あけましておめでとうございます、2021年の雑感と2022年の展望【大阪タワー】

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あけましておめでとうございます!大阪タワーです。

今年もよろしくお願いします。
(年明けてからどんなけ経ってんねん!!!)

昨年を振り返る

いやー、、、2021年はなかなか厳しい一年だったなという印象ですね。
今年販売開始となった物件を見ていると金額自体は大きく上昇はなかったような気がしますがクオリティが変わった印象があります。
価格自体はもはや一般人に手が届くとしてもとても高いところに行ってしまっていて、これ以上上がってしまうともはや誰も手が届かないところにいるという感じがしております。

例えば、同じ御堂筋線「中津」最寄りのタワーマンションといっても、少し前まではブランズタワー梅田NORTHが買えていたところが今はプラウドタワー梅田豊崎となるというような変化です。
確かに、これらを金額で比較するとそんなに変わらないため、「中津駅近辺の新築タワーマンションの価格はここ数年横ばいかむしろ下落傾向だよ」とデータでは読み取ることはできますが現実的にはそう簡単に比べられるものではないですよね。
どちらにもいいところはあるし、どちらもいいマンションではあるものの、同じ土俵に乗せるのは違うのかなと思います。

ぶっちゃけ、こういった変化がいろいろな地域で起こっている印象があります。
この数年、工事費や土地値もどんどん上昇しており、今回のコロナ禍で需要が減少し正常化するどころか、元々の労働者不足にはじまり、鉄の上昇、世界的なサプライチェーンの停滞の影響をモロに受けているというのが実情、、、

建設物価建築費指数 2021 年 11 月分


この表を見てもらってもおわかりいただけますがこの一年間でもずいぶんと上がっていることがわかります。
(ちなみに、マンションは鉄筋コンクリート造のため上昇の幅はマシな方で鉄が高いため鉄骨造の建物はもっと悲惨。)

若干、横道にそれますが建築工事の金額は契約ベースで決まるため、最近販売開始となったマンションは少し前の単価で契約していると思います。
しかし、これらから出てくるマンションは今の単価で契約しているため、さらに高い工事費で契約していると考えるのが自然です。
当然、デベロッパーサイドも様々なコストダウン施作を考えてくるとは思いますが販売価格に転化しない限りは根本的な解決にはならず、どこかを諦める必要があります。

立地に勝るものは無し

大阪タワーは本業の不動産会社でよくいわゆる土地の仲介の不動産屋さんとお話する機会があります。
ある時、普段通り尊敬する業界の先輩と物件の情報交換をしているときに、
口癖の「それにしても高いっすねー。」と呟いた時に言われたことがあります。

「大阪タワーくん、土地は高くてもいいんだよ。場所さえ間違えなければ。場所さえ間違えなければ、いつかは回収できるから。

これって世間ではよく言われる話ですが、一つの真理だと思います。

ぶっちゃけ、どこかを諦めないと買いずらい時代です。自分の理想を全て満たすような物件を買うなんてことはなかなかできない。
特に、皆さんのような「スムログ」を読んで知識をつけている方からするとそう感じるはずです。

マンションを選ぶ条件にも様々なものがあります。
  • 新築であること
  • 値段が予算より高いこと
  • 狭くなってしまうこと
  • 駅から離れてしまうこと
  • 仕様が想像より低いこと
その中でも立地にこだわることこそが一番後悔が少ないのではないかな、と考えております。

一口に良い立地といっても、いろいろあります。

便利なところ、環境のいいところ、景色のいいところ、、、

どれが正しいという話ではありませんが自分たちにとって、納得のいく選択をしたいです。

前もどこかに書いたかもしれませんが、私自身、昨年中に買い替えをしました。いろいろ検討をした結果、中古のマンションにしましたがたぶん一般的には「なんでそこ〜!?」って思うような場所ですし、正直資産性も期待できない笑

でも、いいんです!!!家族が幸せに暮らせれば!!!と思って、引っ越しました。

正直言って、打算的なことも考えましたがこの上昇相場でどこまで上にいくのかもわかりませんし、この価格帯になってきて「儲かるかな!?」と思って買うのはリスクがあるような感じがしています。

