第10回マンションコミュニティ座談会「マンションの買い替えについて」後編
前回に引き続き「マンションの買い替えについて」後編をお届けします。前回の話を踏まえて、より具体的に「買い替え」について話は進んでいきます。（2016年1月収録）
目次
この座談会 に参加したメンバーは？
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不動産業界の人間ではないものの、自己居住用及び投資用としてのマンション購入件数は10室を超えるプチ投資家という顔を持ち、猫とマンションをこよなく愛する。
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タビーさん
港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 自分の新築リノベーション経験を振り返りつつ、主に湾岸を中心に常に変化し続ける街の情報などを追うことで、次のリノベーションへのヒントを得ようという目論みです。
座談会
経済的人生設計とマイホーム購入のズレな話
人生設計という視点で伺いたいんですけど、「30歳くらいで結婚して、その後子供が2人くらい生まれて、大きくなったら巣立っていく」っていう従来型の人生ストーリーってあるじゃないですか。
「最初は賃貸で2人暮らし→子供が生まれたらマンション購入→子供が中学生になったら子供部屋が必要だから郊外の広いマンションに買い替え→最後に子供が独立して出て行ったら都内に戻る」みたいに考えると、その都度求める部屋の広さが変わるわけで、これを30年ローンのマンション1軒で過ごすのは無理とか無駄がある。最後のダウンサイジングをしないとしても1回は買い換えたい。
昔はマンションの値段が上がっていったから買い換えも出来たけど、いまは無理ですよね。柔軟な買い替えが出来ない現状では、「結婚とか出産とかも含めた基本的なストーリー自体を考え直さなきゃならない」って思うのですが、その辺りいかがでしょうか？
「最初は賃貸で2人暮らし→子供が生まれたらマンション購入→子供が中学生になったら子供部屋が必要だから郊外の広いマンションに買い替え→最後に子供が独立して出て行ったら都内に戻る」みたいに考えると、その都度求める部屋の広さが変わるわけで、これを30年ローンのマンション1軒で過ごすのは無理とか無駄がある。最後のダウンサイジングをしないとしても1回は買い換えたい。
昔はマンションの値段が上がっていったから買い換えも出来たけど、いまは無理ですよね。柔軟な買い替えが出来ない現状では、「結婚とか出産とかも含めた基本的なストーリー自体を考え直さなきゃならない」って思うのですが、その辺りいかがでしょうか？
今の市況だと住宅すごろくは難しいですよね。
30歳くらいで出産を機に都内にマンションを買ったとして、40歳くらいまでに子供が増えたんで千葉とかの大きめのマンションに買い替えたらもう都内には戻って来れないですよね。
なかなか戻れない。ただ、かといって買い替えをしないこと前提でディンクスの人がちょっと駅から遠い70平米を買えばいいかっていうと決してそうでない。中学生が背が伸びるからちょっと大きめの服を買ったけど結局伸びなかった。それと一緒のことがありえます。
でも子供が一人部屋を欲しがるのって中学生から高校生までなんですよ。
大学生は？
大学生になったら外に出しちゃえばいいでしょう。だって子供の4年間の大学生活のために都内に広い部屋を買うよりも、アパートに住まわしちゃうほうが安いんですよ。
ああ、そうかも知れませんね。
ただ、都内ではちょっと…。
千葉とか埼玉だったら出てくんじゃないの？
うん。
年収500万、600万円くらいだと家を買ってさらに子供を私立に行かすとすると本当に大変。いっそのこと千葉や埼玉に親がいるんだったらそこへ引っ越してもいい。
実家に？
