好条件のマンションでポジションセットしてしまえば値下がりは怖くない【マンションマニア】

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※YouTube動画の文字起こしverです

どうも！マンションマニアです！

マンション価格の高騰が止まらないですね～。

『前年と比べて値下がりした』というニュースもありましたがそれは昨年、三田ガーデンヒルズという超高級マンションが供給されたことによる反動でしかないですからね…全体としてはまだまだ上昇傾向です。

先日Xでポストしたブランズタワー豊洲に関しても坪単価700万円前後の部屋はすでに成約したようで現在は坪単価800万円くらいが最安値となっています。もちろんその新価格の出物が検討者に受け入れられるかはわかりませんが受け入れられるとなれば動きの相場も上昇します。

ブランズタワー豊洲、坪単価700万円前後の出物が売れたようで坪単価800万円弱〜の出物のみに。

これらが検討者に受け入れられるとなればさらに動きの相場も高くなりますがどうなるか。 https://t.co/cYt9ytHZ4N pic.twitter.com/vZJojkxiuM
— マンションマニア (@mansionmania) July 26, 2024

そんな中で『今後マンション価格が大幅下落するんじゃないか』と不安になり前へ進めないポジションなしの方も少なくないでしょう。

そういった方にいつもお伝えしていることは『今すぐに好条件の物件でポジションセットしましょう』ということです。

そもそも、ポジションセット済みのほとんどの方が値下がりなんて怖くないのです。

ポジションセット済みの人はなぜ値下がりが怖くないのか？

①低金利で元金をガンガン返済しているため値下がりしたところで残債割れしない

②自宅が値上がれば住み替え先も高くなる

③自宅が値下がれば住み替え先も安くなる

この3点が主でしょう。

これから初のポジションセットを目指す方が気を付けるべき点は

①中長期的に住める物件を選ぶ

②値下がりリスクの低い物件を選ぶ

③無理のない支払い計画

④今すぐ住宅ローンを走らせる

この4点が主でしょう。

①に関しては不動産購入は購入も売却も手数料が高く(とくに購入側は満額払わないと良い物件が買えないことも多い)短期間での買い替えでは負担が大きくなります。

また、長く住める住まいを購入しておけば値下がり時代に引き渡しが数年先の新築マンションを安く購入して市況が回復した頃に引渡し＆売却ということもできてしまいます。

もちろんマイホームですから家族全員が満足して『ここから離れたくない』と思えることが一番の幸せですからできる限り長く住める物件を選んでおくべきというのが一番の理由です。

②に関しては市況悪化時にも明らかに強いであろう物件を選んでおくということが大事になってきます。

例えば5年後に金融ショックがあり全体相場が平均で2割下がったとします。そんな中で自分の住まいだけ3割下がったら嫌ですよね。でも1割しか下がらなかったらどうでしょうか。まぁそこまで求めちゃうと選べる物件は少なくなりますが平均の値下がりレベルで済むであろう物件を選ぶことはそんなに難しくありません。

そういった物件は転勤時などに賃貸として貸す際も強い傾向がありますから長く住むつもりでは買うけども転勤するかもしれないという方のリスクヘッジにもなります。

③に関しては金利上昇リスクもありますし修繕積立金など維持費上昇などに備えて無理をしないということが大事になってきます。

大規模修繕工事も以前より3割ほど値上がりしており、これまで貯めてきた修繕積立金では足りないというマンションがどんどん増えてくるでしょう。一般的にマイホーム購入は入居当初が一番支払額が低く上昇してくことしかありません。(繰り上げ返済しない限り←低金利のため繰り上げ返済はおすすめしません)

希望条件が叶う物件のために少しの背伸びはありだと思いますがケガにつながるような背伸びは避けるべきでしょう。体の柔らかい若者は思いっきり背伸びしても良いかもですがおじさんは無理は禁物です(笑)

最後の④に関してはとにかく残債を減らしたものが得をする超低金利時代ですから今時点で購入検討している方でこの記事を読んでくださっているとなれば2～3か月後にはローンを走らせるべきでしょう。

仮に2024年10月に8000万円のローンを走らせた場合

2025年9月　残債約7780万円
2026年9月　残債約7570万円
2027年9月　残債約7350万円
2028年9月　残債約7140万円
2029年9月　残債約6920万円

5年後には7000万円を下回ってきます。10年後は6000万円を下回ってきます。

このスピードでマンション価格が値下がると思いますでしょうか？

仮にこれ以上の値下がりを信じて待つとしてもそれまでの賃料などを加味するとどうでしょうか。年齢も重ねてしまいます。

これが金額が大きくなれば当然影響も大きくなります。

仮に2024年10月に16000万円のローンを走らせた場合5年後には14000万円を下回ってきます。10年後は12000万円を下回ってきます。

そこまで値下がりますでしょうか？万が一にも値下がっていたとしても買い替え先もお安くなっているわけで同支払額で比較した場合かなりスペシャルな物件を検討することもできてしまうと。

金利上昇でマンション価格が下がったとしてもその分ローンの借り入れが厳しくなることでしょう。(審査基準次第ですがそちらも引き上げる可能性は十分ある)

好条件の物件でポジションセットをしてしまえば値下がりなんて怖くないんです。

値下がることを怖がっているのはほぼほぼポジションセットしていない人たちだけです。

であれば早くポジションセット側に来てしまったほうが楽だと思うのです。

もちろん無理に買う必要はなく、好条件の良い物件が目の前にあるなら買うべき～という意味です。

その好条件とは資産性の高さだけでなくマイホームとして満足度が高いことはもちろん含まれます。というかそれが一番大事です。

100点満点を目指してしまうと難しいですから、基本的には何かしらを諦める必要は出てくるでしょう。私自身も直近で申し込んだ新築マンションは『外廊下』を呑みました。できれば内廊下が良いけども外廊下でも住みたいと思えたからです。結果として20倍弱で落選しましたが…

満足度に期待ができる中で資産性も無視しなければ住んでよしですしいつかの売却時に困ることもなく値下がりなんて怖くないと。

私自身も仮に2割～3割の大幅値下がりしてもなんら問題ありません。むしろ買い替え先が安くなってハッピーと思えてしまうくらいです。

ぜひ『値下がりなんて怖くない！！』側に来ていただきたいなぁ～と心の底から思うところです。