原材料費高騰！トイレの出荷停止！？中古マンション価格への影響について考察

初の本を出版しました！

こんんちは！
ふじふじ太です！

最近衝撃的なニュースがありました。
なんと戦争の影響で最大手メーカーTOTOでお風呂とトイレの新規受注を見合わせるとのことです。

このニュースはまだ氷山の一角というか、このまま戦争が長引けば、連鎖的にどのメーカーも新規発注中止が広がっていく可能性が高そうです。

これにより、Xでは様々な意見が飛び交っており、Xを眺めていると住宅供給の縮小により需給が圧迫され、中古マンション価格の上昇圧力に繋がるのではないかという意見が割と多いように感じます。

そういう私も上記のように予想している一人ではあるのですが、すぐに中古マンション価格が上昇するというよりは、いくつか順序を経ると思っております。

新築の工期の遅れも免れないかも。

金利上昇に伴う銀行の審査金利の上昇も避けられないと考えると、買いたい方は急ぎで中古を抑える流れ（ハウジングパラドックス）が起きるか、

もしくは、まず賃貸に流れて先に賃料の爆上げが起きるか。 https://t.co/ENX4FI7z2Y
— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) April 13, 2026

今までの現場経験を元に、今回のニュースから派生する中古マンション市況への影響を私なりに考察してみました。

フェーズ① 一時的に売主業者の割安物件が増える【短期視点】

原材料費の高騰により真っ先に被害を被るのは、まずは作り手（デベロッパー・建築会社・内装業者・リフォーム前提の再販業者）です。

デベロッパーは工期が遅れ、内装業者はキャッシュフローが悪化し、買取再販業者としては想定より原価が上がることで利益率の縮小を余儀なくされるでしょう。

この場面で耐えられるくらい資金に余裕がある大手デベ・大手建築会社はまだ良いのですが、中小デベや中小買取再販業者にとってはかなりの逆風と言わざるを得ません。

場合によっては進めているプロジェクトが止まってしまったり、キャッシュフローの悪化と資金不足で、すでに完成済みで売却中のお部屋を早期に売って現金化を急ぐ例も出てきそうです。

売却価格が割安になって転売益ゼロ、もしくはそれ以下になってしまってもやむなしです。
目の前のキャッシュがない以上は、自社を存続させるために割安でも売らなければならないのです。

という訳で、今募集中の再販物件（特に大手以外）は、相場に近いもしくは割安募集が増えるかもしれません。
郊外などの中小デベの新築マンションも大幅値下げをしたり、販売を急ぐ例も出てくるかもしれません。

その影響が一部であれば良いのですが、もしその数が多くなってしまうと、一時的に近隣中古マンション市場全体の価格下落圧力が高まる形になるので、中古価格は一時的に下がる可能性があります。

ないとは思いますが、かなり悲観的に見るとすれば、もし中小デベや建設会社の連鎖倒産が起きると、数年に渡り中古価格が下がるという可能性もゼロではないかもしれません。
そうなればまさにリーマンショックの再来です。

その場合は郊外から価格下がり始めるでしょう。

フェーズ② 水回りリフォームが必要な築古マンションが売れにくくなる【超短期視点】

困るのは作り手だけではありません。

現在、価格が高いとか、工期が遅れるというレベルではなく、物理的に「リフォームができない状態」となっております。

そうなれば、リフォーム前提で売却中の中古マンションはかなり厳しくなります。
なぜなら想定しているリフォームができないのですから。

よって、必然的に今マンションを買って住みたい方は「リフォームが不要の築浅マンション（またはリノベ済マンション）」に需要が集中する形になります。

戦争が長引けば長引くほど、立地を妥協してでも築浅マンションの価値が高まると予想されますので、相対的に築浅マンションの価格が上がりやすくなると思います。

もし戦争が早々に終結して、メーカーの新規発注が始まればこの限りではありませんが、原材料費の高騰は覚悟すべきです。
戦争がいつ終わるかにすべて懸かっております。

そういうと、築古マンションを買う人がいないなら暴落すると騒ぐ方も多いと思いますが、個人的にはそうはならないと思います。
こういう情勢こそ「割安で買えるチャンス！逆張りだ！」ということで、積極的に仕込みにいく業者も多いです。

