お便り返し-10 管理費が高くなるのはどんな場合?【はるぶー】

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実はこの質問一月近くも前に届いていながら、ちょっと重いなぁで放置していたものです。せっかくご紹介いただいたのらえもんさんにも悪いのでお返事を。

さて質問は..

差出人: 縞馬太郎

メッセージ本文:
いつもマンションに関する記事を読ませていただいております。
管理費・修繕費についてのらえもん様に相談をしましたところ、はるぶー様が適任とのことでこちらを案内して頂きました。下記に、その際の問い合わせ内容を記入させて頂きます。宜しくお願いします。

管理費・修繕費について、既出かもしれませんが質問させて下さい。

大規模マンションにはスケールメリットがある一方、共用部分による負担増の話を聞きます。小規模マンションはスケールメリットがない分高くなるが、余計な施設がないので大規模マンションと比べて負担はそれほど変わらないとも聞きます。

実際のところ、マンションの戸数はどのあたりから影響に違いが出るのでしょうか。
(共用施設無しでも○戸数程度だと高い、共用施設無しで○戸数程度であればまあまあ、共用施設無しで○戸数程度だとお得?、500戸数のスケールでも豪華施設だと負担感がある、など)
共用施設で高くつくのは、機械式駐車場、エレベーター、大浴場、他にどんなものがあるでしょうか?

個人的にはマンションの住人と積極的に交流したいと思っていないので、共用施設に興味はないのですが、それでもこれがあるとやっぱりいいよ!というものがあれば教えて下さい。豪華施設がある大規模マンションを選択できればいいのかもしれませんが、手が届かないのでこんな質問をしています。

マンション属性別管理費相場(参考資料)

高層かどうか・戸数・面積別・価格帯別など、いろいろなマンションの属性がどのように管理費に影響を与えているかというのは、最近発売のダイヤモンドMOOK 「マンション管理&修繕完全ガイド 2017」の82-85ページあたりに多変量解析は大の得意の住まいサーフィンの沖さん提供のデータが出ていて、それで尽きている感があります。

案内と購入はこちらから (ダイヤモンド社さんのMIIK紹介ページ)
https://www.diamond.co.jp/magazine/650412417.html
(いきなり私が主催している理事長の会の5ページ理事長インタビューから始まっていて私は10ページ近くゲラチェック協力しましたので買って読んでほしいかな)

まぁさすがに買って読めでおしまいもちょっと不親切すぎるか。
このもとになった調査結果の公表はこちらから
⇒ http://styleact.co.jp/news/?p=1271
また沖さんのまとめはダイヤモンドオンラインでも読めます。
⇒ http://diamond.jp/articles/-/82227
似たような調査結果は、東京カンテイでも公表されています。

下の2枚はスタイルアクトさんの公表データから借用しています。




ざっくりまとめると・・・

①戸数は100-150戸程度で、面積あたりの管理費は一番安くなり、それより戸数が少なくなっても多くなっても管理費は高くなる。特に戸数が50戸を切るようになると凄く高くなる。

- 例えばEVはその1台あたりの保守コストが一定な傾向がありますから70戸程度に対して1台設置できるのが一番管理費的には効率的です)

②専有面積が刻み気味のマンション(ワンルーム)などでは面積あたりで表記するととても高くなる。

-管理費は面積あたりで書かれる傾向が強いが、管理業務など、管理人さんに会いに来る人の数は、実際には住んでいる人数に比例します。人数比例で手間が発生する分もあるので、面積あたりにすると面積を刻み気味のマンションはとても高くなります。

③管理費は、新築時価格と非常に強い相関のある設定がされやすい。カンテイによれば、管理費は、1年でおおむね本体価格の0.4%であり、マンションのお値段の1/250が年間管理費であるように設定される傾向が強い

-1万円単位で表した坪単価の数字と、1㎡あたり1月あたりで表した1円単位での管理費の数字が同じくらいが相場と分かり易くなります。1㎡1月 300円だと、3.3平米年間だと12000円ですから、250年分で坪300万円と数字は同じになりますね)