東京は、公教育の信頼性が低いんですね、逆に千葉や埼玉は公立高校の信頼性が高い。実際、レベルの高い公立高校がいくつか存在します。そこで中学高校ぐらいのとき、郊外に引っ越して公立高校で頑張ってもらう。で、大学は下宿してもらって家族は都内に戻るという選択肢はあり得るんですね。でも、1回都内に買ってしまうと賃貸なり実家なりに住み替えリセットしない限り、普通の収入じゃ無理なんですよ。
タワーマンションの吸引力
さっきの受け皿の話に繋がりますが、一度タワーに住んじゃうとタワー以外になかなか住めなくなるんですよ。
タワーってやっぱりそんなに良いんですか？
ゴミをフロア内で捨てられるとか。慣れちゃうともうダメですね。
専有部以外にプラスアルファの空間もあるから、専有面積では計れない便利さがあるしね。
マンション内のラウンジで飲めちゃうとか。
ま、確かに各階ゴミ置き場とか一回慣れちゃうともう戻れないかも。
太いタワーでゴミ置場が反対側だったりすると、各階ゴミ置き場でさえ「めんどくせー」ってなったりしちゃうぐらいなので下まで降りるとかきつくなる(笑)。
そうそう。うち外廊下だからそれも面倒くさい。
ああ、なるほど。
でも、一戸建てだって門の前にゴミ出すだけですよ。
でも曜日とか決まってますよね。
タワーならもちろん24時間ゴミ出せます。
一旦ゆるいほうに行っちゃうともう厳しくは戻れないですね。
60平米2LDKは少子化を加速する？
突き詰めて考えると「60平米の2LDKを造る・買う」っていうのは将来の日本の人口構成にとって罪深いことだと思います。
部屋に家族構成が規定されちゃいますね。
縛られちゃいますね。「住めないから産まない」になっちゃう。
だから、もう「子供はせいぜい一人だな」って話になっちゃう。
他物件に引っ越した人って、やっぱり三人目が出来た人が多いですね。
ああ。
都内のタワーではもう無理ですもん。マンション内に100平米の部屋って無いし、あっても「高層階はハイグレード限定だし」みたいな感じ。
そんな都合よく上の部屋が空かないし。
そうそう。
一昔前、坪単価200万前後とかで湾岸タワーなどが買えた時代は、単身で80平米を買う人も少なくなくて、そういう人は結婚して子供が出来てもずっと住めてますね。最近はまず有り得ない話。単身で80平米を買う人は今の相場ではなかなかいない。
家族構成に家を合わせるよりは、家に合わせた家族構成にならざるを得ないわけですね。
それこそ「私立にやったら1千万かかるな」って考えたらそうですよね。
収入がフレキシブルに伸びないから、家族構成で調整するしか無い。「子供の数を抑えとこう」みたいなことになりますね。
でもね、家に合わせた家族構成なんて不健全ですよ。「産めるときに産んどけ」とは思ってます。「2LDKでも1LDKでも三人作っちゃえ～」って。後でなんとかなりますよ。
少子化の話は、家が狭いとか高いっていうのもあるんだけど、みんなが頭良くなり過ぎちゃったっていうのも多分あるっていう気はしてて。だから「これもお金かかるじゃん、あれもお金かかるじゃん」とかなっちゃう。
情報の量が違いますよね。
そうそう。昔はそんな事わかんなかったから。実際に直面してから考えたんじゃないかな。
不動産価格が上がるのが当たり前のようになっちゃってて、ちょっと前の中国みたいな状況だから怖いもの知らずで行けてたわけだけど。
住宅に関する政策とかも子供がいることを限定にしてもいいかも？
あ、住宅財形なら「子どもを扶養している人なら金利が低くなる制度」ありますよ。もっと国が後押ししてもいいですね。
子供がいると金利さらにマイナス!とか。
タビーさんの港区妙に生々しい話
港区に住むメリットで聞くのが、「保育園とかで自分が歳いっててもそんなに目立たない」ってとこです。
あ、みんな結構年配なんだ。
40代は普通。
お父さんお母さんが40代の幼稚園保育園は普通ですから。
港区の保育園は35歳ぐらいが最年少クラスじゃないですかね。
マジすか？
雰囲気的には（笑）。
「給与所得者で港区で子供産んで家もそこそこ良いとこ住む」ってなると夫婦二人とも働いて35以降にはならざるを得ない？
30前半は、もの凄い若く感じる。
要求される世帯年収が高くなる分、どうしても旦那の年齢も上がって来るのは必然で、そうすると嫁の年齢も基本的には上がりますよね。
