内覧会同行大手の”さくら事務所”さんは、共用部のアフターサービス補修の指摘や、大規模修繕などで共用部を対象とした修繕系メインでの管理組合のサポートもしています。
そこからお声がかりがあって、私が明日渋谷の事務所を訪問してそこのスタジオでの対談の動画撮影の企画があって、明日何本か YouTube ビデオをとるほかに、19時からXのスペースと、YouTubeでのライブ配信があります。多分ライブ配信のほかに、そんなに長くないYouTubeビデオが何本がテーマごとにつくられておいおい公開されることになると思いますので、お楽しみに。
宣伝だけで終わりもなんですので、マンション管理に関わる直近の話題でも添えておきます。
目次
7/2 19時～ スペース&YouTube Live配信 「管理業界の話題について」
X（旧Twitter）で7/2（火）19:00より、スペースのLive配信を開催します！
【質問もOK】現状のマンション管理業界の課題と今後の見通し／外部管理者方式に対するフリートーク withはるぶー（應田 治彦）さん
当日はさくら事務所の副社長でマンション管理組合サポートに部門トップの山本様が”中のひと”（対談相手）になるみたいです。
BORDER５ 管理良好マンション厳選サイト (Xのスペース（音声）配信）
https://x.com/i/spaces/1OyKAWZBAvLJb
YouTubeでも同時に配信になるようで、フリートーク＋チャット欄等の質疑応答で、当日質問を受けるみたいです。スペースも同時配信ですからビジュアルエイドとかの利用はなく、YouTubeでみても太った豚さんが映っているだけで（ほとんど放送事故）多分同じかもしれません。
マンション買うなら聞いてくれ (YouTube)
https://www.youtube.com/live/1ZNW1-giaQQ
実は具体的な打合せは明日午後に事務所来てくださいでぶっつけ本番で、１時間ほど生で対談するみたいだけど、なにが話題になるのかは実はあんまりよく理解していません。要するに依頼メールの内容と表題は同じ長さですｗｗｗ
外部管理者方式ってのはごく最近まで、第三者管理方式と呼ばれていたもの。管理者（法人化されていない普通の理事会方式のマンションの管理組合であれば管理者≡理事長なのが普通です）がマンションのオーナーではない方式のこと。いろいろなスタイルがありますが、今特に新築物件で急速に普及が進んでいるのは、”理事会”はなくして、”管理会社”が理事会の代わりをやる方式のことです。
ごく最近国交省のほうから長大なガイドラインが発表になったから、ちょっと予習が要りそうです。
管理の話題ってのは、”誰がどんな立場で”話しているかが大事ですね。外部管理者方式（多くは理事会がないマンション）の話題だと、オーナーさん（理事なのか、非理事なのかでも異なる）、管理会社、管理士など組合サポートを仕事にしている人、行政側ですべて立場には差があって、”誰の立場”で話しているのかが大事です。私は、組合サポートとかも（外部理事なども受けています）していますが、今理事会がある管理組合の理事の立場でお話をします。
国交省から４つ同時に改定
国交省のホームページのマンション管理に関わるページはもともと継ぎはぎ感の強いもので、”標準管理規約”でGoogleで検索すると、なぜか最新じゃない純正国交省じゃないリンクがトップでヒットしていたりしたのですが、最近大幅に改定されています。以下の４つが全部改定されているので、マンション管理の関係者（理事会の人もです）はざっと目通しが必須なもの。国交省のマンション関連のHPはこちら
以下４つが同時に6/7に改定になっています。
ガイドライン的役割のものが多く、逐一ただちに完全に準拠しないと違法だとかそういうものではないのですが、最近は認定や評価など各種のマンション格付け的制度が始まってきていて、その基準にされているものも多く、”国”が”マンション管理組合”に何を望んでいうのかを知る上で目通しは必須です。
自分のLive講演の案内だけってのもなんなので、大事な図を引用してざっとまとめておきますね。
① 標準管理規約の３年ぶりの改定
