第3回対談「のらえもん&和田浩明が語る、コロナ後のマンションについて」前編

コロナで一変した日常の生活と国民のマインド。リーマン後、大震災後と比較して「今回のコロナは何が同じで何が違うのか?」、そしてライフスタイルの変化に伴う「コロナ後のマンションはどうなっていくのか?」など多面的な視点からお二人に語っていただきました。(2020年6月某日収録)

目次

  1. この対談に参加したメンバーは?
  2. 対談

この対談 に参加したメンバーは?

のらえもん
のらえもんさん

湾岸物件を愛してやまないネット妖精です。東京湾岸タワマン居住中。
湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営。
いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。マンション購入を真剣に考えるブログ

和田 浩明
和田 浩明さん

不動産デベで経営企画のお仕事、その昔はマンションつくってました
大阪22年→東京7年目/愛犬は豆柴の麻呂

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対談


対談スタート

スムログをご覧のみなさまこんにちは、のらえもんです。本日は、デベロッパーの社員で、湾岸タワマンにお住まいで、実名でスムログの仲間入りをされた和田さんとコロナ後のマンションをざっくばらんに語りたいと思います、といっても、ここはかしこまったデベの季刊誌じゃない。宣伝のためのSU〇MOのインタビュー記事でもない。スムログというネットの媒体です。
ここまで話しちゃってもいいの?本音ポロリもあるよ!みたいなノリで迫りたいと思います。よろしくお願いいたします。

よろしくお願いします。今日は完全プライベートです。短パンにビーサンです。

一応、改めて自己紹介をお願いできませんか?

えーと、ワダヒロアキと申します。その昔、デベでマンションをつくっていた者です。マンション愛してます。

「マンション愛してる」は重要ですね。マンションを愛していない奴はスムログに入れません。

子供のころからマンション好きでした。だから天職でしたね、マンションづくりは楽しかった。今、ラストのマンションづくりを名残惜しみながらやってます。

おおお、それは楽しみですね、こっそりスムログメンバーをラストのマンション内覧会へのご招待お願いできませんかね?

さて、コロナで数か月前の世界からがらりと変わった今、どうですか、デベロッパー中の雰囲気は?開発現場、販売現場、様々風景はあると思いますが…

販売活動ができないのは仕方ないので、そこは待つしかないという雰囲気でしたね。緊急事態が明けて、ようやく「新しい生活様式」に準拠して再開です。
その間に、各社オンライン接客等のインフラを整えたのは大きな変化でしょうか。

用地とか開発はどうなんでしょうか?

用地は買いのチャンスだと認識している会社と、少し様子見会社があると聞きます。
開発は一部の大手ゼネコンで施工が止まった現場もありましたが、これもGWが明けて軒並み再開しましたし、工場のラインも復活しており、大幅な引渡遅延は無いのではないでしょうか。オリンピック延期で交通規制による工事遅延の懸念が無くなったのは、不幸中の幸いかもしれません。

コロナ前の大変調

前回の大変調は、東日本大震災で、その前がリーマンショックでした。

どうです?雰囲気似てます?僕、リーマンの時も大震災の時も業界にいませんでした、東京にもいなかった。

リーマンショックの時は私、ちょうど最初のマンション探しをしている時代でしてね。

なるほど。

いまよりずっと新築マンションの数は多かったと思いますが、モデルルーム行ってもなんとなく悲壮感漂ってましたね。
まぁ当時はそこまでわかってなくて、後々いろいろ聞いて後知恵でわかったものもありますけど…私が言わずとも値引きの話を向こうからしてきたり、訪問後にしつこく電話がかかってきたり。
本当にマンションが売れない、あの時はデベロッパーも体力があるところばかりじゃない、自転車操業のところは在庫をそのまま持っていられない、換金しなくちゃ次にいけない。いまのように金融機関が優しくないから在庫を投げ売りしなくちゃいけない。

リーマンの話はデベの中でも今も脈々と語り継がれています。

今回のコロナは、失業者を政府が出したくないもんだから、金融機関も政府も例外的に優しいですよね。販売不振で死ぬ企業はバタバタ出てくるでしょうけど、金融機関が貸し渋って死ぬところは少なさそう。将来の不良債権化が怖いですが。

リーマンの時、いきなりではなく「真綿で首を絞めるようにじわじわ苦しくなった」んですよね?
今回、苦しくなり始めてる感覚がデベにあるかというと、全体的には今はまだそんなにないような気がします。

リーマンの時、といっても不景気のピークって2008年後半から2009年にかけてですけど、毎週のように「どこかのデベロッパー、建設会社が飛んだ」と聞きました。

リーマン前までは所謂「カタカナ系のマンション専業振興デベが多かった」と聞きます。そういう会社やゼネコンは、キャッシュが回転しなくなり、金融も閉まっており、非常にきつかったんでしょうね。
今回は、今のところ販売停止は1ヶ月ぐらいですし、スケジュール的には巻き直せそうですよね。景気はまだ見えてないけど、足元で買いたいという方も当然おられる状況です。「さーと波がひいていった感じ」まではない。

在庫のだぶつき方は今回とは全然違ってましたね…あの時に比べて、「新築マンションという商品」は、あの時と比べても少なくなっているのでしょう?

