お便り返し-3 地権者ありマンションのデメリット

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地方都市在住様

質問内容本文

(前略)
・地権者がいるマンションで起こりうる問題で、考えておくべきものは何でしょうか?

最後の質問へのお答えです:

私は、地権者のはいっているマンションは特にそれがもともと多数の戸建て地区の再開発物件である場合には自分自身の検討の俎上からは外してきました。ずばり一回は理事長をやってみたかったからです。(趣味的理由)
あまり多数の事例を聞いたこともなく、何人かの理事長さんからや、モデルルームなどからの又聞き情報も多いので以下かなり独断と偏見が入ってます。

地権者ありといってもいろいろ

地権者といってもいろいろあって、どの程度の割合で入っているか次第で変わってきます。一人で全部なのか、大人数いるのか?地権者だけで全議決権の過半数なのか、ごくわずかなのか? いろいろなパターンがあって、きちんとそれは知った上で個別に判断すべきだと思います。

例えば、規約本体に明らかに地権者に偏った利益があるようなルールが書き込まれていて、地権者が25%を超えていたら、総会で3/4の賛成をとって変更することはできません。新しく参入した”新人さん”がきちんと自分の希望を反映させることができるのは、おおむね地権者割合が1/4を下回る場合だけで、それを大きく超えていたら、意識の高い地権者代表が「皆のために」施策を打ち出してくれることを期待するしかない。

明確な特権・差別は今はないが…

昔は地権者マンションというと、なぜか地権者だけ初期設定で、駐車場を一生使えてしかも無料なんて設定がなされているようなマンションがあったりしました。今は、さすがにこんな露骨な差別的設定は聞かなくなりました。

一方で、マンションが立ち上がって何か月かして理事会が立ち上がるまでの間の運営は売主系列の管理会社任せの設定が普通で、通常であれば契約してしまえば解約されるまでは権利保持される駐車場の権利を最初にどう配ったかなどは、理事会側でコントロールできる部分ではありません。実際にとある理事長から聞いた話として、駐車場が全然足りないから需要調査で駐車場が使いたい人?と聞いてみたら、地権者でない人からは無数にでて、地権者からは1人も反応なしだったとか確率的にはあり得ないことが起こったとか。地権者こみでの駐車場附置率はあまり信じないほうがよいかもしれません。
(元戸建ての人は車停められることに拘るようなので)

理事会の地権者中心での制圧リスク

地権者割合が低くても、もともとその場で一緒にやってきていますから結束は固めです。マンションの1期理事会が理事の立候補を認めている場合には多数が立候補してきて理事会を制圧してしまうというパターンがあります。もともと全員公平にが原則で、地権者割合が2割だから、理事も2割までにとはしにくいですしね。それまでの功績を考えて初代理事長は地権者代表というパターンがとても多くなります

とある都心のタワーのモデルルームの販売用ビデオで、中に地権者代表という人がでてきて「この話をまとめるのには延々20年かかりました!」とか熱く語られているのをみてうーむ・・・とか思ったことがあります。理事会を20年くらいやらないと、俺様と互角とは認めないということを、全購入検討者に言っているわけで、どうみても販売促進になっている気が私はしませんでした。相手の集団はそのマンションは俺たちが作ってきたものくらいに考えています。

マンションは、全戸ファミリー用で殆ど賃貸回しがない(うちがそうです)など住民が均質であるほど管理運営は容易になります。私が買うなら、間違いなく苦労するでしょうから立候補してまでは理事会には入りません。

地権者はもともとその地区の自治会組織などにも参画していることが多く、無理やりマンション外の近所つきあいに巻き込まれることが多いのも特徴です。典型的な例として近隣の祭りで使う神社のお神輿に組合のカネを拠出しろとか。私はこれ宗教絡みだし、自治会ならともかくさすがに敷地の外で組合がこれ拠出は無理でしょとか思うわけで、喧嘩になりそうです。