実需で買う方も、一旦安く買えるなら、買ってから一定期間は住むという形でリフォーム時期をずらすという判断をする方もいると思います。

そもそも私もこのフェーズは超短期で終わる気がしておりますので、よほど売却を急いでいない限りは、そんなに安売りする売主さんも少ない気がします。

フェーズ③ 新築よりも中古の需要が強まる【短期〜中期視点】

今回の一件で、新築は本当に予定通りに建設されるのか不安に思う方も増えたと思います。
せっかく買ったのに引き渡しが遅れるのは勘弁してほしいところです。

ただ、私が中古の需要が強くなると考える一番の理由はそこではありません。

それは利上げの加速懸念が高まっているからです。

「日本の政策金利は徐々に引き上げられ、昨年１０月の時点での予想よりもやや速いペースで、１．５％前後の中立水準に向かう」

日銀の利上げペース、半年前の前回予想より若干加速＝ＩＭＦ見通し https://t.co/3fSpGo2eva
— モゲチェック塩澤|住宅ローンアナリスト|皆さんが気になる疑問にズバリ答えます💁 (@takashishiozawa) April 14, 2026

つまり、「利上げが加速すれば、通るはずの融資が通らなくなるリスク」が高まるということです。

※金利が上がれば価格が下がるのが経済学のセオリーですが、詳しくはフェーズ④で解説しております。

最近某大手メガバンクの支店長と話した際に、これ以上政策金利が上がると、さすがに審査金利も上げざるを得ないだろうということでした。
※一部メガバンクはすでに大幅に審査金利が上がっております。

例えば、今は事前審査で通って新築を契約したのに、3年後の引き渡し時に審査基準が高まっていて、本審査で落ちるという可能性もゼロではありません。
※本審査の有効期限は要チェックです。

ローン特約があれば違約金はかからないものの、またイチからマンション探しを強いられ、数年後の新築は今よりもっと価格が高くなっている可能性が極めて高く、現実的には中古しか選択肢が残っていないという事態に陥ります。

それであれば、金利がまだ安い内に、ローンが通る内に、若い内に、早く中古を買えばよかったと振り返ったら思うことになるでしょう。

引き渡しが先であればあるほど、新築は不利になる気がします。
このスピードが激しい世界で、3年後の日本や世界がどうなっているか、なかなか予想ができません。

ということで、すぐに確実に引き渡しが受けられて、当分はリフォームが必要のない築浅中古マンションを買うという方が増える気がしております。

ざっと、上記までは短期で起こりそうなマクロ視点の私の見解となります。

上記の流れが強まるか弱まるかは、戦争の終結に依存するので、一旦は戦争が早く終結することを祈るばかりです。

以下からは、中期〜長期視点での見解になります。

私の希望的観測を含めての現時点での仮説ですので参考にして頂ければと思います。

フェーズ④ 本格的に金利のある世界が始まる

今後の中古マンション市況への影響は、今後どのくらい金利を上げるかのよって大きく変わるので、なかなか読みにくい部分です。

円安、原材料費の高騰が継続すれば、金利を上げてインフレを抑制する他ありません。
今のインフレ率（物価上昇率）を考えても、金利の上昇は避けられないと見るべきです。

そうすると、「金利が上がるなら不動産価格は下がる」というのが経済学の教科書に載っているセオリーで、そのように考える方も多いでしょう。

これからマンション下がりますよと、売却時に売主さんに説明して不安を煽っている業者もあるとかないとか。

この理屈は決して間違ってはいないのですが、なかなか教科書通りにならないのが現実です。

現に2024年から金利は上がり始めておりますが、2024年、2025年と都内の中古マンション価格は上がり続けておりました。

これは金利が上がることによる「新規需要の喚起」が発生したためです。

なぜなら金利の利上げが軽微だからです。

まさにフェーズ③のように、金利がもっと上がる前に早く買いたい（早く残債を減らし始めたい）という消費者心理によるものです。

欧州諸国のように1年で3~4%大幅に金利を上げたりすると、さすがにインパクトが大きいので「需要の抑制」に繋がるでしょう。

金利が上がる局面で不動産価格が上がるのは他の先進国でも起きている事象であり、これを「ハウジングパラドックス」と呼びます。

他にも「金利が上がることでデベの資金繰り悪化で新築の供給が絞られ、その結果中古マンションに流れる」という要因もありますが、今のところ金利上昇が軽微である日本でそれが起きている訳ではないと思います。