そうですね、リーマンの時(2008年)の供給戸数が首都圏4.3万戸。昨年(2019年)は今は3.1万戸。リーマンの翌年(2009年)には3.6万戸まで落ちましたが、今はそれより少ないんですよね。
で、需要は大きく変わってない、人口みると寧ろ微増ぐらいですか?

東京23区の人口はリーマンの時よりも、震災の時よりも増えているんですよ。マンション購入適齢期人口は知らないけど。
(後で23区人口を調べたら、2010年8,945,695人→2015年9,272,565人→2020年4月9,682,088人、この10年でなんと70万人も増えている!)

人口が増えてて、供給は減ってる、これはマンション価格上昇の一因と認識してます、他にも金利とか色々と理由あるけど。で、「リーマン並みの危機で捌けた戸数未満が今の供給戸数」、これは一つのファクトですよね。

で、東日本大震災の時は、私はもう湾岸エリアに浸かってました。いやあの時はひどかった。東日本大震災はのらえもん誕生のきっかけですよね?「核実験でゴジラが生まれた」的な…

まぁ震災のときは大変だったよね…

(笑)まぁそうなりますね。めちゃくちゃなマスコミの報道がのらえもんをネットに誕生させた。

東日本大震災の直後は、一斉に販売もストップしましてね。その後湾岸のモデルルームはみんな集客に苦労しました。2011年当時、私はいまよりもっと狭い視野でしか見えてなかったから、内陸の事は知らないけど、やっぱり完成済み在庫は派手に値引きしてましたね。

湾岸も結構大手以外がいたんでしたっけ?どれぐらいの期間販売ストップでした?

湾岸は規模が大きいからカタカナ系デベがメインの分譲主はほとんどいないんですよ。当時販売が実質ストップしたのは、うーん、体感的には2、3か月くらいでしょうか。デベロッパーでないので内部事情は知らないけど。客足はすぐに戻らなかったはずです。

今回、コロナ明けで各モデルルームにお客さんが戻ってくるなら、当時の湾岸の方がずっとダメージは大きいはず。

3ヶ月止まって、かつ湾岸単体でいけば液状化とかもあって、そら表面的な感覚では購入マインドはめっちゃ下がりますよね。

あの時は地震だけでなく、「原発爆発で日本が無くなる」ってパニックの方が大きくて。理系脳の私までちょっと不安だったですから、マンション買う人の大多数は日本の将来に一時的に総悲観的になったんですよ。「出歩くな、ホットスポットがあるぞ!」たいな。そゆ意味ではコロナと状況ちょっと似てますかね。

そのあたり、僕は関西にいたので根本的に感覚が違うと思います。でも確かに、「日本どうなるんだ感」があった。

関西出身の方は、原発の恐怖はそこまでじゃなかったかもしれませんね。大きな余震があるたびにみんな怖がったし、原発の状況が刻々とニュースになった。あの時、福島だけじゃなく関東の人はパニックになってて。関西や九州、沖縄まで避難した人もいっぱいいました。

確かにニュースを見ればそうでした。関西、計画停電もなければ物も普通に売ってたなあ。そういえば当時関西にいた上司が、「水を車で東京まで運んだ」って思い出話よく言ってるの思い出した。

食べ物飲み物が安全なのか、みんな疑心暗鬼になりましたね。震災後に不況がやってきて、あのとき短期間で円高になって80円になったんですね。

ああいう出来事があると、大手とか関係なく湾岸は「値引きしないと瞬間的には売れなかった」でしょうね…

だから、在庫が本当に捌けなくて、湾岸のマンションは、豊洲の住友不動産をのぞいて結構値引き提示が多かった。その空気が少し変わったのは、プラウドタワー東雲の販売ですね。

暗い雰囲気を吹き飛ばしたプラウドタワー東雲の販売好調と、コンセプトの変化

震災後企画の一番手はプラウドタワー東雲でしたっけ?パークタワー東雲だったかな?

