タワマンって本当に維持費が高くつくの? 【お便り返し】

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「タワマンって本当に」は某ブログからのパクりです。

「タワマン+廃墟・暴落+本当に」の組み合わせはアクセスとれるって聞いたので、なにせ直前のブログが惨敗だっかから。


質問は

差出人: タワマンに住みたい!

現在の室内環境に不満があり本当はタワマンに住み替えたいのですが、タワマンは管理費が高い事に加えて将来的には修繕積立金も数倍に跳ね上がる事を考えると、やっぱり次も板マンにした方が…って考えてしまいます。

まぁタワマンでなくてもワイドスパンで全部屋がバルコニー側にあるとか、角部屋で大きな窓があって明るく、全部屋に窓がある様な板マンがあれば良いのですが、そんなの無いですよね…
(今の家がLDも暗くて廊下側にも部屋があるんで、ストレスMAXなんです)

今現在は外廊下25階建ての大規模板マンに住んでおり、タワマン購入を夢見て日々スーモを眺めています。
その甲斐あって管理費、修繕積立金共に100円/ ㎡程でただでさえ安い管理費も2割以上余って修繕積立金の方へ回っています。

そこで
質問1
もし今のマンションが同じ25階建てで内廊下タワマンであった場合、やはり管理費、修繕積立金は全く違ったものになっていたのでしょうか?

質問2
タワマンを選ぶ際に管理費や修繕積立金を抑えたい場合は、ここに着目して選べ!
というポイントがあれば教えて下さい。
なるべく大規模で温泉やプール等のお金が掛かる施設が無い等くらいは分かるのですが…
質問3
タワマン板マンに限らず、天井高、アウトポール、ハイサッシ等、マンションを選ぶ際に着目するべきポイントをまとめて挙げて戴けると嬉しいです。
次は失敗したくないので、それを元にチェックシートを作成しマンション選びに活用したいと考えています。

長くなりましたが、どうぞ宜しくお願い致します。

スポーツカーの燃費とは?

質問は複数人が指名されていると、スムログブロガー陣(大抵Twitterもやってる)が、誰が返事を書くかでDMで相談になることがある。ポテンヒット防止のため。解答までいくとマイルドでも、そこではなんか毒舌な人が多い。本人の名誉のために名前は削除:

「燃費を気にする奴はスポーツカー乗るな、でいいんじゃない?」
「私も同じこと思った。そう書こうかな。25階板状ってそれタワマンやんと。」
「高いタワーはエコじゃないです。はい。」
「プリウスに乗ってればいいと。」
ここではるぶー登場
「私12年落ちのプリウスに乗ってるんですけども(^^)」(はるぶー)

でまぁ私が返事をすることになったわけです。みんな(というか約2名のスムログ執筆陣)怖い・・・てか口悪い。なおプリウスは別に悪くない。

ぶっちゃけ上の会話で回答は尽きている気もしなくはないのですが。そこを話の長いはるぶーが解説ってことになりました。

まず先にこっちを読んでね

回答を読む前に、 スムログの私の記事、
『新築の湾岸タワーマンションの管理費高騰の理由は?』
https://www.sumu-log.com/archives/24441/
を見てから戻ってきてくださいね。

質問は、”管理費”と “積立金”について書かれていますが、実はタワマンなど、都心部に多いマンションの財政の生命線は多くの場合駐車場収入です。

<駐車場代の行方>



上のブログから図だけ再掲。

〇 駐車場収入を、駐車場そのものの更新コストには入れず一般会計にぶっこんで一般会計を安くみせる(多くのタワーで、管理会社への委託経費が、管理費総額を超えてます
〇 修繕費は均等割+販売時の一時金徴収で、最初5年くらいだけ激安に見せる
の合わせ技で、購入してから暫くの間だけ、管理費も積立金も安くみせかけることは可能です。
湾岸の例からみると、積立金は均等割りに10年程度までに早期移行したタワマンは全部横並びで1㎡1月300円(もしくはそれ以上)にはなってますから、早かれ遅かれこのあたりにいずれ収斂していくことは明らかです。

タワマンであることの追加のランニングコスト

駐車場の振り分けによらず、”管理費+積立金”の合計でタワマンなら1㎡1月600円位は集めてないとサステナブル(長期維持可能)な設定とはいえません。
【駐車場を外部貸しして荒かせぎしているといった場合を除く】