全体としてはそういう傾向があるので目立つ部分もあるとは思いますが、港区には20代の「派手」な奥さんも少なくない。その奥さんの旦那は40代というケースが多いけども…。
あ、なるほど。
んで、旦那の職業は自営ね(笑)。「20代の奥さんをもらう自営のお金持ち」でなんとなく分かってもらえるかしら…。
医者の嫁さんみたいなそういう感じになっちゃうね。
やっぱり医者は佃のタワーとかに普通に住んでる。
既に1回子育て終わってるんだけど、もう1回人生リセットで若い嫁もらっておじいちゃんみたいな人が子育て開始している事例とかもありますよ。
あるある。
ちょっと話戻しますね。買い替えするにあたって「ポータルサイトの検索条件チェックにいかにヒットする物件を選ぶか」って大事だと思うんです。ヤフー不動産で「千葉県のマンション」を検索すると何千件って出てくる。でもタワーにチェックしてみると100件切っちゃう。
じゃ、目立つ物を。
そうそう。
例えば、タワーマンションが少ない文京区のタワーとか。
ブランズタワー文京小日向例えば、春日の駅前とか。アトラスタワー小石川
買い替えたい人はまず…？
「買い替えを意識して買う」というのはよく分かりました。「もう買って住んでるけどこれから買い換えたい」っていう時にはどんな条件が必要なんでしょうか？
まず残債をチェックしましょう！
残債と査定を見てあまりにもギャップが大きかったら、ちょっとそれは住み続けないと駄目でしょ。
住み続けるっていうのはあると思いますよ。
あえていうならタワーって5年10年スパンで見ると「値付けのトレンド」ってあるじゃないですか。2000年代前半は「低層階や北向きに特に割安感があるケース」が目立ってたけど、2010年代前半は全体的にのっぺりとした値付けが多かったと思うんです。で、アベノミクス以降は「タワマン節税」とかが流行りだしたってのもあって高層階住戸が一際高くなっているケースが目立つ。
要するに時代によって「値付けのトレンド」があるから、その時代のトレンドに合った「高く売れる部屋」から「控えめな値段で買える部屋」に引っ越すのは良いんじゃないかな、簡単ではないけど。そういう条件に自分が当てはまってるんであれば、狙ってみるのも1つの手。「人の行く裏に道あり花の山」ってやつです。
要するに時代によって「値付けのトレンド」があるから、その時代のトレンドに合った「高く売れる部屋」から「控えめな値段で買える部屋」に引っ越すのは良いんじゃないかな、簡単ではないけど。そういう条件に自分が当てはまってるんであれば、狙ってみるのも1つの手。「人の行く裏に道あり花の山」ってやつです。
自分のが高く売れて、安く買えそうな所があると。
買い替えようって気持ちが無かったのに、興味本位で近場の新築マンションのモデルルーム見たら、盛り上がちゃって欲しくなっちゃった。そこで査定を出してもらうことになったら査定が安く残債割っちゃう。そこで損して売っちゃう人も多いんですけど。新築マンションのモデルで出る査定額は基本的に低い額になっちゃうことが多いんです。なので自分で家の価値をちゃんと知っておくというのは大事なのかなと思いますよ。
ソニー不動産の人工知能使ってやればいい。
今いくらでもありますよね。
買い替えのパターンで聞いた別の例が、みなとみらいです。みなとみらいで最初にできた「MMタワーズの低層」に20代で結婚して住みました、そのあと陸側にMMタワーズフォレシスが出来たんで「陸側だけど海が見える部屋」に買い替えました。でも、やっぱりもっと海側がいいって「もとのMMタワーズの高層階」に買い替えましたっていう例です。結局タワーから離れられないパターンですが、みなとみらい限定で買い換えています。
M.M.TOWERS FORESIS
リンク元：すてき空間
M.M.TOWERS FORESISリンク元：すてき空間
タワーって素敵なんですね。景色も確かに良いんだろうな。
また、タワーマンションの話、こいつら全員タワー住んだ経験有だろ（笑）
中古としてのクオリティがちょっと高いんですよね。ゴミも外まで持っていかなくていい、ディスポーザーは当然のように付いてるし階高は高い。
