最新！晴海フラッグはなぜ人気なのか？過去の成約単価推移の振り返り

こんにちは！
ふじふじ太です！

本日は「最新！晴海フラッグはなぜ人気なのか？過去の価格推移の振り返り」というテーマで解説していきます。

いよいよ新築の晴海フラッグSKYDUOの引渡しが迫ってきているというタイミングで、晴海フラッグの注目度がさらに高まっているように感じます。

現場で営業をしていても買取業者からの問い合わせが増えてきており、SKYDUOの転売住戸の購入を虎視眈々と狙っております。

そもそもSKYDUOはまだ引渡し前ということで内見ができませんので、実需の方は現状では検討しにくいでしょう。

それを横目にプロの業者は、割安感のあるお部屋が出ればすぐに買っていきます。
このスピード感とリスク許容の差はどうしようもありませんので、なんとももどかしいところです。

SKYDUOについては内見が開始すれば、実需の方も積極的に購入されていくと思いますので、引渡し日以降の価格の伸び代に期待している業者も多いということでしょう。

晴海フラッグ（板状）価格推移の振り返り

さて、ここから本題の晴海フラッグの人気の秘密に迫っていきます。

振り返ってみると、新築当初から晴海フラッグの評判は散々なものでした。

誰がみても新築価格は非常に割安な水準であったため、新築で当たった方はラッキーとして、そこから上乗せされた価格の転売住戸を買うべきでないと多くの方がそう言っていたと思います。

当時はあらゆる専門家から批評され、「住むところではない・暴落する・駅遠は資産価値がない・買うべきでない」と言われており、今でもまだ多くの方がそう思っている節がありそうです。

結果としてあれから晴海フラッグ（板状）がどのような価格推移であったかを振り返ってみます。

晴海フラッグ（板状）の引渡しが始まったのは2024年1月からで、転売住戸の成約件数が増えてきたので2024年3月くらいからでしたので、2024年3月の成約水準から今まででどのくらい価格が上がっているかみてみます。

結論、ざっくり40%増となっております。

・2024年3月時点の平均成約坪単価：約450万円
・2025年6月時点の平均成約坪単価：約630万円

以下グラフは湾岸マンションアナリティクスからの抜粋です。
※募集件数は2024年7月からカウントを始めており、その前募集がなかったという訳ではありません。

1年少々で40%増しですから、凄まじい値上がりと言えます。

再現性があるかはわかりませんが、グラフをみると2024年1月の引渡し開始以降で、さらに大きく価格が上昇していることがわかります。

新築転売住戸を買った方でさえも、かなりの値上がりを享受しています。
新築時の価格は大体坪300万円程度でしたから、新築で当たった方はもはや宝くじに当たったようなものでしょう。

「駅遠物件は資産価値が低い、価格が上がりにくい」というセオリーを見事に覆した結果と言えます。

去年の結果を見ると、近隣の駅近物件と価格上昇率はほぼ変わらず、というより元々割安感があったためか駅近物件よりも上昇率が高いです。
SKYDUOの転売住戸は、駅近の勝どきザタワーと類似単価で取引されています。

ただ、今は亡き私の師である三井健太先生からも「駅遠物件、バス便物件は絶対に買うべきでない。価格は伸びにくい。不動産はワニの口です。」と散々言われたことを思い出します。

三井健太先生がそうおっしゃる根拠もデータでしっかり示されていたので、「一般的に駅遠物件は資産価値が低い」というのは嘘ではないと思います。

晴海フラッグはサンプルとしてまだ築後1年少々ということもあり、断定的に結論を出すのは時期尚早だとは思うものの、今のところ晴海フラッグは例外的な動きをしているのは間違いないと思います。