と、今までは利上げの影響は限定的でしたが、今回のニュースをきっかけに、さらなる金利上昇加速の懸念が出てきて、さらには原材料費高騰のダブルパンチで日本でも「新規供給の減少」が現実的になってきました。

さらに、これからさらに金利が上がるとするなら、経済の教科書通りの「需要の抑制」に徐々に繋がっていく可能性が高いです。

では金利何%からが「需要の抑制」に繋がるのか、それは誰にもわかりません。
徐々に探っていくのでしょう。

日本はバブル崩壊を引き起こした1990年の総量規制の失敗もあり、利上げには相当慎重にならざるを得ないという背景はあります。

基準を挙げるとすれば、買う場合の経済合理性があるかないかの視点で、利回りの観点が注目されると思います。

つまり、借りたらいくら、買ったらいくらで、あまりにも借りた方が安いなら買うのをやめて一旦借りる方に流れやすくなるという理屈です。（フェーズ④へ突入）

ちょっと脱線しますが、私が思うに、金利が上がることで需要が抑制される一番の要因は、「ローンの月額支払額の増加」ではなく「銀行の融資姿勢の悪化」にあります。

審査金利の上昇とも言えます。（フェーズ③の話しと同じです）

現場感的にも返済額が上がることによる需要抑制は限定的です。

どうせ賃料も上がるなら金利が上がってローン返済額が上がるのはやむなしで、株や副業など自分の努力でどうにかなりますが、銀行の審査金利が上がってそもそも融資してくれないというのは、もはやどうしようもありません。

「そしたら価格が下がるに決まってるんだから下がったところで買います」という方もいらっしゃいそうですが、本当にその時に買えるのか自問自答しましょう。
そもそも本当に価格が下がるかはわかりませんし、落ちるナイフを掴むのはなかなか勇気がいります。

もっと言うと金利が上がっている訳なので、1〜2年待ったとして購入価格が下がっても支払い額は今すぐ買うのとそんなに変わらないかもしれませんよ。（変動金利は5年ルール適用で5年間支払額は変わりませんので、少なくとも5年間キャッシュフローは固定されます。）

それで一旦ステイして万が一価格が下がらなかった時、もはや立ち直れない後悔が待っています。
※不安を煽るようですみません。今までそういう方をたくさん見てきたものでして。。

依然として銀行の住宅ローン部門は価格競争が激しいということもあり、一部の方には金利優遇も高く、かつ融資も伸びやすくしております。

今後はそのハードルが高まり、より限られた方しか優遇されない、または借入れが伸びない世界になるでしょう。

融資環境が今後厳しくなると見るなら、ずっと借入れをせずに賃貸か、多少のボラを覚悟してでも買える時に買うかの分かれ道という訳です。

どのマンションを買うかも当然大事ですが、買える準備が整っているなら、個人的には早めに購入されることがおすすめです。

フェーズ⑤ 新築マンションの供給減が目立つ

円安と原材料費の高騰の問題は根深く、戦争が終わってもすぐに原価が安くなるということはないのかなと思っております。
しかもインフレが継続して金利もさらに上がっている世界線ですので、資金調達コストはかなり高い状況でしょう。

しかも利上げによる一定の需要抑制の影響や海外投資マネーも期待できないという状況が継続しているとすれば、都心とはいえ販売に苦戦する新築マンションも増えてきそうです。
※海外投資マネーが戻ってきたとすればこの限りではありません。

さて、そうなるとどうするかというと、大手デベは資金が大変豊富ですから、決して安売りはしないでしょう。
長期保有の前提に立ち、「売らずに保有」または「そもそも作らない」となります。