確かに全然違うみたいですね。生ゴミ捨てないんでしょう？
生ごみ捨てないですね。
で、他のゴミはいつでも出していいんでしょ？
うん。出していい。
よく分かりました（笑）
ディスポーザーって一回使っちゃうと手放せないもんですか？
意外かも知れませんがそんなことはないですね。
僕もなくても大丈夫。今まで6軒買ってディスポ付いてたのは2件だけです。
一人だったら要らないでしょ？
いや、料理ちゃんとしますよ。
最新のディスポと昔のディスポでもまた違うよね。昔のディスポは結構すぐ詰まったりとかする。
最近は穴が大きくなったディスポもあります。
タワーはメンテナンス費がばかにならない。ディスポーザーもうちでいうと8年でそろそろ壊れてきたりとか。あとIH。8年経つとそろそろっていう感じ。
オール電化で築10年だとそろそろエコキュートが消耗している？
まさにエコキュートがそろそろです。向こうも商売なんで毎年点検をすすめたり「年2万払うと部品代のみで保証しますから」とか。(本人注：後日談ですが座談会後、自宅のエコキュートが壊れて室外機全とっかえになりました。３万で済みましたが。)
エコキュートって、あれ共用部なんですか？
専有面積に入ってるケースと入っていないケース両方あるよね。
故障に関しては個人負担です。
ガスでリースはよく見ます。オール電化のエコキュートのリースは見たことないです。
なるほど。
メンテナンス費がかかりだす時期を考えると、さっきの「受け皿になる新築が」っていう話につながってくるのかなと思いますね。
やっぱり思った以上にランニングコストが増大するところがありますね。それを考えると「新築に越したほうがいろんな新築バリューみたいなのも含めてトータルで得なんじゃないか」という考え方もあります。
ありますね。
それ、沖先生の暗黒面(笑)。
大規模修繕を避ける…。
ただし「近隣で」というとこが沖さんと違うところね。大規模修繕はまだですが、うちは立体駐車場が順番に並んでるんです。エントランスに近い立体駐車場1号機のロープが逝っちゃったというのがありました。
ああ。
はるぶーさんが一番嫌っているタワー式立体駐車場のタイプなんですけど…。
江東区タワーマンションの次の受け皿マンションは？
へえ。でも、その買い替え理論をやろうと思ったら湾岸みたいに10年ぐらいで新築がポンポンとコンスタントに出てくる地域じゃないとやっぱり難しくなりますね。みなとみらいみたいに「次いつ出るか分かんねー」みたいな所だと結構きついよね。
そこで、さっき言ったようにエリア内で受け皿が必要になるんですよ。中央区だったら佃から隅田川をはさんで中央湊。芝浦は駅から浜松町寄りになりますがGFT。都心三区だと千代田区はちょっと違うかもしれません。10年スパンで考えると、湾岸エリアで江東区の次の受け皿ってどこなんだろうって、さっきも思ってて。
江東区の次の受け皿？
パークシティ豊洲の受け皿と考えると、近いエリアは終わっちゃったし。
晴海の選手村じゃないですか？
有明ガーデンシティは受け皿になんないかな。
共用施設が付いてくるんだったら…
だって、有明はプロパスト物件の初期入植者がいっぱいいるから、そこから移る人いっぱいいるでしょう。
もちろん売って買い替えられる値段で分譲してくれることが絶対条件なんですけど。
でも、戸数多いからどうなんだろ。あれ住友がやるんだっけ？
そう。相場を上げてくれますよ、有明の相場をガッツリと(笑)
シティタワー有明そう思ってますよ。パークシティ豊洲の受け皿ってやっぱり晴海選手村ぐらいになると思う。もしくは三井の勝どき駅前再開発三千戸。あとは豊洲駅前のツインタワーかな。
同じ地域で開発が続いてくと結局そこに住む人っていうのは増えるから売る側としては読みやすくなるね。「ここからこのくらい来るんじゃないか」ってある程度読める。
「その嗜好を徹底的に分析」みたいな。
うん。豊洲一発目と今の豊洲を比べると検討客の範囲とか予算とかが全然違ってる。
自分の家のまず市場価値を知っておこうというのと、残債をチェックしようっていうのは大事ですね。買い替えようと思っても手出しが多いと買い替えらんないですよね。