”戸建て的”価値観の管理仕様への反映

特に都心の戸建密集地区の再開発などで見かけるのですが、管理仕様が地権者の意向を反映してそのマンション(タワーで多い)の坪単価などから想定される購入者層に比較して、質素であることが多くなります。
ずっと住んでいたら、超一等地になっちゃったという立地では(地権者マンションに多いパターンですね)土地というストックでリッチである一方で、元戸建ての地権者の人は、カウンターにコンシェルジュがいるとか、豪華共用部はつけて、マンショングレードに合わせて皆で楽しみましょうとかいうのには冷淡です。もともと管理費も駐車場代も0で暮らしてきた人が”マンション風”な価値観に移行しないといけないですからね。自分が使わなければ不要なサービスだと判断されやすい。

 管理費などのランニングコストを抑え気味にして、あっさり目のサービスが提供されがちで、あれ?このマンション平米100万円超えていて、コンシェルジュがこの時間にはもういなくなってしまうの? ってな例を散見します。無論管理費は安いにこしたことはないですが、購入者が飛行機では普段ビジネスクラス以上を常用していて、名前よばれてメニューを選ぶなんてのに慣れているような層がターゲットになるマンションだと、新住民の多くが管理仕様に満足できないことも起こるかもしれません。

地権者住戸の間取り等が不明

地権者は等価交換された権利を、刻みぎみに下層階で使うか(自分の部屋は保持して残りは貸すかだと下層階有利ですから)高層階でペントハウス風に使うかに二極分化して割り当てを受けていることが多いですが、地権者の間取りなどは通常間取り集などには”ここが地権者”以上の情報ではでてきません。

地権者住戸のある階は、等価交換の額などを考えて販売用にはない複雑な住戸割りをしていることが多くしかも、その間取り(水回りの位置)などは公表されていません。近接住戸を買うには、自分の寝室の真上がお風呂かも、廊下かもという覚悟がいります。

また地権者住戸は、ありとあらゆる個別地権者のわがままを取り入れて、内装仕様などは、必ずしも分譲部屋の最低仕様を確保していません。多少しょぼくてもいいから面積はもっと欲しいとかですね。賃貸などに回されると”悪貨は良貨を駆逐する”みたいなことが起こったりします。

もともと、地権者ありのタワーは、合意形成などに時間がかかっていることも多くて、ちょっとコンベンショナルな設計(最新の構造方式などの取り入れがない)になっていることも多いですね。例外ももちろんありますが。

多数の賃貸・売却の発生の可能性

地権者は、そのもともとの土地持分などに応じて複数戸の割り当てを受けている場合も多く、その賃貸運用や、売却益の確定などで、地権者マンションは、新築当初から多数の賃貸・売却物件が発生しやすい。

例えば通常築浅のマンションは”損して短期では売りにくい”ことから減価している場合には意外に売り物件は発生しません。マンションの値段をキープするには、”売る人が少ない”か、”買いたい人が多い”が満たされないと難しいわけですが、前者の条件は保証されにくいことになります。多数の賃貸・売却物件が、竣工当初から発生していると、自分の部屋を有利に売る抜けるための販売戦略がたてにくくなることがあります。より高層の〇〇階の部屋のほうが安くででてるわよ・・・とかです。

 長くなりましたが、結局いろいろ「均質でない」ことがリスク。

貼ってある写真は、”ホテル”じゃなくてごく最近竣工の”マンション”のものです。いいマンションみたいですねぇ・・・

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!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません

 

 

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

13 件のコメント

  • >ブログ3回分にするとは引っ張りますねぇ

    なんか悪いこと起きました?


    わらわら(*^_^*)

  • 大変参考になりました。有難うございます。
    この写真のマンションはどこのマンションですか
    教えて下さい。

  • 私は、再開発で建った、地権者のいるマンション住まいです。当初は、腹立たしいことばかりでしたが、ここ10何年かは、やっと、落ち着いてきました。
    そういうマンションを選ばなかったのは、正解です。私も今なら選びません、絶対。デベは地権者しか見てません。まともに大枚を払って購入した住民なんて、犬猫くらいにしか認識していないのです。
    また、地権者になびき、デベを操るような零細企業のおっさんが、仲良くなった初代地権者理事長の後に、理事長になり権力をふるいました。この時代、数年、なぜか理事をしている人は、地権者が理事会に味方をすれば、仕事を廻すよ・・・というような業種の人ばかりでした。ある一人は、その仕事を辞めた、とたんに、管理会社(デベの関連)変更に尽力して、変更して転居しました。零細企業のおっちゃん理事長と「なんで、管理会社を代えんといかんのや!!」と大喧嘩して。
    もう、今や、ほとんどが鬼籍に入りましたが。あと地権者で再開発組合の大物が残ってますが、いまや、腰が曲がり昔の威力は失せました。
    地権者がいるところのデベも正常な判断ができません。みんな地権者しか向いてません。どんな悪行も正当化して平然です。マスメディアは、こういうことも書くべきですね。
    それと、年数がたったら、気が付いたら、年寄りばかり。駅近い、買い物便利ということで、郊外から
    どんどん、空き家待ちで年寄りが入居してきます。入ったとたん車いす。マンションをデイサービスと

