【お便り返し】ドゥトゥールを今売るか？それとも2024年春に売るか？

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。

差出人: タカ

誰に答えて欲しいですか？

全員

メッセージ本文:

概要:
ドゥトゥールを今売るか？それとも2024年春に売るか？

詳細:
ドゥトゥールからパークタワー勝どきに住み替えを予定しています。
そのため2024年4〜6月に引き渡しで売却を検討中です。

晴海フラッグやパークタワー勝どきの供給量が増えることを見越して、ドゥトゥールを今売るべきなのか？(価格が減少）来年売るべきなのか？(価格が上昇) 迷っております。

ぜひご助言頂けるとありがたいですm(_ _)m

（※編集部追記：[掲示板] DEUX TOURS CANAL＆SPA、パークタワー勝どきミッド/サウス）

お便り頂き有難う御座います。
パークタワー勝どき当選おめでとうございます！
引き続き湾岸ライフを楽しみましょう！

頂いたご質問ですが、意味の解釈の仕方が複数ありそうでしたので、以下3パターンの中でどれがおすすめですか？という内容としてお答えさせて頂きます。

①今すぐ売却活動を開始して、年内中に引き渡しも終え、新築入居まで仮住まいに入る

②今すぐ売却活動を開始するが、引き渡しは来年の4〜6月以降（仮住まいなし）

③売却活動を来年の春から開始して、引き渡しは来年の4〜6月以降（仮住まいなし）

※タカさんは現住居後売りで住宅ローン事前審査が通っているという前提で進めます。

この3つの中でどれが最も高く売れる可能性が高いかというと、①だと思います。

湾岸エリアについては今も売却募集数が少なく、売り手市場が継続しておりますので、幸い今も売却しやすい時期と言えます。
ちなみに一都三県の単位でみると、売却募集数は徐々に増えてきているようですね。

エリアによるに差が広がってきているように感じます。

②については引き渡しが1年近く先になるので、買い手としてはどうしても意思決定しにくいです。

比較的すぐに引き渡しを受けられるという中古のメリットが薄れてしまい、もっと良い条件の募集が出るかもしれない、内見時に比べて室内状態が悪くならないか不安など、契約日と決済日が離れれば離れるほど買い手さんにとって不利になりますので、一般的には高値追求というのはしにくくなります。

売主さんにとってもデメリットがない訳ではありません。
契約日と決済日が離れれば離れるほど、買主さんからの解約のリスクも高まります。
手付解約もそうですが、買主さんの体調悪化などによるローン解除のリスクも高まるので、早めに契約できたからといって100%安心という訳ではありませんのでご注意ください。
※一般的には団体信用保険の有効期間は6ヶ月間です。

③についてはご懸念の通り湾岸2024年問題の真っ只中でしょう。

売却募集数が増え供給過多となり、売り手市場ではなく買い手市場へと変貌している可能性が高いため、これもまた高値追求は難しくなります。
モノの価格は受給バランスで決まるものであり、不動産価格も例外ではございません。
今後の価格を占う上では、この受給バランスの見通しを敏感にキャッチしていくことが重要です。

ということで、最も高値追求しやすいのは①となる訳ですが、①をおすすめしている訳ではございません！

①のデメリットはコストが重くなることです。

仮住まいを探すコスト、引越しが１回増えるコスト、仮住まい期間中の賃料コストなど、手間的にもお金的にもコストがかかります。

例えばドゥトゥールで70㎡ということであれば、近隣エリアで同じ規模の賃貸を探すと、およそ月額30万円以上かかり、初期費用は200万円弱くらいかかると思います。

ご実家に一時避難できたり、エリアを変えても低コストで住める場所の見込みがあるという方は①でも良いですが、そうでない方は②、③がよろしいかと思います。

また、後売りローンが通らなかった、もしくは後売りローンで納得できる商品がないということであれば、①を選ぶしかありません。

いずれにしろ、①はどちらかというと不動産取引や引越しになれている玄人向けなので、あまりおすすめではございません。
そもそも湾岸2024年問題でどれほど価格に影響があるかは未知数ですからね。

②、③は正直どちらが高く売れるということでもないので、売却戦略によって人それぞれという感じですが、強いてあげるなら個人的には②がお勧めです。

それは機会損失と精神衛生の観点からです。

②の方が売却期間を長くできるため、気持ちに余裕をもって売却活動ができるでしょう。

営業さんによっては、「長く募集をし続けると店晒しになって人気が落ちる、情報の鮮度が落ちるから逆に売れなくなるからお勧めしない」という意見も耳にします。

一理あるとは思うものの、私はどちらかとういうとそれよりも機会損失の方が勿体無いと思う派です。
中には引き渡しが先でも全然気にしないという方もいるかもしれませんから。

本気で探していて買おうとしている人は、今募集をしている物件の中から選びますので、募集が長期化しているからといって検討外にはしません。

問題なのは募集が長期化していることではなく、根本的な商品の質を含めた諸条件ですので、募集をしながら市況の流れを読みつつ適正価格に近づけていくというやり方は売却の常套手段です。

募集が長期化しても、例えば途中で価格改定をすれば検討者の層も変わりますし、ポータルサイト上でも再度目立つようになりますので、そこまで気にされなくて良いかなと思います。

おすすめとしては、団信の有効期間も考慮して、新築引き渡し日の半年前くらいから募集を開始する形がベストかなと思います。

一方で買主さん目線では、募集価格だけで判断してはいけません。
気に入るスペックの物件であれば、価格交渉前提で申込をすれば、以外と交渉が通るということもありますよ。

いやいや！そんなに長く住みながら売却募集するのは嫌だ！

週末の内見対応面倒くさい！空室で売りたい！別に高値追求しなくていい！

という方は③を選びましょう。

新築の引き渡しと同タイミングで売りに出すということであれば、空室で募集できますね。

その方が居住中で売却するよりも少々売りやすくなりますし、毎週お掃除して内見希望者の対応をするという手間もかかりません。

その代わり、空室期間の管理費・修繕積立金・光熱費・固定資産税が経費としてかかります。
売却価格に比べたら誤差のようなものでしょうが、気持ち的にも空室で募集が長期化するのは嫌なものです。
妙な焦りが出てきて、結局お大幅な交渉を飲んで叩き売るみたないことも珍しくありません。

一番の問題は冒頭でも述べた通り、同じようなライバル物件が増える可能性が高いということです。

お持ちのお部屋が非常に希少で、湾岸2024年問題があったとしても埋もれるお部屋ではありません！ということであれば③でも良いかもしれませんね。

以上、タカさんのご参考になれば幸いです。
ご講読頂きありがとうございました。

最後ちょっと告知【セミナー兼懇親会】

すんで埼玉さんと初コラボすることになりました！
5月24日（水曜日）の夜、築地にて開催いたします。

マンション購入、市況について対談形式で話しをします。
どちらかというとメインはオフ会です！笑

【セミナー兼オフ会告知】
すんでスクール番外編に呼んで頂きました！すんで埼玉さん・マンションアザラシさんと初コラボです！セミナーメインというよりオフ会メインの雰囲気なので是非お気軽にご参加ください！@sunde_saitama…
— ふじふじ太@湾岸マンション好き (@fuji_fujita_kun) May 14, 2023