あかいさんのクールな相場と売却の話
あとは買い替えの「買いと売りのタイミングをズラす」ことも戦略的にはアリなんじゃないかなと思いますね。
仮住まいって普通やらないじゃないですか。売って引っ越すときに「間に一軒挟む」って普通の人はあまり考えないと思うんですよ。プロの技…。
仮住まいにかかる費用って結構な額ではあるんですけど、その分は十分ペイ出来ると思うんですね。誰かが住んでる状態で売りに出すのと空室できれいにして売る状態じゃ100万、200万は違ってくるわけですよ。
買い替えのときに、執行停止条件付きで出してくるお値段というのは、もう最低以下の価格なので…。
「絶対売れる価格」ですね。
それって「業者にブッ込んでいい価格」なんで、結局売る人にとって幸せかどうかというのは、また別ですね。
じゃあ「本気で売るんだったら1回賃貸に引っ越した上で売るぐらいの気持ちを持ったほうがいいよ」っていうことになりますね。
そうですね。
「この辺無理だ」とか「もうこの家嫌だ」となった時点で1回賃貸に移ってゆっくり考えるほうが良いかも。
いきなり賃貸を挟むのを決断まではしなくてもいいと思いますけど、仲介会社に対して「引越しは絶対1回で済ませたい」と言うのはやめた方が良いと思う。含みを持たせた方が良いのは間違いない。
足元見られちゃうから…。
そうなんですよ。そこがやっぱり営業さんに伝わっちゃうと向こうは分かってるんで「これぐらいの価格でも売主さん売るだろうな」ってなる。
買い手もそれ分かってるんです。例えば、最近のタワーとか入居2年前から発売開始してます。「引っ越し1回で済ませたいから住んでいる状態で売りたい」っていうふうに言われちゃうと、いくら売却活動しても「売主入居してるし実際に住めるの１年後」となるとまったく端にも棒にもかからず全然売れない。
確かに買う方としてはそんなに待ちたくないですよね。ただ仮住まいが長くなるのも嫌だなあ。今の例だと「今住んでる家を空けて、買ったタワーの入居日まで仮住まいする」わけですよね。奥さん納得してくれるかな？
そういうタワーがあるような湾岸エリアとかであればほぼ例外なく賃貸物件も充実してるんで、下手すれば分譲よりもいいぐらいの部屋があったりとか。むろん賃料次第なんですけど「賃貸でこそ住める魅力がある部屋」ってのもある。選択肢は豊富なので奥さんも納得しやすいと思う。
リンク元：
「このまんまでいいかも」みたいな（笑）。
実際その例は聞いていて、さっきのグローバルフロントタワー(GFT)ですけど、入居は今年の春って決まっているんです。でも売り時ってあるので、うちのマンションからと港南のワールドシティータワーズからはそれぞれ「売り時は今だ」って判断して売っちゃった。どちらもいまは芝浦アイランドの賃貸に仮住まいしてます。
WORLD CITY TOWERS
リンク元：すてき空間
WORLD CITY TOWERSリンク元：すてき空間
いますよね。正解だと思う。
それ大正解ですよ。
いや、凄いね。そういう人いるんだ。
最大何カ月住むかにもよるけど。100万～200万の話じゃないすか。仲介業者だって人がいないほうが案内もしやすいわけですよ。住んでる状態だと「（仲介業者は）土日しか内覧できない」とか「（売り手は）土日はいつも家にいなきゃいけない」とか、どっちにとってもマイナスが大きくて大変なんですよ。
「土日家にいなきゃいけないって言ったのに案内が来なかったぞ。このヤロー」みたいな話になっちゃうと、もう嫌じゃないすか。だったら完全にすっからかんにして、10万円くらいかけてクリーニングして。
「家具とか物がある状態で新しい生活を想像出来る人」ってそんな多くないです。何にもない状況でちゃんと見てもらって、「ここにはこれ置けるね。あれ置けるね。」みたいな話でやったほうが多分案内の数も増えるし検討に至る人も増える。
最大何カ月住むかにもよるけど。100万～200万の話じゃないすか。仲介業者だって人がいないほうが案内もしやすいわけですよ。住んでる状態だと「（仲介業者は）土日しか内覧できない」とか「（売り手は）土日はいつも家にいなきゃいけない」とか、どっちにとってもマイナスが大きくて大変なんですよ。
