湾岸マンションの家賃は本当に上がっている？

こんにちは！
ふじふじ太です！

最近、「湾岸タワマンの家賃、かなり上がってませんか？」というご質問をよくいただきます。

ちなみに弊社は購入/売却のイメージが強いかもしれませんが、実は賃貸管理もしっかりやっております！

よって今回は弊社で実際に成約した事例を一部出しながら、今の賃貸市場の現場感をお伝えしていければと思います。

結論、現場感的には湾岸タワマンの賃料はかなり上がっている感覚です。

以下、諸々解説していきます。

大前提、賃貸のデータ分析は非常に難しい

賃貸の成約データを単純に比較してもあまり意味がないと言っても過言ではないくらい、賃貸の分析は難易度が高いものです。

なぜかというと、賃貸は売買に比べて「案件毎の個別性が高いから」です。

・普通借家か定期借家
・定期借家の契約期間
・ペット可否
・駐車場の有無
・駐車場代は賃料込みか否か
・礼金、フリーレントはあるか
・成約の時期は？（繁忙期と閑散期の差が大きい）

当然ながら、定期借家よりも普通借家契約の方が賃料は高くなります。

さらに、定期借家の期間によっても賃料は大きく変わります。

定借1年程度だと、相場賃料から20%以上賃料が下がるケースもあります。

定期期間が短くなればなるほど賃料は下がります。
湾岸タワマンの募集をみていると、最近は定期借家3年前後程度が多いように見えます。

また、駅から遠い物件などは、少々賃料が高くても駐車場を確保しているお部屋から先に決まります。
晴海フラッグがまさにそうです。

中には募集賃料に駐車場代（3万円程度）を含めて募集するケースもあります。

礼金を無しにしたり、フリーレントを数ヶ月付与すると、賃料が割高でも借り手が見つかりやすいです。

そもそも賃貸は売買と違って、繁忙期と閑散期の波が激しいです。
繁忙期は賃料が高くても決まりやすいタイミングです。

上記のように、パッと代表的なものを挙げるだけでも上記が思い付く訳です。

このように賃料以外の条件が多様に異なるため、賃料だけを切り取って比較をしてもあまり意味がなく、本質を誤認してしまう恐れがあるので注意が必要です。

最近は「定期借家」の割合が増えているのは現場感的にも間違いないです。

ざっくり私の経験則による賃料と定期借家の関連値は以下の通りです。

・定期借家4年以上では普通借家と同じ水準（相場水準）
・定期借家3年で相場から5%引き
・定期借家2年で10%引き
・定期借家1年以内で20%引き以上

くらいのイメージです。

最近の募集を見ていると「定期借家2年~3年」が増えているとすれば、相場から5%~10%くらい下げないと決まりにくいはずです。

とすれば、普通にまるっとデータを出すとここ数年の賃料相場は下がって当然というのが私の意見です。

ですが、三井トラスト基礎研究所さんのマンション賃料インデックスによると、東京23区の2026年Q2は前年同期比＋6.2％（15期連続最高値）を記録しているようです。

定期借家主流の時代に変わりつつある中で、この数値はなかなか驚くべき数字です。

さて今回は、湾岸エリアの中でなるべく条件の近い事例だけを抜き出して比較してきたいと思います！

事例①：有明のNo.1マンションで1年で5万円アップ！？

比較をする上ではある程度成約件数が豊富で相場が見えやすく、かつ賃料以外の諸条件含めて同じ条件で比較をする必要があります。

そこでちょうど弊社で賃貸募集をお任せ頂いた案件で、比較しやすい事例がありましたのでご紹介いたします。

その一つが、有明ナンバーワンマンション「シティタワーズ東京ベイ」です。

弊社が賃貸募集した70㎡/3LDK/中層階/定期借家4年のお部屋が、2025年4月時点で管理費込み「約35万円」で成約となりました。

そして今年、同じく70㎡/3LDK/中層階/定期借家4年でほぼ同条件のお部屋を募集しましたところ、管理費込み「約40万円」で成約となりました。

1年少々でと考えると、なかなかの値上がりではないでしょうか。

いやいや、それはたまたま今高く決まっただけじゃないか？という意見もあるかと思いますが、他にも同マンションの70㎡は今大体40万円前後、もしくはそれ以上で決まっている例が複数ありますので、それが相場になってきたと考えて妥当かと思います。