大手デベとしても、利益の見込みが薄い開発など行いません。

ちなみに某大手デベは、新築を売らずに自社保有して賃貸に出して、市況の様子をみて売るという戦略を採用しているようです。

結果的に新築の供給が減るという流れになります。

フェーズ⑥ 家賃の上昇と賃上げ

金利のある世界になって新築の供給が減るということは、「新築の引き渡しが遅れる懸念と供給減による中古需要の高まり」と「そもそもの需要も抑制される（銀行融資が絞られる）」というアクセルとブレーキを両方踏まれているイメージです。

そうなると当たり前ですが、買える人は買えるし、買えない人は買えないとなるのですが、その間は全体平均として価格はほぼ横ばい傾向（二極化進行）が継続すると思うものの、水面下で「マンションを買いたいけど買えない人」の数が膨らんでいると思います。

「こんなに金利も高いし、マンション価格も高いし、買いたいけど一旦賃貸へ」という方が増えそうなので、そうなれば賃貸の需要がまずは旺盛になるでしょう。

とうかすでに家賃の値上げは始まってきています。

これも当然の流れ
金利が上がればもっと上がると思います https://t.co/3JkThItS9A
— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) April 14, 2026

「今まで新築を買っていた方々が中古に流れる→今まで中古を買っていた方々が賃貸に流れる」ということで家賃の上昇がより鮮明になってくると思います。
ロシアウクライナ戦争後のドイツと同じ構造です。

そうこうしている内に、インフレによって賃上げも進んでいるでしょう。（希望的観測も含みます）

実際に大手企業などは年間5%の賃上げは実現してきております。

インフレという前提に立つなら、貯蓄より投資への動きがさらに高まり、日経平均株価も今よりも大きく伸びていると予想され、消費者態度指数も上昇していくでしょう。
しっかり投資している方は自己資金も増えている方も多いと思います。

つまり、実需層がマンションを買えるパワーが徐々に高まっていくイメージです。

悲観論があるとすれば、マンション人気が落ちることです。
大規模修繕など課題がない訳ではありません。

ただ、貯蓄より投資への動きが高まる世界線で、資産の側面もあるマンション、特にタワマンの人気が落ちるとは考えにくいと思っています。

フェーズ⑦ 中古マンション価格の上昇

こちらが一旦の総括です。

今までの流れを考えると、家賃が上がってくればくるほど、賃貸を選ぶ経済合理性が減少することになりますから、「その家賃払うなら買った方が良くない？」と、また半周回って、「家買った方がお得感あるよね」となります。

一貫して価格だけが上がることもなく、一貫して賃料だけが上がることもなく、それぞれが上がるターンがあり、その繰り返しになるのだと思います。

新築も減るということなら、それに準ずる築浅の中古が売買取引のメインになるでしょう。

賃上げも叶えば、融資額も上がります。

湾岸エリアは再開発もモリモリです。

結果、長期的には中古マンションの価格上昇の可能性が高いと考えているという理屈です。

上記、いかがでしたでしょうか。

短期〜長期が一体何年のスパンで起きるのかまではわかりませんが、それほど遠くない未来には起こり得る気がしております。

その間、また新たな予想だにしない「〜ショック」が起きることもあるかもしれませんし、中古マンション市況に僥倖とも言えるプラス要因（残クレ型ローンなど）が出てくるかもしれません。
いつ投資マネーが復活するかもわかりません。

何か新情報があれば、随時仮説をアップデートしていきます！

未来のことはわかりませんが、上記のような仮説をもった上で市況全体の流れを長期視点で俯瞰してみると、今の短期の上げ下げにそれほど狼狽しなくなると思います。

こちらの仮説に共感する部分もしない部分もあると思いますので、あくまでふじ太は今のところはこう考えているんだなという程度でご認識ください。
もちろん将来を保証するものではありません。

私なりに色々な角度から調べて現場感に落とし込みながら考えた上でブログにしておりますが、

「いやいやふじたさん、この部分の考え方あまいよ」
「この部分の認識がちょっと間違っているよ」
「この場合は、そうじゃなくてこうなるよ」
「こういう仮説もあるよ」

などなどご意見あれば是非お待ちしております！

色々な意見を吸収しながら、私なりの仮説の精度を高めていきたいと思っております。

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