「土日家にいなきゃいけないって言ったのに案内が来なかったぞ。このヤロー」みたいな話になっちゃうと、もう嫌じゃないすか。だったら完全にすっからかんにして、10万円くらいかけてクリーニングして。
「家具とか物がある状態で新しい生活を想像出来る人」ってそんな多くないです。何にもない状況でちゃんと見てもらって、「ここにはこれ置けるね。あれ置けるね。」みたいな話でやったほうが多分案内の数も増えるし検討に至る人も増える。
今の話のリアルな例がうちの高層階でもありました。オープンルームがあったんで話の種に行ったんですけど、普通に生活してる部屋見せちゃってたんですよ。「マンション内の方はいいけど外から見に来た方は絶対買おうと思わないよな」って感じました。案の定、マンション内で決まったそうです。
そういう意味でちょっとはモデルルームに近づけたいよね。
マンマニさんは見学に来た女性を落とすつもりで1万円の芳香剤を買います
相当盛らなければ！芳香剤も1万円くらいの買えば匂いで見学者を落とせます。
あの、木のやつ？
モデルルームにあるスティックのやつです！
新築の売り方を参考にするべきなんですよね。夢のある生活を見せるじゃないですか。
買い替えで売るとき、住んでた家をモデルルーム並みにキレイに作りこんでくれる業者っていますよね。
再販業者。かなり盛ってるやつですね。
不思議なのが数十万円かけて壁紙を全部変えただけでかなり違う。
リノベもそうですよ。あと照明でも変わるとか。
再販業者のやり口を真似るってことがファイナルアンサーですね。
マニアさんは、仲介業者を信用しないで「写真は自分で撮れ！」っておっしゃってましたね。
写真は絶対自分で撮っておきます。
住んでるから一番いい時間撮れるでしょ。
そうですね。
以前マニアさんの写真見たんですけど家具ほとんど有りませんでしたよね。出た後に撮ったんですか？それともキレイに片付けて？
あれ、分譲した時でしょ？住み初めのときに写真撮ってるんじゃないの？
そうです正解。買ってすぐ、家具入れる前に撮った写真です。
それいいね。ただ、不動産広告的に有りなのかな？
まあ、現況優先とか書いとく(笑)。
売る時のことを考えて買うのは凄く重要。でも、面倒くさがりには厳しい(笑)。
ああ。まあ確かにね。
リンク元：おお、かっこいい。
再販業者！
もうアレだよ、プロみたい。(笑)
これならすぐ決まります。
そら、決まるわ。
そういうことを加味して家具を買うのは重要だよね。個人的には自分もそういう部屋に住みたいから全く苦にはならない。油断すると一時的にゴミ屋敷になるけど(笑)。
これだけの努力で数百万高く売れるならやるべし！
本日のまとめ
本日の重要メッセージ「住み替えするなら一度賃貸に行く」ですね。そして「再販業者並みに盛って自分で写真を撮る」と。
トータルで見たらそっちのほうが得かもしれない。
そうですね。良く分かりました。
引っ越し面倒くさいっていう家族の反対があるんだったら、全部業者が包んでくれる「おまかせパック」でやったとしても元取れるんじゃないかな。
マンション内での引越経験もありますけど、かなり楽よ。時間のある時に自分で台車使って小物を運べるし。
そうすると結局、大規模とかシンボル物件とかそっちのほうが選択肢が多くていい。
ま、買い替えしやすい環境がいろんな意味であるだろうね。
重要メッセージ、もうひとつあげるなら「買い替え前提だったら、まず大規模マンションを買え」ですね。
そのほうが、出口が多いから。
それは間違いない。
結局20戸とかの小規模マンションを買っちゃうと結構つらいよねっていう。
20戸だったら管理組合から逃げると石投げられるかもしれない（笑）。
いや、はるぶーさんとかあんだけ才能あっても絶対買い替えないから。
いやー、絶対そうでしょうね。
重要メッセージが2つ出たので、そろそろお開きにしたいと思います。みなさんありがとうございました。
次回の座談会 は・・・
記事にでてきた物件の掲示板