    勘違いで管理人さんを頼る。もちろん、理事などできない。義務を放棄、勘違い権利(管理人サービスありと?)マスメディアは分譲マンションへ入ったら義務ありとかを法ドぷしてほしいですね。長々すみません。

    • >なかなか苦労されたみたいですねぇ・・・・

      はるぶーと同じリアクションしか返せませんが

      裏方マンションにも旧地権者の関係者とおぼしき方が一人だけいます

      理事をしないといったすこし理不尽な面も幾分かはありましたが

      逆にそれらの言動が他組合員の団結にむすびつき

      理事(役員)免除負担金といった制度を導入するに至りそれなりに妥当になっています

      なお自慢話ではありますが

      大阪マンションで外部居住者(理事役員職をやらない)への協力金の最高裁判決がでていますが

      それよりは数年前に裏方マンションでは同じような(さらに言えばもっと優れた)制度を導入しました



      >気が付いたら、年寄りばかり

      また頭悩ます問題抱えて大変であります



      わらわら(*^_^*)←トレードマークです(悪気ではありません)

    • なかなか苦労されたみたいですねぇ・・・・
      やはり”均質でない” の最たるもののようがしてあんまり積極的に
      俎上にあげて検討したことがありません
      (多くの地権者ありマンションは私が買えるような値段ではないこともあります)

  • 私の持っているとある分譲マンションも地権者が理事長やってます。
    この理事長まったくやる気がなく、管理会社のいいなりでやばいです。

    地権者って当たり前ですが生まれた時から金持ちなので、バカボンみたいな人多いんですよ。

  • 裏方理事長さん

    うちは、5年くらいは、居住していない地権者と利害関係が一致する区分所有者が理事を独占していました。
    >それよりは数年前に裏方マンションでは同じような(さらに言えばもっと優れた)制度を導入しました

    もし、良ければお教えください。

    はるぶーさんの軒下ですみません。

  • 地権者嫌いさん

    裏方マンションの管理規約の抜粋

    ==
    第 34 条 (役員)

    1.管理組合に次の役員を置く
     (1)理事長    1名
     (2)副理事長   1名
     (3)監事     1名
    2.役員は管理組合組合員の持ち回り制を原則とし総会で選任する。
    3.個人的事由により役員の役割・役職を負担できない組合員は免除を申し出て総会で承認し金銭的負担を担う。
    4.金銭的負担の金額は、総会の議決を経て決定される。
    5.理事長、副理事長は、役員の互選により選任する。
    ==


    >居住していない地権者と利害関係が一致する区分所有者が理事を独占していました。

    この状態では難しいでしょうね。


    裏方マンションでは旧地権者の関係者とおぼしき方+その他一部さぼりの方々

    vs

    共同住宅ということを普通に考えてくれる大部分の方々(これは裏方がそういうふうに教育しましたが)


    侃侃諤諤および喧喧囂囂(←これははるぶーさんしかわからない四文字熟語の世界)の一年間のバトルがあって

    という過去がありました


    わらわら(*^_^*)

  • 裏方マンションさん

    有難うございました。
    金銭的負担、ある意味、ペナルティーは当然のこと、うちでも
    提案してみます。年寄りからも、どっと集められそうです。

    • >ペナルティーは当然のこと

      このペナルティという考えをだしたら失敗します

      あくまでも

      平等な負担

      応分な負担

      という考え方で推し進めるのです!

      >愛の交換日記風に

      ・・・・www

      わらわら(*^_^*)

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