お便り返し-37 旧耐震マンションを検討する際に気を付けることは?【DJあかい】

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ビル・マンションの修繕のイラスト(いらすとやより)

久しぶりですが行きます。

差出人: 中古難民

誰に答えて欲しいですか?
マンションマニア, 三井健太, ふじふじ太, はるぶー, DJあかい


メッセージ本文:
いつも拝見しております。
現在検討しているエリアの3LDKの部屋は新築でも築浅でも到底届かない値段で販売されています。
しかし、旧耐震基準のマンションなら手が届く値段で売られており、しかも格安の駐車場もついています。それに、間取り等も余裕があって古さ以外の要素は満足できるレベルのものが多いです。

一般論として、
・旧耐震基準のマンションは避けるべきか否か、その理由は?
・古すぎるマンション(ここでは築35年以上程度としておきます)を購入することの問題点はなにか?(大規模修繕?そもそもの耐震性?マンションが維持されない可能性?)
・古いがギリギリ新耐震基準であるマンションなら良いのか?
・結局のところ、築何年までなら購入して良いのか?
もし、具体的なエリアによって事情が異なるのでしたらその理由も合わせて教えてください。


どうぞ宜しくお願いします。

じゃあ順に答えていきましょう。

1.旧耐震基準のマンションは避けるべきか否か、その理由は?
旧耐震だから一律に避けるべきとは思いません。旧耐震特有のネック(耐震基準に適合しない、ピロティ形式だなど)とそれに伴う流動性の低さ(融資が付きづらいなど)を踏まえた上で、価格を見て、総合的に納得いく範疇であれば買いだと思います。諸々のネックを加味した値付けになっているか、ということですね。
ただ、耐震診断実施済みで検討住戸の耐震性が著しく低い場合は避けた方が無難かもしれません。

2.古すぎるマンション(ここでは築35年以上程度としておきます)を購入することの問題点はなにか?(大規模修繕?そもそもの耐震性?マンションが維持されない可能性?)
古いマンションを買うということは中高一貫校の高2で編入する転校生みたいなものだと思ってください。なので例えば秀和幡ケ谷みたいに強い癖がついててそれになじめないと厳しいかもしれません。マンションの住民、管理規約、成約事例、掲示物等よくよく確認してノリが許容できるか、うまくやっていけるかを判断してください。
古いマンションであれば、今までの実績があるので修繕履歴や修繕積立金の額でちゃんと運営されているか、持続可能な管理をやっているかが見られるのはかえってメリットかもしれません。中に入れば管理状況もわかりますしね。

3と4は趣旨が重複するので合わせますが、新耐震/旧耐震が購入判断の一要素になるのはあるとしても総合的な判断の中で位置づけられるべきだと思いますし、築年にしても同じです。旧耐震だから買うな、築●●年以上だから買うな、というのは簡単ですが、その言葉を言ってくれるまでセカンドオピニオンを探しに回るのはご本人のためにならないと思います。専門家は相談者の望む答えを出すのが仕事ではありません。相談者のためになる答えを出すのが仕事です。

憶測で申し訳ないですが、相談者の中古難民さんは今の相場でご自身の希望のエリアで希望の条件を満たすのはかなり築年のいった物件しかないということを十分理解しておられるのだと思います。しかしながら、ご家族の方が築古、旧耐震の物件にかなり懸念を抱いていて、なんとかそれを払拭したい、あるいはこの年代なら大丈夫だというお墨付きがほしい、そう思ってこの質問をされたのではないかと思います。であれば、その懸念を解きほぐして、旧耐震でなくて新耐震ならいいのか、築何年ならいいのか、向き合って対話することが必要なのではないでしょうか。おそらくご家族の方はこのエリアで自分の予算だとこの年代の物件しかない、どうする?と聞かれて戸惑っているのではないかと思います。もっと築浅がいい、あるいは新築がいい、そのためであればエリアはもっと離れてもいい、そう考えているのかもしれません。家族の意見が100%一致することはないでしょうが、結論に至るプロセスを共有する、その過程があってこそ納得感が醸成されるのではないでしょうか。
邪推であればすみません。忘れてください。

中古難民さんの健闘するエリアであれば築40-50年くらいで建て替えの打診が来るエリアだと思います。今は築古だけど近いうちに建て替えが来る(可能性がある)というアプローチもアリかもしれません。エリアによって事情が異なるという話がありましたが、やはり都心と駅近は用地不足のため、築古マンションに旭化成や日鉄など建て替えに強いデベがアプローチして管理組合に食い込んでいるケースが散見されます。(逆に駅遠や郊外は厳しい)この敷地で新築マンションを建てたら売れるか、どれくらい部屋が取れるかとデベロッパー視点で考えてみるのもよいかもしれません。Good House!

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マンションコミュニティの皆々様方、ごきげんよう。不動産業界に身を置くDJあかいと申します。 この度、スムログという多くの人の目に触れる晴れの舞台をいただきましたので、普段のブログと一味違った学びのある記事を発信していきたいと思います。

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1 個のコメント

  • 中古難民 より:

    質問者です。
    丁寧な回答をありがとうございます。

    実は近くの別エリアでマンションを購入したものの、事情あってより広い家も検討し始めたところです。なので実際にはまだ購入に動くことを考えている段階ではないのですが、もし引っ越せるならそのエリアに住みたいなあとぼんやり考えていました。
    建て替えが実際になされるとなると、やはりその間は住めないですし、建て替えるのにどれくらい持ち出しがあるのかないのか、素人には判断できないですから、そこはプロに頼るところなのかなと思います。

    古さも総合評価の一部、という視点はあまり持てていなかったので参考になりました。

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