【不動産価格高止まり中】湾岸エリア2023年3月迄の最新市況アップデート！晴海エリアの成約数爆発！？

こんにちは！
ふじふじ太です！

本日のテーマは「不動産価格高止まり中！湾岸エリア2023年3月迄の最新市況アップデート！」ということで、定点観測的に東湾岸エリアの不動産市況をお伝えいたします。

※「湾岸マンション価格ナビ登録物件（中央区・江東区）」のみの推移となります。

直近の成約価格、募集数、成約数の推移をデータで出しておりますので、今後の予測と意思決定の判断材料にお役立て下さい！

湾岸エリアは取引数も多く相場に敏感であるエリアと言われているため首都圏全体の不動産市況の動きとも近似しております。
首都圏でマンションを探されている方も是非ご参考にして下さい。

東湾岸エリア合計成約平均坪単価推移

では早速いつものように、成約価格（坪単価）の推移を公開いたします。

下記グラフをご確認下さい。

ご覧の通り、直近の4ヶ月は微妙に価格が上がったり下がったりを繰り返しております。

2023年2月時点で、湾岸エリアの平均成約単価が420万円という過去最高値を記録し、物件価格は高止まりしている状況です。

昨年末に金利上昇局面で今後価格が下がるのでは？と騒がれましたが、今のところはキープしております。
見方によっては、昨年までの上昇の勢いにブレーキがかかったとも言えます。

続けて、次のグラフをご覧ください。

東湾岸エリア別成約平均坪単価推移

こちらはエリア別の成約単価推移となります。

どのエリアも基本的には横ばいの傾向ですが、豊洲エリアだけがカクンと下がっているように見えます。

詳しく豊洲の成約の中身を見てみると、ちょうど直近2か月は豊洲エリア全体の成約数が少なく、かつ、その成約をした物件が豊洲４丁目などの板状のマンションの成約の割合が多かったため、豊洲エリア全体の成約単価を押し下げる形になっておりました。

決して豊洲エリアの人気が落ちてきて価格が下がってきたという訳ではございません。

強いて言えば、不動産価格の高騰もあり、高単価のタワーマンション売買に対して警戒感が高まっていることは事実です。

坪単価350万円前後の板状マンションならまだ価格が目に優しいということで、タワーマンションの成約の割合が少々減った一方で、板状マンションの成約が増えたのかもしれません。

豊洲エリアについては、今後さらに大規模開発が控えているという点で、非常に底堅いエリアだと考えております。

東京ガスさんによる開発が今後の目玉になりそうです。

新豊洲で2025年より大規模開発へ　東京ガスが発表した循環型未来都市構想
ブログ引用：とよすと

東湾岸エリア合計成約数推移

続けて、成約数の推移です。

成約数については上がり下がりはあるものの、全体的に見ると平均水準以上はキープしております。

価格が高止まりしている中でもマンションは売れているということがわかります。

また、エリアによりばらつきがかなり多いように見えます。

豊洲、有明、勝どき・月島の成約数は減少傾向ですが、晴海エリアの成約数の高さが際立っております。

晴海エリアの成約の中身を見ると、特にどのマンションがよく売れているということはなく、満遍なくどのマンションも一定数売れているという印象でした。
ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス、ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス、パークタワー晴海、ドゥ・トゥールなどです。

晴海エリアのこの急激な成約数の上昇は、やはりあの新築マンション「晴海フラッグスカイデュオ」の影響がありそうです。

モデルルームは最近始まり多くの詳細情報がすでに出ておりますが、今年の2月後半に予定価格のイメージは発表されておりました。

その結果を受け、「あれ？意外と高いじゃん。近隣の中古タワマンで良くない？」と考えた方が多くいらっしゃり、その結果が3月の晴海エリアの成約数の急上昇に繋がったのかもしれません。

横ばい傾向が続いていた晴海エリアの価格も、ジワジワと上がってきております。

晴海フラッグ SKY DUOの販売物件の中には坪単価300万円前後のやけに安いお部屋もあるようですが、そういうお部屋はまたお祭り騒ぎになる可能性が高いので、正直あまり期待しない方が良いと思います。

これ以上晴海フラッグに踊らされてはいけません。

こちらの記事もご参考に。

晴海フラッグ【選手村】とは何だったのか。もう晴海フラッグの誘惑に惑わされない！

続けて以下、在庫推移です。

東湾岸エリア合計在庫数推移

相対的に見るとまだ在庫不足の状況が継続しております。

じわじわ増えてきているように見えるものの、上がったり下がったりを繰り返しておりまさに踊り場です。

この様子だと、少なくとも今後3ヶ月は価格が崩れることはなく、高止まりが継続するとみております。

ただ、晴海フラッグ SKY DUOの価格もおおよそわかったタイミングで、そろそろ晴海フラッグの転売住戸の募集も出てくるのではないかと思います。

パークタワー勝どきはすでに転売募集の住戸が8件で、坪単価の幅は548万円〜834万円の幅があり、平均売出単価は672万円となります。
結構強気ですね。

一方で晴海フラッグはまだ一件も募集がありません。
良くも悪くも非常に注目度の高いマンションで、転売ヤーへの風当たりも特に強かったという背景もあり、売り出しに慎重になっているのでしょう。

まとめ

直近の2か月間はエリア別では多少動きはあったものの、湾岸エリア全体で見るとそこまで大きな変動はありませんでした。
まさに踊り場の状況です。

今年の2月、3月は日銀総裁の交代を控えていたり、SVBの経営破綻であったりと先が読みにくい市況であったので、一旦静観する方が多いのかなと思っていたのですが、想定に反して成約数も減っておらず、価格も下がっておらず、在庫も増えておらずということで、湾岸マンションの人気の底堅さを改めて感じております。

先月3月のSVBの経営破綻のニュースを見た時はドキっとしましたが、結果リーマンショックのようなことにはなっておりませんね。
4月9日には植田新総裁が誕生しましたが、今のところ金融緩和は継続していきそうな雰囲気があります。

むしろSVBの影響で、政策金利を上げるハードルがさらに高くなったように思います。ひとまず4月下旬の金融政策決定会合での植田総裁の初手に注目しましょう。

金利の上昇リスクが弱まったということは購入者にとってはプラス要因ですから、一旦静観していた方も再度動き出すタイミングであるため、今年の4月以降は購入の動きが活発化する可能性があります。

新築・晴海フラッグの検討者も中古に流れてきたとすればライバルは増えるでしょうから、良い中古物件は相変わらず争奪戦になるでしょう。
現場の感覚的に、割安感のある人気物件は相変わらず瞬間蒸発しております。

湾岸2024年問題の影響で今後募集数が増えてくることは予想されますが、価格の下落を過度に期待することなく、気に入るスペックのお部屋に出会えたら迷わずGOです！
一期一会を大切にし、価格が高いと思ったら積極的に交渉です。

何度も申しておりますが、湾岸2024年問題のメリットは価格の値下がりではなく、自分に合うスペックの物件に出会える可能性が高いということですから！

読者の皆様にとって、こちらの記事が少しでも参考になれば幸いです。

本日は以上となります。
ご講読頂き有難う御座いました。