ちなみに同マンションの55㎡前後の2LDKはざっくり賃料32万円前後（普通借家前提）での成約が増えております。

さらにいうと、有明エリアで70㎡以上のファミリーサイズの部屋の賃貸を探そうとすると、2026年10月上旬現在、10件程度しか募集がなく、明らかに供給不足です。

今の需給バランスを見ると、来年の繁忙期に向けて賃料上昇圧力が高い状況に見えます。

ちなみに売買で探すと100件弱ほどの募集数がありますので、賃貸と売買で市況が全然異なりますね。

事例②：パークタワー勝どき！定期借家でも高額で決まっている？

湾岸ナンバーワンマンションといえばパークタワー勝どきですが、こちらのマンションも比較的成約事例が多いので分析しやすいです。

70㎡/定借3年/高層階で最近決まっているのは50万円弱で、ざっくり48万〜50万といった感じですね。

去年の同時期の類似の70㎡の成約事例は45万円前後でした。

「あれ、3万〜5万くらい？思ったよりそうでもないな」と思うかもですが、ここが賃貸データの落とし穴です。

去年の45万円の事例は、「普通借家契約」です。

つまり、定期借家であるにも関わらず、条件が良い普通借家の賃料を上回っているというのは、なかなかすごいです。

もし普通借家で今募集したら、もっと高く決まっていたでしょう。

これがデータには出てこない、現場で肌で感じている賃料の上昇です。

湾岸の賃貸募集は、定期借家が増えております。

今2026年10月上旬時点で、パークタワー勝どきの賃貸募集を数えてみました。

レインズで確認できるものだけで全部で25件あるのですが、なんとすべて定期借家契約でした！
普通借家契約が０件です。
※普通借家の募集は珍しいのですぐに決まります。

今湾岸エリアで普通借家契約の募集を探す方が難しいです。

弊社に関して言えば、私が起業してからこの3年経過しますが、普通借家で賃貸募集したことはほぼありません。

右も左も分からないオーナーさんが普通借家でやろうとすると、逆にこちらが「本当に大丈夫ですか？」と普通借家のメリット/デメリットを説明すると、ほぼほぼ定期借家になります。

賃料上昇が見込める湾岸エリアから都心エリアは、デフォルトが定期借家契約と思っておいた方が良いでしょう。

借りる側は要注意！「定借2年・再契約可」の罠

余談ですが、ここで借りる際に一つ注意喚起です。

分譲マンションの個人オーナーの募集で「定期借家2年、再契約可」とマイソクに書かれているものを見かけます。

こちらは大手リーシング会社が運営する賃貸マンションの定借2年とは、全く別物です。

定期借家は、原則オーナーさんの意向が絶対です。
「定期借家」と「再契約可」は矛盾する概念です。

契約時は再契約可のつもりでも、途中でやっぱり出ていってほしいとオーナーさんの意向が変われば、それに従わざるを得ません。

「あ、再契約できるんだ」と思い込んで住んでみたら、2年後にとんでもない大幅な値上げを求められたり、退去を求められたりというのは普通によくあるトラブル事例ですのでご注意ください。

借りる際にいくらうまいことを言われたとしても、定期借家契約で絶対に再契約できるとは思わない方が良いです。

上記、いかがでしたでしょうか。

金利が上がる世界になると、物価上昇と共に賃料も上がりやすくなっていることを肌で実感しております。

直近一年で都心〜湾岸エリアは着実に賃料が上昇している一方で、マンション価格は下がるという特殊な状況です。

買うにしろ借りるにしろ、湾岸エリアに住みたいという需要は常にあります。
今買うのは怖いということで、一旦様子見で賃貸へという方が増えているのでしょう。

マンション価格が上がり過ぎたということで今は賃貸のターンなのでしょうが、賃料が上がってくればいずれまた購入のターンになる可能性が高いと思っています。

期間満了で追い出されるかもしれない「定期借家契約」が増えているという背景を鑑みると、今買う一番のメリットは「確実に長く住む場所を確保できる」ということかもしれませんね！

詳しくは動画でも解説しておりますので、よろしければ動画もご覧ください！