第3回対談「のらえもん&和田浩明が語る、コロナ後のマンションについて」後編

大人気を博した「コロナ後のマンション」後編。「マンションの共用施設はどうなる?」「震災の前後で何が変わった?」「これからの新築マンションの価格ぶっちゃけどうよ?」など今回も興味深い内容について語っていただきました。(2020年6月某日収録)

目次

  1. この対談に参加したメンバーは?
  2. 対談
  3. 最後に

この対談 に参加したメンバーは?

のらえもん
のらえもんさん

湾岸物件を愛してやまないネット妖精です。東京湾岸タワマン居住中。
湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営。
いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。マンション購入を真剣に考えるブログ

和田 浩明
和田 浩明さん

不動産デベで経営企画のお仕事、その昔はマンションつくってました
大阪22年→東京7年目/愛犬は豆柴の麻呂

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対談


共用施設って、いる?

「消費者が広さに回帰した時」には、少しデベロッパーは困ったことになる。素地は安くなってないから。
でも別の観点で、例えば「スタディブースがめちゃくちゃ充実してたら広さそこまでいらない」だと、説得力を増すのかもしれない。一蘭のラーメン集中席の豪華版みたいなのがいっぱい並んでいるイメージ。

局所的に販売のスピードが遅くなる物件、というのはあるかもしれません。
でも広い家が良いのか、マンション内のスタディブースが良いのか、街のワークスペースが良いのか?ここはマンション単体で考えない方が良いと思うんです。
たぶん月額制とか時間制のワークスペース的なの、街中に増える気がするんですよね。企業で契約するパターンも増えそう。

うーん、そだねー。ビルも空きスペース増えたら、シェアオフィス入れるとかあると思う。ららぽーととか、ショッピングセンターの中に入れてくれたらなおいいのにな。
企画としてマンションの中に取り込んでくれる方がマンションブロガー面白いと思うけど、街にその機能があればマンションの中に入らないかもな。

中小規模マンションで共用施設作ると結果、売床が減って売値に跳ね返るので、消費者にとって何が何でも共用施設をつくることが良いとは思ってないです。管理費も大概増えるし。
周辺のワークスペースとのアライアンスが理想的なのかなとかも思います。

私が念頭に置いてたのは大規模マンションでした。中小規模だと共用施設は重荷かもしれませんね。
マンションの分譲段階で街の施設とアライアンス組んでくれると維持費用がかからないから大事ですね。スタディスペースは、大人の男性なら街中にシェアスペースがあったらいらんかもね。子どもはまた別かもしれんけど。

大規模は仰る通り、今後のトレンドになる気はしますね。
でも、規模問わず「絶対ステイホーム」となれば流石にキツいかもですけど、歩いて5分のとこに「感染症対策もされたワークスペース」があればそれで良い気がする。

なるほど。

そうなると「買うマンションの広さをエリア妥協してまで取るのか?」ともなります。
前提として、マンションの値段がそんなに下がることないとは思ってますが。。

一方で、住民のシェアスペースが豊富にあった方がときめかないっすか?
賃貸物件なんですが、ルミレイス豊洲って物件があって、かなり広いスペースをスタディスペースに割り当ててて、机も大きかった。それは結構ときめいた。

うーん、買うときはときめくけど、住んでから実際必要かはまた別の議論ですかね。

消費者側からこれを言ったらおしまいかもしれんですが、デベロッパーとしては、「買わせるときが一番重要」なんじゃないですかね笑。
パークタワー晴海民としてはどうですか?

僕、なんで共用施設が揃うタワマンに住んだかというと、作り手として見極めたかったんですよ。「実際自分は何をどのぐらい使うのか、周りの人はどうなのか?」っていうのを。

結果はどうでした?