標準管理規約は、デべが販売時に初期設定する規約で参考になるなど、殆どのマンションの管理規約の”ひな形”となっているものです。法令で定めのあるもの以外は準拠する義務があるわけではありませんが、管理士試験では”標準によると・・・”で出題範囲だったりで準拠している（か準拠を目指す）マンションはとても多い。規約改定などの特別決議の3/4の分母が全戸から、総会に参加した人に代わる（今まで、総会に来ない人は反対したのと同じ数え方でした）など区分法の超ひさびさの大改訂が結局今年の国会では審議されなくなったので、今回はマイナーチェンジ。
地味にこまごま特に条文そのものというよりはコメント部分中心に改定されています。長くなるので詳細は割愛。高経年のマンションの連絡つかない問題、管理情報の見える化（いつ積立金あげるの？とか）、EV充電や宅配など直近の状況変化への対応など。実は顧問先として外部理事を受けている管理組合で、昨日”標準管理規約に準拠”を主目的とする規約改正の総会議案を可決したのですが、議案書の文言みて”最新”への準拠じゃねーじゃんとか言われる被弾を。
② 長期修繕計画のガイドライン（の小改訂）
割と地味目なちょっとの変化なので割愛③ 修繕積立金のガイドライン
”計画上”かなり築古になってから急激に後から積立金をアップしても３０年以上大規模２回を破綻なくすごせればOKとされていたのを、特に築浅で早期に”引き上げを完了”させることが新規に加わって、早期に”均等割徴収”に移行させたい国としての方針が明確に取り込まれた点が特に重要な新規の変更です。１平米あたり何円集めととかの数字も実はもう数年古くてコロナ前の数字なんですが、こっちは改定なし（小規模とタワマンだけ基準が大きく切りあがった前回のままです）。均等割を採用する場合でも計画年数の間に徴収すべき積立金を期間に月割りした金額の0.6倍以上で徴収を開始し、最終の徴収額でも1.1倍以下でなければならないとした点が新しいところ。30年での単純計算で0.6倍スタートで1.1倍終わりで中途の改定が１回だけなら、６期までが0.6倍、7-30が1.1倍ですからかなり早期に値上げを終了する”計画”でないとガイドラインには合致しなくなるわけで、ガイドライン適合は、評価制度・認定清楚の条件でしたから追随してくるものとおもぃます。
後で何倍もに”爆上げ”する計画だけありますで認定クリアだとしていても、例えば２０年後にその通りに総会で可決できるかどうかはわかんないですから、２０年以上先に考えましょうでは、ゴーイングコンサーンの疑義ありで、格付けで星はやれんというのはまぁ当然かなと私は思います。
④ 外部管理者方式のガイドライン （”ほぼ”新規）
今回完全に新規ででてきたのが、外部管理者方式に関するガイドラインです。実際には”管理会社”が”管理者”をつとめるパターンが圧倒的に普及してきていて、ここ数年大手デべの多くも、特に新築のマンションの初期設定では”理事会なし”が普通になってきたせいです。”お上”の方針が明らかになっていなかったせいで、ここ数年圧倒的に”理事会なし”が初期設定だった三井など、あんまりやってますとは言わないものだから、令和の時代のマンションには普通は理事会はなくなりそうなとこまで普及してきているのはあまりみなが知ってますとはなっていない感じ。概要は少し前に明らかになっていましたから、私が直前のブログで案内している５月の有明のビッグサイトの展示会でも県連講演は超満席になってました。
ガイドラインは131ページもある大部のもので、どうもフリーな意見交換で明日なんかしゃべんないといえないみたいでざっと目を通しているところ（泥縄感・・・）です。
詳しくかくと明日話すことがなくなるので、国交省自らによる管理会社≡管理者（理事会なし）の場合のまとめを貼っておきますね。
このあたりは、全部”ごく最近”の動きですから、明日のスペース・YouTubeのLive配信の話題になるでしょう。質問ＯＫらしいですが、素朴なやつはＯＫですが、総会屋ができるかもってな方は、”素人なんですがぁ？”とか言いながら、火炎放射かよってな質問を投げないように【重要】
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者のマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。
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