【回答】築50年マンション、売るべきか住み続けるべきか

築50年近いマンション。「そろそろ建替えの話が出る。今のうちに住み替えも考えたほうがいい」と、不動産会社勤務の知人から言われたら、どうするか。

駅近で、武蔵野台地の上。修繕は行き届き、エレベーターも交換済み。修繕積立金にも余裕があるという。それでも、築50年は住み替えを考えるべき境目なのか。

建替えの実態をデータで確かめながら、住み続ける場合に何を見るべきかを考えてみたい。

読者からの相談内容

現在住んでいるマンションが、まもなく築50年になります。

ただ、築年数のわりに建物の状態は非常に良く、下手な築浅物件よりもきれいだと感じています。修繕もしっかり行われており、エレベーターも交換済みで、修繕積立金にも現時点では十分な余裕があります。

また、駅近で武蔵野台地の上にあり、立地としては非常に気に入っています。生活もしやすく、できれば手放さず、このまま長く住み続けたいと思っています。

一方で、不動産会社に勤務していた知人から、
「築50年近くなると、そろそろ建て替えの話が出てくる可能性もある。話が具体化してからでは動きにくくなるので、今のうちから住み替えも考えておいた方がいいのでは」
と言われました。

私自身は、管理状態が良く、修繕積立金も十分にあり、建物としてまだ問題なく使えるのであれば、築50年だからという理由だけで手放すのは非常にもったいないと感じています。

ただ、今後さらに築年数が進んだときに、

・建て替えの議論が始まる可能性
・建て替えとなった場合の追加負担
・大規模修繕や設備更新による負担増
・築年数がさらに進んだ場合の売却のしにくさ
・管理組合が今後も健全に機能し続けるか

といったリスクがどの程度あるのか、自分では判断がつきません。

これから築40年、50年を超えるマンションはかなり増えていくと思いますが、管理状態や立地が良いマンションであっても、ある程度の築年数になった時点で住み替えを考えた方がよいのでしょうか。

それとも、管理組合の状態、長期修繕計画、修繕積立金、容積率、耐震性などを確認したうえで問題がなければ、「築年数だけを理由に売る必要はない」と考えてよいのでしょうか。

現在のマンションはかなり気に入っているため、できれば住み続けたい気持ちが強いです。

「このまま住み続ける場合に、最低限ここは確認しておいた方がいい」
「この状態になったら売却を検討した方がいい」

といった判断基準があれば、ぜひ教えていただきたいです。

築50年＝建替え、ではない

まず、建替えの実態を見る。

国土交通省によると、マンションの建替え実績は2025年3月31日時点で累計323件、約2万6000戸である。

一方、2025年末の分譲マンションストックは約723.6万戸。築40年以上のマンションは約158.8万戸に達する。

さらに築40年以上のマンションは、2035年末に約313万戸、2045年末には約504万戸になる見込みだ（次図）。

建替え実績とストックを単純に割って「建替えの確率」を出すことはできない。時点も意味も違うからだ。

それでも、高経年マンションがこれだけ増えていくなかで、建替えはまだ限られた選択肢である。

「築50年になった。だから次は建替え」というほど単純な話ではない。

売却のしにくさも気になるところだ。東日本不動産流通機構によると、2025年の首都圏中古マンション成約物件では、築41年以上が23.5％を占めた。築50年だけを切り出した数字ではないが、少なくとも高経年マンションが中古市場から一律に消えているわけではない。

建替えの壁は「容積率」にある

建替えで大きいのが、今の建物よりどれだけ床を増やせるかという問題である。

余った容積率を使って住戸を増やし、その販売分を建替え費用の一部に充てられれば、区分所有者の負担を抑えやすい。

ところが国土交通省の資料では、近年の建替え事業で新たに利用できる容積率は小さくなる傾向にある。区分所有者の平均負担額も増えており、2017～2021年の建替え事例では1941万円だった（次図）。

出典：国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ（案）」P163

建替えは「古くなったから建て替える」というだけではない。建替え後にどれだけ床を増やせるのか、区分所有者がどこまで負担するのかが問題になる。自分のマンションについては、指定容積率に対して、現在の建物がどの程度の容積率を使っているかも確認しておきたい。

住み続けるかどうか、見るべき3つ

① 耐震性

築50年なら、竣工は1976年前後。旧耐震基準の時期に建てられた可能性が高い。

国土交通省の資料では、旧耐震基準のマンションストックは約103万戸にのぼる。

ここは「築古だから危ない」と決めつけるのではなく、耐震診断を受けているか、その結果はどうだったかを確認したい。建物がきれいで修繕が行き届いていることとは、別の問題である。

② 管理組合

高経年マンションでは、建物だけでなく管理する側にも変化が起きる。

令和5年度マンション総合調査では、1984年以前に完成したマンションで、世帯主が70歳以上の割合は55.9％だった。

役員のなり手は確保できているか。総会で必要な意思決定ができているか。修繕や積立金の問題を先送りしていないか。

③ 修繕・設備更新

「修繕積立金に余裕がある」というのはプラス材料である。ただし、見るべきは現在の残高だけではない。

次の10年で何を直すのか。

長期修繕計画に大型工事が残っていないか。近年の工事費上昇を踏まえて計画を見直しているか。エレベーター交換の後に、共用部・専有部の給排水管など、さらに更新が必要な設備が残っていないか。

国土交通省のガイドラインでは、長期修繕計画を5年程度ごとに見直し、修繕積立金も併せて見直すこととしている。確認するなら、長期修繕計画書、総会議事録、決算書などを見ておきたい。

「築何年」ではなく「何が起きたら売るか」

今回の相談者については、築50年という理由だけで住み替えを急ぐ必要はないと考える。

むしろ決めておきたいのは、「築何年になったら売るか」ではなく、「何が起きたら売却を検討するか」である。

耐震診断で問題が見つかり、対応方針が決まらない
大型修繕や設備更新に必要な資金計画が崩れる
修繕や積立金の見直しについて、管理組合で意思決定できなくなる

逆に、築50年になっても、必要な修繕が行われ、資金計画が現実的で、管理組合が機能しているなら、築年数だけで住み替えを急ぐ理由は乏しい。

築50年は、住み替えの期限ではない。

年齢を見るより、そのマンションが次の10年、20年をどう維持していくのかを見る。

相談者が今のマンションを気に入っているのであれば、まず確認したいのは「築50年だから売るべきか」ではない。

耐震、管理組合、修繕・設備更新。この3つがこれからも回るのか。

あわせて読みたい