私のマンションは、板型の24階建てですが、あんまり贅沢はしてなくてこの合計は1㎡月400円程度、ざっくりいって”タワーであること”で、管理費も積立も1平米月100円程度は高くかかると言っていいのではと思います

合計で、月200円 70平米だと、1.4万円 年17万円、 25年で400万円程度ですね。タフマンの駐車場にいけば外車割合は湾岸なら半分はあります。ちょっといい車一台分程度。

外車にのらずに10年おちのプリウスで耐えれば・・・(苦笑)
通常の新築マンションの家賃は年に本体の4%程度になることが多いのでランニングコストの本体価格比を考えるには私は25年分で計算します

高いといえば高いけど、もともとタワマンって、都心駅近にしかない。今時湾岸なら坪400万の物件に”安い!”とかいってみんな飛びつくように買っているわけでしょう? 平米100万円超えをはらって買ったものに、あと毎月1㎡100円かけてしっかりメンテしましょうに反対されても困る。

無理して背伸びして買って後で、積立金値上でーすに反対されても、理事長など管理セクターの人からみると迷惑です。 上の金額くらい払えないなら買うなよ・・・ってことで
 『スポーツカーを買っておいて、燃費がいくらとか訊くなよ・・・』
には私も同感。

クワマンであることのメリットは

① 湾岸や武蔵小杉が代表例だけど、通勤時間をお金で買う
② 戸数のスケールメリットを生かして多彩な共用施設が楽しめる
③ 景色がいい
ですね。

不動産はちょっといいものに凄く高めに値段がつきます。それに価値を認める人が住む場所だと思うので、ちょっとランニングコストが上がったらもう払えないとかいう人は、あんまり住まないでほしいが、理事会やる人のホンネ。

タワマンの現理事長もかようにおっしゃっています。


なんかお疲れ気味。理事会の暗黒面に堕ちかけてる。クレームとかでたっぷりぐちぐち虐められたらしい。合掌。

25階もあったらタワマンと変わりません

25階の板マンが比較例に挙がっていますが、実はうちもそうです。20階60メートルあたりが、下から足場をくみ上げて外壁を補修できる限界の高さです。25階の板マンとタワマンを質問者は区別していますが、少なくとも足場がゴンドラ等になったり、もろもろ設備が特注品であるなど、修繕コストの面からはあんまり変わりません。

今100円+100円で足りているというのは、現状でも奇跡に近い安さですが、① 駐車場代の収入がどこに消えているか? ② 今の積立金でずっとやっていけるか? を通常総会などの決算資料と比較すれば、現状がお寒い状況であることが明らかになるのでは?と思います。

また、柱や梁など構造部分の専有部への影響は、あたりまえですがタワマンのほうが大きくなります。板マン→タワマンに変えても、内廊下のタワーだと、廊下に面した側に採光の問題で居室を確保できませんから、特に外に面した面積の取り合いになる1000戸級の内廊下のタワーの中住戸では、快適な間取りの確保は至難です。角部屋ならその問題もなくなりますが、角住戸なら、全居室に窓がありますってのは板マンでも普通です。(私が今いる家は板マンですが全部の部屋に窓があります)

タワマンの管理コストの引き上げ要因

誰もが思いつく巨大タワマンのコストアップ要因はこんな感じかな:

エレベーターなど設備が特殊



図は速さ別のエレベーター1台あたりの1月のメンテコスト。過去のRJC48って怪しい理事長団体のデータからでかなりデータとしてはかなり古い。基本最上階までノンストップで1分以内に設計しますから、200メートルのタワマンには200m/分級が必要。1台年~250万円(メンテのみ)右半分の速さのEVは特注品。作った会社しかメンテできないから、そのお値段は相手の言い値

プール



ざっくり維持コストは年2千万万からってとこ。絶対受益者負担でもとはとれませんが
不動産広告に必ずプールの写真がでてくるマンションで水を抜いて今と同じお値段で売れるかどうか・・・板マンが水景施設の枯山水をやってる以上にお金のないマンションなのねと思われるダメージはでかい。