湾岸のタワーマンションで、震災後に第一弾で発売したのはプラウドタワー東雲なんですよ。当時はデベロッパーを超えてみんな心の中で応援してたはず。さすがに設計は震災前に終わっちゃってたんだけど、防災倉庫を各階に作ったりして、その後の基準になった。売れ行きも前評判より良かったですしね。

なるほど。確かに商品企画まで練って対処すれば、お客さんの見方は変わります。

マンションの設計まで震災の教訓を取り込んだのはパークタワー東雲からですね。そこからSKYZ、BAYZまではやたらと「絆」を強調してました。

確かに「コミュニティ」が強調されてた。ちょうど僕が業界に入った2014年くらいはそんな印象でした。

震災前の湾岸タワマンはもう少し派手で、ゴージャスな共用施設合戦だったんですが、パークタワー東雲はモデルルームのムービーまで実にハートフルでした。

タワーズダイバとか、TTTのイメージですね。「ザ・湾岸」的な。

THE TOWERS DAIBA、WCT、TTT、PCT、BMA…派手でしたからね。翻って2011年は、日本全体が自信を失ってて。東京でもご近所づきあい大事、連帯を欲してた。コンセプトに取り込んでましたね。

(※編集部注釈)
・WCT:ワールドシティタワーズ
・TTT:THE TOKYO TOWERS
・PCT:パークシティ豊洲
・BMA:ブリリアマーレ有明(参考記事:ブランドマンション化への果て無き挑戦

「共助」って言葉も政府が使い始めたぐらいですからね。

そですそです。防災は自助共助大事ってね。そこから、アベノミクスが始まって、数年経つと主に都心方面に「オラついた物件」が多くなったwww

「オラついた物件」w
ドゥトゥールですか?w

ドゥトゥールは湾岸でいうとオラつき物件の代表ですけど、住友さんは全体的にあの調子ですから…
一方、2015年くらいかな?そこを境に湾岸タワマンもコストを相当重視しはじめました。これは湾岸に限った話ではないですけどね。建築単価が上がってましたから、コストダウンしなきゃいけない。


「湾岸のオラついた物件、ドゥトゥール」和田氏談

「湾岸のオラついた物件、ドゥトゥール」


湾岸のゴージャスさと、コミュニティと、建築コストと、そのあたりがミックスされて結果バランス良い物件になっていってるイメージはあります。

2013、2014あたりは良い時代でした。でも、パークタワー晴海は、震災後企画の頂点、ベストミックス賞だと思いますね。

確かにパークタワー晴海が一つの震災後完成形でしょうね。企画がいくところまで研ぎ澄まされた感じがします。因みにパークタワー晴海居住者ですが、withコロナ、非常に快適です。

パークタワー晴海は、土地の原価が安かったので、非常に意欲的な開発ができたんだと思います。三菱の先行物件と建物デザインを合わせ込んできれいにまとめていくところ含めて良かった。

一方で住友さんのタワマンは、基本「デザインは派手に。共用施設は抑えめに」のイメージです。湾岸にも住友さんタワマン多いですけど、最近で言うとシティタワーズ東京ベイも共用施設は規模の割に少ない印象でした。異なるのがWCTとドゥトゥールでしょうか。この2物件は明確に共用に気合入れてますね。

シティタワーズ東京ベイは商業施設含めての開発でしたからね。WCTとドゥトゥールが住友の中では異常なんですよ。

有明ガーデン、限定オープンしましたね、行かれました?僕はステイホーム、ステイ晴海アイランドなので、まだ行けていなく…

有明ガーデンはまだイオンしかオープンしてなくてですね、私行きましたけど良かったですよ。東雲のイオンに比べてコンパクトなんですけど、品数自体はさほど変わらない印象でしたし、なにより総菜と冷凍食品が充実してた。

コロナの今、湾岸タワマンの価値は再度見直される?

湾岸の住環境の話しましょうか。

パークタワー晴海に住んでいて気持ち良いのは、運河にダイレクト接地なんですよね。車を気にせず犬の散歩にいけるw
運河ダイレクト接地って、晴海三兄弟とパークシティ豊洲、あとドゥトゥール、TTT、他ありましたっけ?

