お便り返しとなります。
差出人:ころまる
メッセージ本文:
いつも楽しく記事を読ませて頂いております。
自分は33歳、3歳の子供がいるシングルマザーです。
○○駅(※記事にする場合は場所を伏せて頂けますと幸いです)徒歩5分圏内の新築マンション(2LDK、55m2)を6000万台中盤、35年ローン変動金利0.38%で購入致しました。
なお、年収は1800万、現在4000万程資産としてあり、運用もしております。
住宅ローン控除はフルで10年400万利用する予定ですが、今後の住宅予定をどうするか考えており、今回ご相談させて頂きました。
住宅ローン控除が終わる10年でマンションを買い替え更に住宅ローン控除を利用するか、賃貸に戻るか、そのまま住み続けるか、子供の進路にもよるところかなとも思うのですが、資産の面から考えると何が一番適切なのか、何度もマンションを購入されているマンションマニア様にアドバイス頂けましたら幸いです。
また買い替えの場合は、どのようなマンション購入がおすすめか、勿論リセールバリューが効くものが良いですが(希望としては広尾や麻布)、固定資産税など考えると無理かなと思っています。
長々と申し訳ありませんが、コメント頂けますと幸いです。
よろしくお願い致します。
ころまる様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
一人で働きながらの一人で子育て、本当にお疲れ様でございます。シングルマザーとしては年収も高く、いろいろな意見はあることでしょうけども年収関係なく子育てを一人の力でおこなうということは自分の楽しみの多くを削っていかなければ成り立ちません。お体ご自愛下さい。
さて、実需でありつつ資産形成したいということかしこまりました。
不動産の価格は市況に影響されるため予測が難しい部分も多いのですが私なりにアドバイスさせていただきます。
完全投資であれば安い時期に購入して賃料得つつ高い時期になったら売却、安くなったらまた購入…みたく繰り返せますが実需であれば住まいは常に必要なものであり、市況によって売り買いを繰り返して稼ぐのはなかなか難しいですね。一旦売却して仮住まいとなれば賃料も発生しますから余計に。
そんな中で実需でありながらも資産形成をしていく1つ目のポイントとしてはまず1戸目にとにかく資産性高いものを買うことです。これはとてつもなく大事なことです。ころまる様は今時点では実需の住まいを資産形成の一部として見ていますがお子様の成長に伴い資産性より住環境重視や部屋の広さ重視に価値観が変わるかもしれません。その際には売却することで一旦は利確できますから資産形成成功ですよね。
記事内では質問内容の一部をカットいたしましたがいただいた内容から購入された新築マンションがわかりました。数年前に販売されたあのマンションですね。私もおすすめしていました。すでに1割…いや、2割近く値上がりしています。
実需の資産形成をしていく2つ目のポイントとしては竣工の数年前に購入することです。自分が買った時よりも竣工時の評価が高くなるであろうマンションを狙うのです。販売時よりも竣工時のほうが評価されそうなマンションってありますよね。まさに今回購入されたマンションのように。
そして最後は築浅の間に買い替えることです。具体的には築10年以内が良いでしょう。
中古マンションを購入する人からすると築5年も築7年も大きな差にはならないですし、維持費も上がる前であることが多く買いやすいのですよね。(愛のない話ですが今回は資産形成のご質問です)
例えばこんな流れです。
2019年：新築マンション購入
2021年：入居開始（この時点で2割近く値上がり）
2025年：新築マンション購入
2028年：入居開始＆旧居売却
青田買いの2025年時点よりも竣工する2028年のほうが価値が高まっていそうな新築マンションへ住み替えることで旧居の含み益を利確しつつ新たな含み益を抱えた新居へ移ることができます。
先に述べたように市況次第ではありますがころまる様はすでに1件目で1000万円以上の含み益を抱えているので波には乗れました。
後は税金との戦いではありますがそれはそのときの税制次第のためなんともです。現状ルールだと3000万円特別控除を発動させる方が多いでしょうか。
どんなマンションが良いか…は1件目に購入されたようなマンションが資産形成には向いています。
その時期が来ました際はぜひ個別相談をご利用ください！！！
参考になれば幸いでございます！
引き続きよろしくお願いいたします。
ご相談お待ちしております！！
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早速のご返信どうもありがとうございます!!
マンションマニア様に直接ご返信頂き至極感動しております。
自分としては住宅は利便性や節税の面での取得の考えが強く(愛がなくすみません…)、固定資産税が上がったり、住宅ローン控除が無くなったり、増加していく修繕積立金や管理費を払う気は更々ありません。
マンションマニア様のご意見を元に今後も勉強を続け、ちょくちょく物件内覧をしていこうかと思います。
どうもありがとうございました。
ころまる様
マンションマニアです！コメントもいただきありがとうございます！
まだ少し早いですが2023年～2025年に販売される大規模系のマンションをウォッチしていくと良いかと思います。
その際はぜひご相談ください！
まずは新生活楽しまれてください！
引き続きよろしくお願いいたします。