理事ってどうやって選ぶの？編は、読みにきてくれた人は６分とかかけて読んでいってくれるとかで、まぁ読者は少なくても読んではくれてると。ちょっと長くなっても平易にで以後を修正中。今回は、こちらの今月末の勉強会のご案内。
『 マンション管理最初の2年が勝負？？』勉強会
私は210人ほどが加入しているマンション管理組合理事長勉強会(RJC48)の代表をしています。ある集まりって、成長過程にあるか、衰退段階にあるかのどちらかしかなくて、キーは新しい人が参加してくれるかどうか。常連さんがいつも集まっているだけの会ならあんまり存在価値はないですものね。で、割と最近加入の多かった、築年数の特に若いマンションを対象に、管理組合の１期から２期くらいまでの乗りきり方をテーマにした勉強会を開きましょうとホストになるマンションの理事長さんが提案してくれて、そこにこの勉強会の”お題”をつけたのは私です。
概要は以下の通り：
RJC48第20回勉強会＠月島 《マンション管理最初の2年が勝負？？》
「２年アフターって何をどう指摘すればいいの？」
「コミュニティってどうやって形成するの？」
「言われるままにハンコ押してるけど、これでいいの？」
新築マンションの理事長さんはこんな悩みを抱えています。２年アフターを筆頭に、コミュニティ形成、組合運営上の習慣形成などなど、分譲後間もないマンションは課題山積です。この時期をどう過ごすかで10年、20年後のマンションが大きくされるのではないかと考えます。今回のRJC48勉強会では、この大事な序盤戦乗り切るためにも、先輩理事長たちの成功談や失敗談を聞きしたいと思っています。
１．日時: 8/27土曜日
① 10:00～12:00 1部(プロ講演会)
② ランチ懇親会あり
③ 13:00～17:00 2部(理事長講演＋パネルディスカッション）
④ 懇親会あり [こちら締切すみです]
２．場所: 月島区民館
３．参加費 会場代など実費をパートごとに負担 ①と③は各々500円です
４．参加資格
管理組合理事会運営の関心のある方はどなたでも（非会員参加可）
ただし、２部のみ”管理組合相手にお金を貰うお仕事をしている方”
（顧問契約を有する管理士さんなど）は基本的に参加をお断りします。
誰が講演するの？
午前 第１部 プロの話をきく株式会社さくら事務所 土屋輝之氏
普段は聞けない、業者さんのお話を聞いて、２年アフターを乗り切るための基礎知識を身につけましょう。（レベルは初級向けで依頼しています）
※ さくら事務所のヨーダ様こと土屋さんには、昨年にも”プロ講演会”と銘打った会で講師をお願いしていますが、その時は大規模修繕絡み、今回はかなり２年アフターに振ったお話が期待できるのではないかと思います。
午後 第２部 先輩理事長の話をきく
プラウドタワー東雲キャナルコート 初代理事長 S氏
イニシア千住曙町 副理事長 私ですね…
４名の理事長によるパネルディスカッション
「最初の２年で一番大事だったこと」
※はるぶーの話はいつも使い回しじゃんで不評？なので今回はTVなどでもおなじみの元名物理事長Sさんの長ーい基調講演のあとでもありますので、30分とか短めに『最初の２年で失敗だったこと』という表題で失敗談”のみ”を喋ろうかと思って現在講演作成中です。
参加するには？
RJC48の参加申し込みのページから、”月島の第20回ヘの会員外参加希望”を明確にして参加申し込みをお願いします。会場代などの関係で１部と２部に各々別に参加費が500円発生しますので、１部＋２部など参加範囲も明確にこちらから → http://rjc48.com/?page_id=39
無論この機会にRJC48への参加もお待ちしています。管理組合の理事（長）同士のマンション名・本人実名での情報交換に関心のある方は、こちらから。単に掲示板をのぞいてみたいという方はお断りしていて、情報交換に寄与できる方のみをRJC48では求めています。RJC48やその所属マンションへの取材などの申し込みもこちらからお受けしています。
なんで『２年』なの？
初代理事長になると、私もそうだったけど過度に遠大な目標を立ててしまいがちなんですが、２年に限ると割とここだけは押さえておかないとという「ポイント」があると思います。例えば、営繕案件に関しては、長期修繕計画だの、その資金計画だのはまずは放置でいいから、共用部の２年アフターに集中するほうがどうみても先です。殆どの箇所の初期不良は２年以内に指摘を終了しないと”瑕疵担保責任”の期限きれでいってもなかなか直してもらえなくなります。外壁タイルは２年でアフターは切れるのに、10年くらいたったら10%超えて浮いてるのが判明したとかで苦労しているマンションは無数にあります。どう考えてもただで直してもらえる初期故障を１箇所でも多く指摘したほうが得なわけで、今回の講師役マンションは、おのおの千～数千箇所の不具合指摘。両方とも全数直してもらってます。ただで直るんだから優先してやったほうがどう見てもお得です。
これを、お金払って、営繕コンサルタントに依頼するなら、当然プロを雇うわけですのでお金がかかりますが、その費用を捻出するのは初期予算には計上がないので総会マターです。２期目にやるなら、１期終わりの総会に上程されていないと間に合いません。管理会社に依頼しても売主べったりで利益相反で使い物にはならないかもしれない（そのパターンしか見たことがない）。
もう一つは２年目には、一般会計（管理費など組合の”生活費”にあたるお財布）の収入・支出の初期設定状況が見えてくるせいです。１期目は最初の3カ月くらいは、初期サービスでエレベータの保守代金が発生しないとか、植栽には大抵１年アフターがついてくるので初年度の作業は少なめだとか、マンションによっては中途で入居してくる人の契約で駐車場使用料収入が変化していくなどの特殊要因があって、雰囲気が見えてくるのは２期目の予算・決算あたりからになります。そもそもどのくらい余裕があるのを見てから収支改善に乗り出す時期かなと思えるせいです。
そのほかその管理組合の理事会制度（どう役員を専任するか）などガバナンスの整備は理事会運営によくない癖がついてきていたりすると苦労するから、どうみても早期に済ませておくべきでしょう。
ぜひ来てみてね！！
建ったばかりの新しいマンションの理事会の立ち上げに関心のある人の参加をお待ちしています。会場は８０人近くまでは楽に収容できる広さがあるので、まだ４０人ほどですから満席になる心配はありません。RJC48って、よくメディアとかで見るけど、どんな人がやってるのかな？なんて興味の方も参加はお気軽に。
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません
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