができたときには無かった。

あ、有明にお住まいの方がいらっしゃる。不便じゃないですか?

ー不便です

そうなんです。住んでみて気づくんです。



しかも、惚れ込んで買ったはずのバーも、すぐ飽きてしまうんです。お酒を飲むだけだから、使わなくなってくる。管理費はずっしり重く感じる。

なんでここを買ったんだろう?最初から豊洲にすれば良かったって後悔しはじめました。追い打ちのように震災の後に不況が起きて、有明はどんどんマンションの価格が下がっていきました。



もちろん、豊洲に移り住むという選択肢もありました。でも自分の選択を誤ったと認めたくない。

だから、僕がこのマンションの管理をがんばって価値を上げて、写っているマンションと同じ価格にしよう、これを目標にしたのです、恥ずかしながら。



2012年の理事会役員立候補を出した時、お値段の差はこれくらいでした。しかも、私のマンションはまだまだ下落気味。一方、豊洲○丁目のマンションは坪300くらいのはずです。相当差がついているんです。



先ほど、はるぶー先生が「マンションの管理でマンションの価格自体は上げられない、できることは値段が下がるスピードを抑えるだけ」とおっしゃいましたけど、そうなると管理でこの差を挽回するのは不可能ってことになります。でも、挽回したい、絶対。



ブリリアマーレ有明が当時嫌われた理由もわかるんです。なんといっても管理費が高い。重すぎるハンデを背負っているわけです。

ここで、「管理費を正常化して値下げしよう!」と考えてはいけません。いくら頑張っても、戸あたり月1万円も落とせるわけがない。目指すべき方向はそちらじゃないんです。



だから、そもそも論で考えました。管理費はただのコストなのか?という点です。
管理費は安いに越したことはないのですが、高いなら高いなりのサービスを受けられるならいいんじゃないか。できるサービスって何かなと見つめ直してみようと。

次回へ続く

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ABOUTこの記事をかいた人

みなさんはじめまして。江東区有明で6年間マンション管理組合役員を努めた「東京湾岸ライフ」です。湾岸タワーマンションの管理組合で実施したことを共有します。

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