④20階を超えるタワーマンションは急激に管理費が高くなる

-超高層マンションに入っているエレベーターは、エレベーターによって停止階が変わるような105m/分を超えるような超高速なものが中-高層に配置されているマンションでは、もう制御がブラックボックス化されていて、保守費用はそのエレベータを作った会社の言い値で独立系などへの変更などで値段を下げることはほぼ不可能です。他にも各種の特殊設備の保守費用などで特に20階を超えたあたりから急激に管理コストはかさみます。
ほかに私が思いつくもので追加すると

⑤タワー・メガマンションで時にあるプールや、お風呂などの”水物”施設は大きく管理費の上昇要因です。戸当たり年1-2万になることがあります。

内廊下マンションの空調代も大きな電気代かた管理費の上げ要因ですね。常時空調する初期設定のままだと、外廊下なら専有部:共有部が3:1程度で済むのがその2倍とかかかって、これまた年2万円近くの上げ要因になることがあります。

共用施設の中でも人を常時張り付けていないといけないものは、誰もお客がこなくてもずっと人を配置しておくしかないのでかなりのコストになります。私のマンションではミニショップが年に1000万近くの赤字を垂れ流すということで切ってしまいました。
例えば同じような雇用コスト(1人1時間1500円が相場です)でも高層階にラウンジを置いてそこでコーヒーやお酒を出してますとかなると、”他との差別化”への投資ということになってうちと違って気軽に”切る”ことはできにくいかも。

では積立金の高くなる場合は?

なお修繕積立金については、国交省がだしているガイドラインにもある通り、
高くなるのは
-超高層認定など、建物が特殊になる20階を超えるようなタワーマンションと
-機械式の駐車場をもったマンション
の2つで、各々がかなりの大きな押上げ要因となります。

管理費同様にスケールメリットが効かなくなるので(修繕にお金がかかるのは屋上や、壁などですが、マンションが小さくなるほど1戸あたりのそれらの面積は大きくなります)戸数が小さなマンションは1戸あたりの修繕コストは上がります。

管理費が高いのを避ければハッピーか??

「管理費は坪単価に比例するようにサービス水準を決めるのが妥当」なので、高いマンションを買える人は、しっかり管理費徴収のあるマンションに住んだほうがいいですし、管理費をガリガリ削って、カウンターにコンシェルジュなど不要という人はあんまり高級げなマンションは買わないほうが、後で理事会内で人とぶつかったりしませんからハッピーな気がしています。

管理費が250年分で、本体価格になるということは、それを2-3割削減できたところで、マンションの値段に対する寄与は1年あたり0.1%にしか過ぎません。マンションは同じマンション内での坪単価などの幅が大きいわけではないのが普通なので、住んでいる人の収入層は、一部のタワーなどを除いては均一になってきます。割と皆のこのくらいのサービスは欲しいかなという”のり”に合わせた感覚でいけないと、贅沢しすぎ!とか、しょぼくケチりすぎ!とか管理設定に対してフラストレーションがたまりやすくなるかもしれませんね。

私は、管理水準は”購入者層”の多数派に合わせて設定すべきだと思っていて、特に坪250-350万といったちょっとアッパーミドルな層のマンションの管理仕様を、人減らしによって低下させる方向にはちょっと批判的です。
よかったら、私のこちらのブログも併せて読んでみてくださいね。

https://www.sumu-log.com/archives/3898/
https://www.sumu-log.com/archives/4573/

 
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

4 件のコメント

  • なるほどです

    統計学のはるぶーらしい素晴らしく上手く切り込めた記事です

    わらわら(*^_^*)

  • マンションはロビーと管理員室と集会室だけでいい。これが一番共用費部分の管理コストが安い。

    • 安いか高いかだけならそれで合っていると思います。

      共用施設などの充実など不要と思うのであればそれでいいですし、そこに価値があると考える人もいます。メガマンション・タワーはその分”管理費も” 高めな場合が多いですが、一定の施設などの充実は欲しい人にとっては欲しいものではないかなと。

      これは好みの問題ですから、どうこうコメントするもんでもありません。

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