(※編集部注釈)
晴海三兄弟
パークタワー晴海
ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス
ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス


いまや湾岸を代表する景色になった晴海三兄弟

いまや湾岸を代表する景色になった晴海三兄弟


あと、SKYZBAYZですかね。佃も豊洲3丁目も東雲キャナルコートタワマンもそうです。


リバーシティ21(中央区佃)。墨田川からすっとタワーマンションが立ち並ぶ景色が印象的。

リバーシティ21(中央区佃)。墨田川からすっとタワーマンションが立ち並ぶ景色が印象的。


意外と多いんだ。

先生、スカベイは豊洲ぐるり公園の中のタワマンですよ…


ぐるり公園の中に立つマンション、SKYZ

ぐるり公園の中に立つマンション、SKYZ


スカイズ現地ちゃんと行ったことなくてw。

現地見た方がいいですよ、大傑作です。公園&運河の中にぽーんとタワーマンションが建っている。ぐるり公園が完成されて、最強になった。あんなずるいマンションはないですよw
コロナで人は群れないようにって言われてますけど、一歩外に出るとこんなに広い空間がある。湾岸はコロナ後も有利ですよね。

クロノも公園近くて同じようなイメージです。

そうですね、晴海3兄弟とスカベイは立地条件似ています。

ドゥトゥールは、まだ高架下が綺麗に繋がってないですけど、繋がって晴海フラッグ敷地まで行けると、似たような感じになりますかね。

そして、三兄弟やスカベイよりも、フラッグは「住環境的には更に良い」んでしょうか?大半が板状ってところと、タワーのみで比べると位置的にちょっとまた違いますが。

うーん、住環境的にいうと、三兄弟にとても似ているかなぁ。東京湾に3方囲まれていて、水に面しているところはすべて公園という感じ。そうそう、晴海フラッグに隣接する公園が一部開放されました。すんごいことになってます。

ちょうど今朝Twitterのタイムラインで見ました。散歩行こうと思ってます。

晴海3兄弟隣接の公園よりもう少し遊歩道が強調された感じですね。散歩に最適。東京都が本気出すとこんなものができるのかと。

「住環境×都心近接」の掛け算でいくと、晴海フラッグ強いですね。公共交通にはネック有りかもだけど。
晴海三兄弟からの緑道も早くフラッグまで繋がって欲しいなあ。

フラッグの環境はスカベイとほぼ同じくらいの点数つけてもいい、むしろ上回るかも。ただ駅から遠い、ただそれだけが難点なのかな~。

とは言え、車やタクシーだとスカベイより数分以上は有利なので、どちらが良いかは好みでしょうね。

コロナで自宅にいる時間が長くなり、人を避けないといけないようになると、部屋が広いだけでなく、玄関を出た先の空間が開けているのは大事ですね。マンションの外、即公園みたいな。フラッグは新しい生活様式に合っている。

確かに。晴海フラッグは当初から「新しい街」というコンセプトでしょうけど、より一層時代が追いついたというか、人によっては「アフターコロナの最適解」と言えるマンション・街になるかもしれませんね。

コロナの影響でマンションは変わる?

さて、前置きはここまでにしておいて…

コロナ後のマンションについて、今後どうなるか伺ってみたいと思います。

はい。

のらえもんコロナアンケートより。
→生活様式はどこまで変わる?価値観は?
→新築マンション価格どうなるよ、受給バランスは?。
こちらをご覧ください。

「広さの意識」が、今高いってことでしょうか?

3問用意して、自分でも若干「恣意的なアンケートだったかなー」とは思いましたが、結果から見て、広さへの意識は少し高まるのかなと思いました。

コロナ後については、ぶっちゃけ「働き方が恒久的にどう変わるか」に非常に左右されると思います。

「在宅勤務」がコロナ後の社会で広く認められるなら、いまより広さに視点は向くと思います。ただ、マンションの開発は長いタームで見てるので、いまから出てくる物件にはすぐに反映されないやろと。

そうですね。ただ物件はいろんなところに当然ありますので、今までと検討者の属性(元の居住地や希望面積)の傾向が少し変わるかもといったところは見ていきたいです。

「共働きは変わらない」となると、子どもは預けてから会社に行かないといけないし、あらゆる意味で時短は必要になってくる。「駅から遠くても保育所買い物その他全てが手に入る場所」なんてなかなかないので。

都心近接のDINKSや共働きファミリーで「在宅勤務がやりやすかった」という声は身の回りではあまり聞きません。夫婦2人で家で仕事する想定なんでこれまでなかっただろうから。その辺りが広さ意識の変化要因でしょうね。

「在宅勤務サイコー!」って言ってる人いるけど、人間的に「在宅勤務適性」が無いとダメだと思う。ぼくは会社に行った方が生産性上がる。となるとやはり、「駅から近い」というのは重要なのかな。

