五輪延期による晴海フラッグの引き渡し遅延懸念の話

こんにちは、やまちゃんです。

東京五輪の延期が決まりましたね。来年でも名称が2020東京オリンピックになるそうで、グッズ等がもう出来上がってるからでしょうかね？

さて、コロナが世界中に拡散して、「延期じゃねーの？」と言われ始めた頃から懸念されていた晴海フラッグの入居時期について、不透明な状況になってしまいました。

マンションコミュニティの「晴海フラッグ」の掲示板を覗いてみたところ、「手付倍返し」「入居遅れの補償」「集団訴訟」みたいな不穏なワードが飛び交っていて行き過ぎだと思いましたので、「この辺に落ち着くんじゃないでしょうか？」という落とし所について推測したいと思います。
（※3/25公開しましたが追記・修正して3/26再アップしてます。）

1 晴海フラッグの引き渡しが遅れたらどうなるのか
2 理由について
3 まとめ

晴海フラッグの引き渡しが遅れたらどうなるのか

それで先に予想を書きますと、こんな感じじゃないでしょうか。

単に引き渡しが伸びるだけで何も起こらない
引き渡し遅延理由による白紙解約は認められる（手付金は戻る）
手付倍返しは無理
部屋変更など別目的のキャンセルは手付放棄
引き渡し遅延に伴う補償はない

ほんと、ただの推測ですよ。
話半分ということで。

理由について

前提として、私、晴海フラッグの重要事項説明書や売買契約書は読んだことありませんが、下のような主旨の危険負担条項、協議事項や所轄裁判所についての記述がテンプレのように必ず書いてるはずです。（こちらは一般的な内容で、オリンピック絡みの特別な記述もあると思いますが。）

本物件引き渡し完了前に天災地変、その他売主及び買主いずれの責に帰すことのできない事由により、本物件が滅失または毀損して本契約の履行が不可能となったとき、互いに書面により通知し本契約を解除することができるものとする。ただし修復が可能なとき、売主は買主に対し、その責任と負担において修復して引き渡す。

本契約に定めがない事項又は契約条項に解釈上疑義を生じた事項については、民法その他関係法規及び不動産取引の慣行に従い、売主及び買主が誠意をもって協議し定めるものとする。

売主及び買主は、本契約に関して裁判上の紛争が生じた場合は、東京地方裁判所を管轄の裁判所とすることに合意する。

今回は、いわゆる地震や洪水や暴風など天災地変、つまり自然災害には当たりませんし、建物が滅失・毀損したわけでもありません。疫病について言及のある重説や契約書も見たことがないですが、オリンピック延期は不可抗力であり、その他の事由「売主及び買主いずれの責に帰すことのできない事由」を根拠として責任を免れると思います。

契約に定めがない事項は、売主及び買主が誠意をもって協議して、それでも折り合いがつかなかったら、既契約者が訴訟を起こす自由はありますが、手付倍返しを勝ち取ることは無理筋でしょう。

（追記 3/26）
のらえもん先生のブログ「HARUMI FLAGも販売延期。五輪開催が1年延期になった影響は？」でTwitter（下町パンダさん）危険負担の引用ありました。

問題はむしろ、既契約者が引き渡し遅延を理由に白紙解約（キャンセルして手付金も戻ってくる）が出来るかどうかです。これは売主が判断することで、「キャンセルします」ってなった時に手付没収されたら痛いですよね。

無論、売主側のブランドに関わる問題で、「キャンセルですか？じゃ手付没収ね。ごっつぁんです！」ってなろうもんなら、メディアでも取り上げられて叩かれるでしょうし（こういうネタは格好の的で大量の矢が放たれるでしょう）、ブランドイメージの毀損にも繋がりますので、さすがに白紙解約は認めてくれるのではないでしょうか。契約上は厳しくても、本当に突っぱねるなんて出来るのかな、、、

表向きには白紙解約不可になったとしても、既契約者がやむにやまれぬ事情を提示して個別交渉、念書対応するという方法はありますね。

ただ、白紙解約を認めちゃうと、混乱に乗じて「◯◯タイプの部屋の方が良かった」とか「◯◯ビレッジの住戸の方が安かった」って既契約者がいたとして、なんだか意味はよくわからんがとにかくすごい自信でいちゃもん付けて部屋変更など変な要求をする人がいないとも限りません。

更に言うと、仮に白紙解約が認められたとして、キャンセルが成り立って手付金も戻った後に、ひょっこり別の住戸を買いに来る人が出てくるかも知れません。そのへんは、どうなるんでしょうね。多分、ペナルティなしで買えるのでしょうね。（ペナルティの課しようがないという意味で）

まぁ、3年待ちが多少延びたところであまり変わらんでしょうし、元々お買い得物件ですから、純粋なキャンセルはそんなに出ないだろうと思ってます。

あとは、引き渡し遅延によって一部の契約者に金銭的損失が出るケースが考えられます。多くの既契約者の方は、手付金を支払ったまま何も変わらないなら大した影響ありませんが、例えば買い替えの人で停止条件付きで契約して住み替えが必要なケースだと、賃貸に仮住まいしたとして、半年延びたら半年分の家賃が余分にかかります。子供の入学に合わせて入居するケースだと、引き渡しが遅れるなら入学早々子供の転校を回避するため先に仮住まいしちゃえって家庭もあるかも知れません。

ほかにもパターンはあるでしょうけど、金銭的な負担が多くなってしまう方は、ちょっとかわいそうです。でも、これも同じ理由で補償を勝ち取るのは難しいでしょうね。

以前、問題になった杭長が不足していたマンションだと、売主は住民の仮住まいの補償までやったそうですが、あれはゼネコンの孫請の杭打ち業者が問題を起こしたとは言え、売買契約は売主と住人それぞれとの二者間であり、売主は住民に対して物件の瑕疵担保責任を負っていますし、その流れでとても寛大な補償になったのであって、今回とは話の筋が違います。

まとめ

最後になりますが、、まずは引き渡しが予定通り進むことを願ってます。

まだどう転ぶかは分かりませんけども、もし引き渡しが遅れるなら、買主・売主と立場は違えど、今回のような誰のせいでもない不可抗力については互いに痛み合って穏便にやり過ごす（売主は白紙解約を認める、買主は責任を追求しない）ことができればいいんじゃないかな、と個人的には思っております。

注釈：
本記事は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。