なぜ駅から遠くても人気があるのか？

なぜ駅から遠くても人気があるのか？

駅から遠くても住みたい/買いたいと思わせる要因が多いということに尽きる訳なのですが、ではその要因とはなんなのでしょうか。

大前提として中央区で都心からの絶対距離が近いという点は大きいと思うものの、その他にも築浅メリット、街全体の企画の良さ、緑の多さ、広々した公園、子育て環境の良さ、小/中学校近接、ゆとりある専有部の広さ、テレワークの普及による時代のニーズ、再開発などによるエリアの伸び代など様々な要因が影響しているとは思うのですが、最近特に私が現場で感じる一番の要因は以下です。

「小学校を軸としたコミュニティ形成」

なぜそう思うのかというと、子供のために晴海フラッグに引っ越したいという要望が非常に多いからです。

この「子供のために」という購入動機は絶大で、駅近云々を超越するものだと感じています。

最近でも、駅近のパークタワー勝どき、ドゥトゥール、ベイサイドタワー晴海から晴海フラッグに買い替えていらっしゃる方も多いです。

なぜか理由を聞くと、「子供が晴海フラッグに住みたいと言っている」ということだそうです。
同じ理由で賃貸を探している方も多いです。

晴海西小学校の多くの生徒は晴海フラッグ住民ということもあり、「晴海フラッグ外」から通学することがお子さん目線では面倒で、親御さん目線ではちょっと遠くてかわいそうという感じなのだと思います。

さらに、晴海フラッグ内で2LDKから3LDKへの買い替えも非常に多いです。

その方の心理は、以下の通りです。

・少々不安に感じながらもとりあえず2LDKに住んでみたら想像以上に住みやすい
↓
・晴海フラッグで子供を育てていきたい
↓
・なんだかすごい値上がりをしていて含み益も数千万円出てる
↓
・これ以上価格が上がると晴海フラッグに住めなくなってしまう。広い部屋に買い換えれなくなってしまう。
↓
・いま3LDK買わなければ！

という流れです。
本質的な心理としては、晴海フラッグに長く住んでいきたいという動機です。

半年前に2LDKを購入した方が早くも3LDKに引っ越したというご相談も大変多いです。

晴海フラッグは特に買い換えのスパンが短いというのも現場で強く感じところです。
それだけ晴海フラッグの居住性を気に入ったという方が多いということなのでしょう。

住んでいる方の話しを聞くと、小学校関連だけでなく、趣味などでも様々なコミュニティが形成されているようです。
マンション関連のコミュニティもあるようです笑

余談ですが、先日の晴海埠頭公園盆踊りに弊社もヨーヨーすくいで協賛・出店せて頂きました。
想像以上の参加人数で、大盛り上がりで、全くヨーヨーの生産が追いつかなかったです。

もはや誰もゴーストタウンとは言わないでしょう。

お祭りに参加した時に、弊社経由で晴海フラッグを購入されたお客様も多くきてくださっていて、

「晴海フラッグ買ってよかったです！」
「大満足です！」
「いつもYouTubeみてます！」
「応援しています！」

と多くの方にお声がけ頂き、この仕事をやっていて良かったなと不動産仲介の冥利に付きる瞬間でした。

もちろん街としての課題も当然あるとは思いますが（雨の日はBRTが混む、飲食店が少ないなど）、お客様の声を聞く限り総じて居住満足度は高いようです。

まとめ

小学校近接のマンションは湾岸エリアにもたくさんあるとは思いますが、晴海フラッグのように5000世帯を超える同一企画のビッグコミュニティ一体開発で、かつ、生徒の多くがそのビッグコミュニティ内に住んでいるという状況は珍しいのではないかと思います。

私の見解ですが、晴海フラッグの人気の要因をまとめると、「都心部との絶対距離（エリアの将来性の期待値）」✖️「小学校一体開発」✖️「ビッグコミュニティ」という点で、駅遠というネックをカバーして余りあるメリットがあるのだと考えております。

逆にいうと、あちこち移動が多い交通利便性重視の単身の方や、プライバシー性を重視されたい生活を希望される方にとってはやや不向きかもしれません。

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

＜ふじふじ太公式YouTubeチャンネル＞