この写真のプールは実は最上階にあるんですが・・・お金かければできないことはないとはいうものの凄い。

コンシェルジュ



にこにこ笑ってお出迎えしてくれるコンシェルジュは、大抵勤務時間がイレギュラーなこともあって、人材派遣系に外注。今は外注したほうがずっと高くついて1分にこにこしているたびに40円が消えていきます。
あの人間ではなくてAIなんか?ってがりべん先生も、BBAではダメなんだ若いおねーさんじゃなきゃいけないんだとか力説していましたが(人数は1人で数字は変わんないからAIなら関係ないと思う)、管理会社の制服着たお爺さん・お婆さんに替えて、坪400万のマンションの住人が納得するかどうかはまた別です。(写真は、わざと人がいないのを選びました;頭のなかでおばーちゃんか、おねーさんを立たせてみてください)

防災センター



タワマンだと例外なく、防災センターの設置義務があって24時間365日人を貼らないといけません。質問された、今も超高層認定の建物に住んでいますから、防災センターがあって、24時間人が詰めているはずです。 大抵警備員とかいう名前がついていて開いてる時間に巡回や立哨警備もしますが、ここにいて見張っているのが仕事で、法的な義務なのでなくせません。24時間交代で16時間勤務の人を2人毎日貼って(タクシーの運転手と同じで3日周期で24時間勤務になることも多い)ざっくりフルタイム6人相当の雇用ですから、年に2500万円は最低でもかかります。
これは”防災センターごと”にかかるので、消防などの要請でトリプルタワーに3箇所設置したら、1箇所ごとにこのお値段がかかることになる。

 

もともとタワーは割高(修繕・管理とも)なものですが、例えば1棟のタワーであれば、普通コンシェルジュのカウンターも防災センターも一箇所に集約できますから、”戸数によらず”に同じようなコストを払うことになります。

つまり、ランニングコストの点のみからみると、戸数が少ないタワマンや、2棟3棟に分かれていて各々にコストのかかるサービス拠点をもうけないといけないタワマンは、スケールメリットが効かないことになります。一棟のタワーで、100-300戸代はランニングコスト面だけからは避けたほうがいいかもしれません。

さて、”タワマンにすみたい!”さんの、すみたい理由はなんでしょう?
その思いが強ければ、こんな細かい話は全部無視して、管理組合の求めるお布施はちゃんと払えばいいだけです。

チェックシートを作成しマンション選びに活用?

いろいろポイントを挙げられていますが、加点法あるいは減点法でのマンション選びって結果をしてその人をあんまり幸せにしない気がします。どれも100%の普及率でないのは価格などなにかとトレードオフになるから。

”絶対失敗しない”マンション選びなんて表題の本を無数に熟読して、”絶対失敗しない”マンションを買った人が、なにか浮かない顔をしているなど無数にあります。「絶対失敗しないように選んだ」のが失敗。酷い例では、マンション選びで奥さんと喧嘩して、資産価値が素晴らしいマンションと、緑色の離婚届を同時にゲットした人も実際に知り合いにいます。

この眺めだけは絶対譲れん! 一生裸でいても向こうから覗かれないマンションでカーテンは閉めずに暮らすんだ! とかいって、キッチンのIHの前を透明ガラスにして、そこからスカイツリーがでかく見えるかだけせっせと計算していた人が案外クッキングのたびにハッピーに暮らしていたりするわけです。(これは私ですが)

マンションで絶対に後から変えられないものは、”立地”と ”売主”の2つだけです。内装とか室内設備とかはハリボテというか飾りみたいなもの。タワマンは大手財閥系漢字デベのものが多いですから、この2点では鉄板といえるものが多い気がします。失敗できないから本気で企画しますしね。

質問:
”タワマン”の文字にここまでクワマン・タフマンなどの誤植は何度あったでしょう?

SEO対策?で無数にタワマン埋めたぞ。

!! 重要 !!
 本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

2 件のコメント

  • めるか。 より:

    前回のブログ、大変貴重な情報でした。有り難うございました。委員会形式で合議するより、理事会が責任を持って担当すべきというのは仰る通りだと思いました。いつも楽しく勉強させて頂いています。マンションは管理こそ重要だと思いますが、何がなんでも理事会に入りたくない人は実際にいます。新築・中古の購入より大切な内容を解説されていますので、引き続き頑張って下さい。

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