ちなみに僕は「在宅勤務サイコー」です。ただ、僕も1LDKで、ダイニングで仕事やってるので、専用の書斎は欲しくなりました。

お、そうなんですか。在宅勤務ばかりになると「都心にいる必要性がさほどなくなる」のはあるかもしれません。より良い教育環境を求めると、港区・文京区は相変わらず強いですが…

結局、都市の魅力は不変だよね

まあ在宅勤務が許されたからといって、全員が全員在宅勤務を希望するかはまた別だとも思います。例えば身の回りでは若い子、特に指導が必要な子は、非常に会社に行きたがってる印象です。
ワンルームで仕事するスペースなんてないし、コミュニケーション無いと不安だし。そういう人達は「遊びやすい」も含めて変わらず都心が良いんだろうなあ、と思ったり。

あとね、「都市の魅力」って今後も変わらないと思うんです。

うん、それはわかりますねー

買い物の楽しさとか、エンタメとか、夜のグルメとか。

そういうのを「近場で移動ストレスなく楽しめる」、ことには魅力と価値が変わらずあって、都心近接居住の大きな理由だと思います。

そうですね。まだ映画館、エンタメ施設、居酒屋や「接待を伴うお店」の客足は戻ってないけど、フル復活できるとしたら、やはり都市にいた方が楽しいですよね。

そうです。だから、「じゃあ田舎に行こう」、「2拠点にしよう」とまでなる人はどこまで出てくるんだろう?
田舎とまでいかなくても、「これを機に鎌倉や熱海に引っ越す」なんてことは、すぐには無いのかなと思ってますし。例えば港区だった人がもう少し広さを求めて目黒区に引っ越すことは有っても、大田区まで行くことは無いのかな、とか。

うーむ、その感覚はわかる。「都市が持つエキゾチック、センシュアスなところ」はまったく無縁ですね。

ここで名前を挙げちゃって恐縮なんですが、たとえば生活に何でも揃う「アリオ葛西+島忠ホームズ」のお隣に住んでも便利だけと、大都会トウキョウの都市生活の魅力はさほど感じないというか。

リビオシティ・ルネ葛西ですね。住んでいる友人がいますが、ステイホームは非常に快適そうでした。あそこも公園多いし、ちょっと湾岸に近い雰囲気がありますね。

ただ、確かに都市生活の魅力、言い換えると「都市のいかがわしさ」みたいなものは無いのかもしれない。人間が都市に集まるのって、絶対そういうのを求める本能的なものがあるじゃないですか。

この際、2拠点生活に移行とか、軽井沢に引っ越しってありえる?

うふふ、いかがわしいものに憧れますからね。

でも私は、2拠点ありだと思いますよ。鎌倉よりも熱海とか湯河原とか房総半島とか軽井沢とか、そういうところは一定のニーズが増えると思う。ケチな私も熱海の500万円の戸建て、ちょっと真剣に考えたもん。

そうですか?実際にお子さんいて、それでもそうです?友達と離れるの、子ども嫌がりません?

うーん、引っ越すのは違うかな。週末だけ別荘に行く感じ。田舎のおじいちゃんちおばあちゃんちに行って、自然の中にいくと子ども喜びますよね。私ド郊外の育ちだけど、公園とかほとんどない戸建て街だから、両親のところに行ってもいわゆる田舎ではないんですよ。

それはたまにじゃなくて、「パパここにもう引っ越そうよ」って感じですか?

それに別荘的な感じ、所謂2拠点生活だと、純粋に今の家プラスだと固定費純増だし、今の家のランクダウンとの組み合わせだと、「2拠点時の1拠点目の利便性」が「1拠点時の利便性」よりも下がるというか…いや、何が言いたいかというと、「そこまでバチッと嵌めれる人ってどのぐらいいるんだろう」という話です。
こんなことを考えていると、「2拠点とか移住に至る人」が増える、その量には非常に懐疑的です。

まぁおっしゃる通り、二拠点ニーズ、別荘地への移動。それはマジョリティにはならないでしょうね。
まあ人間は、合ってなんぼの生物ですから。我々は社会性をインストールされていて、社会性の中に飛び込んだ方が、より便利で刺激的と思う。

社会性があるのが人間の特徴で、そこに飛び込みたがる、深いですね。

マンションの話に戻りまして。まとめると、広さの意識は多少変わって、エリアの嗜好性への影響も多少に留まるかなと読んでます。でも、その多少の度合いにはちゃんと注目していきたい。

次回の対談 は・・・

「のらえもん&和田浩明が語る、コロナ後のマンションについて」(後編)はこちら

対談に出てきた物件の掲示板

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