それであれば、そんなことよりも家族で楽しく幸せに暮らせるイメージが湧くところに住みたいなと純粋に思ったのが今の家を決めた根本的な要因です。

確かに、資産性というのは大切なファクターだと思いますし、重要だとは思いますが正直に言って今はそれで選ぶのはしんどいなと思います。
でも、普通の人はそれでいいのかなと思います。
例えば、年収300万円でフェラーリを買うで有名な清水草一さんという自動車評論家の方などは「(リセールがいいから)貧乏人こそ、フェラーリを買うべし!」と言っておりますが、その前提には「フェラーリが欲しい!!!」という欲望があってこそ。
リセールだけなら、車はアルファード一択!とかなるかと思うのですが今まで住んできた自宅マンションの駐車場を見ていても欧州のお世辞にもリセールの良くなさそうな車に乗ってみえる方も多く、皆さんがそんな観点だけで選んでいる感じはしません。(昔、マンション好きな人たちのTwitterのスペースを聞いていた時に、「洋服はリセールがいいからアウトドアブランド!」と言っていて驚いた記憶。)

やっぱり、お金儲けをするためにマンションを買うという風潮にはどこか違和感があります。そんなことにみんなが反応するからどんどん値段が上がっていっている気がします。
ふつうに考えて中古になって新築よりも高く売れるなんていうのは異常なことです。新築デベからしたらそのような状況が続いているのならば、安く売る理由などないわけですから新築価格なんて高くなって当然、、、ということでしょうね。
こんなことを言っていると、「そうなった原因はお前ら、ブロガーが煽るせいだろ!」と言われそうです。
ただ、『いい物件』というものの評価軸が変わってきている気がしています。

今年、注目のタワーマンション

【2021年12~2022年2月版】スムラボブロガーが本音で選んだ気になるマンションBEST3《関西/西日本編》



姉妹サイトの「スムラボ」で以前にあった特集でお答えしているのですが個人的には「ザ・クロスシティタワー(新なんばタワープロジェクト)」を推したいです。



 

下町ですし、立地的にどうなのよ?という話はあるのですが御堂筋線駅徒歩2分というのはなかなかのパワーワードです。
もはや、大阪の方には説明不要だとは思いますが御堂筋線の利便性の高さは他の地下鉄路線とは比べ物になりません。
ここの現地を見てもらえればお分かりいただけると思いますが改札までも近いですし、古い路線なので電車もそんなに深いところを走っていないのでその便利さは非常に体感しやすいと思います。



正直、南海「なんば」の南エリアが綺麗になってきているとか、街の発展に期待するかどうかという話を置いておいても、御堂筋線に近いというのはそれだけで充分な価値がある。
だって、今や大人気の中津だって駅の足元を見たらそんな魅力的な要素ってありますか?という話で。そりゃあ、評価の安定してきたファインタワー豊崎やブランズ梅田ノースはいいけれど、最初にセントラルマークタワーに入植した人たちはそれなりにシビアな判断をした上で選んでいると思います。
ここも同じようなことが言える気がしていて、都心居住というのが長期的なトレンドになっている中、次に選ばれるのはこういう立地かなと考えます。周辺環境も私の感覚ですが、私一人で住むとしたら全く気にならないです。

値段も決して安いわけではないですが、最近の新築タワーマンションで交通の便がいいところでここよりも明確に安いと言い切れるのはザファインタワーウエストコーストくらいしかないのが現実ですし、今大阪市内で売っているタワマンの中でも梅田ガーデンレジデンスの次に便利な立地じゃないかな、と。
現地を比べてみるとよくわかりますが、ウエストコーストの「弁天町」徒歩3分とここの「大国町」徒歩2分は感覚的に1分以上の差がある気がします。(無論、弁天町にもいいところはたくさんあって、例えば駅までの動線上にロピアがあることとかすごくいいのですが。)

また、総戸数が少ないいわゆるペンシルタワーの割に間取りもいいと思います。ハード面に派手な要素はありませんがそつなく作られている印象です。唯一の心配ごとはエレベータの台数とバンク分け。もう一本でいいから、低層用があったら良かったのになぁ。。。

今年個人的に楽しみなマンション

立地的に気になるのはザファインタワー大阪肥後橋です。ここは生活しやすいだろうなぁ、、、と思うものの、いくらするのだろうか!?と思うと気が重くなりますね。。。笑

さすがに、坪400は超えないでほしいというところで、380くらいだと検討しやすい???かなと思います。

というわけで、今年もよろしくお願いします!

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こんにちは、大阪タワーです。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

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