自分が状態的に使うのはスタディスペースとフィットネスぐらいでした。で、「この2つは余裕がある限り作るべきかな」と思いました。

おーなるほど。マンションの中に取り込むと、あれもこれもと詰めると、ぶっちゃけすべて中途半端になりますもんね。

やっぱり「住友さんの共用施設ファーストチョイスがフィットネス」と聞くのはそういうことなんだろうなと。

ふむふむ。

デベとして、自信持って「この共用施設や機能はいらない」と言えれば売れると思うんです。ある意味自信が無いからなんでも入れたくなってしまうのかもしれない。もちろん規模との兼ね合いや、販売スタッフさんとどこまでその想いを共有するかはありますが。
実際、相対的に共用施設の少ない住友さんのタワマンは問題なく売れていますよね。

「持て余すくらいなら共用スペースはいらんと」いうのも、一つの見識ではありますね。
それに、マンションの中に機能を取り込んでも、運営するのは企業じゃなくてしょせん管理組合なんですよね。

そう、作るほうもお金要りますし、仰る通り運営するお客さん側もお金がかかる。
だから「デベとしては売れればよい、売るためには共用」という発想は持ちたくないなと思います。共用施設の見極めは、ある意味顧客とのウィンウィン構築に繋がる。大げさかもしれませんが。

私は「ある意味自信が無いからなんでも入れたがる」というよりも、「不便な地域に立つからこそ共用施設がいる」んだと思いますね。
有明のタワマンがどこもかしこも豪華なのはそういうこと。街に機能が無いから自己解決的に走るしかない。2005年の勝どきだって褒められたもんじゃないからTTTが超豪華になった。
住友が東京ベイで共用施設作らなかったのは、商業施設があるからで、セットで無かったらいくら彼らでもWCT的企画になったと思う。

それはありますね。「1000人いれば1000人刺さるポイントが違います」から。立地の魅力が相対的に落ちるなら尚更「なんでも入れとく」っていうのは正解の一つとは思います。

パークタワー晴海民がそういうの、説得力があるw
実際小規模な区画の畑を入れても、マンションの中の何人が耕せるの?ってお話じゃない?

畑は超人気あるみたいですよ!

そら人気出るだろうね~、あ、じゃぶじゃぶ池はお世話になっております。

この前のらえもんが禁止ロープ潜って遊んでるの見ました。

庭の中に「妖精の小路」があるんだから、ワイの敷地。勝手にやらしてもらいますわ。

とにかく「マンション企画とは街とのバランス」ですから「コロナ後に思いっきり変わるか?」というとそこまでは無いのかなと思ってます。ただ繰り返しになりますがトレンドや人の価値観は多かれ少なかれ変わるので…

「街あってのマンション」よくわかる。結局付属物的なもん。不便な場所にある企画は自分たちのリソースとして共用施設を作りたがる。街あって…それを超えられるのは三井不動産様しかおらんな。豊洲…柏の葉…勝どき…

住友さんのシティタワーズ東京ベイもですね。

あー、たしかに。有明はショッピングセンターができて、やっと街開きした感じがありますね。勝どきみたいに個人商店がなかったもんな。

震災が残したトラウマと今後

さて、震災で、日本人の価値観が多少変わったことはあったので、コロナも長いこと影響することはあるかもしれません、デベロッパーとしては感覚を研ぎ澄ますこと必要ですな。

東京民として「震災で変わって、今も残ってる価値観」ってなんですか?

え?シンゴジラ的なトラウマかな

それって家買うとき、何に影響してます?

「職場から20km30km歩いて帰るもんじゃない」これは身に感じたはず。

なるほど。ここはまだ染み付いているとすると…

3.11、みんな歩いて帰ったのよ。昨今の都心回帰はあの影響絶対ある。


震災のあの日、みんな夜中に歩いたよね…(画像はイメージです)

震災のあの日、みんな夜中に歩いたよね…(画像はイメージです)


歩いて帰ったの聞いてます。車、渋滞でまったく動かなくなったんですよね?
コロナでもそこは上書きされてないっていうのは大事な考えかもしれませんね。

大渋滞だったね。電車が回復したのは夜中なのね。「いざというとき、どう会社から帰る?」ってのは深く刻まれた。


3.11当日は、電車も一斉に止まって大混雑でした(イメージ)

3.11当日は、電車も一斉に止まって大混雑でした(イメージ)


震災前から東京で働いてる人はそうなんですね。
震災後から働きはじめた僕みたいな人の方が、コロナによって立地嗜好性は変わるかもですね。

それに「遠く離れた職場に共働きで、子どもを預けてたら?」という恐怖もあるね。だから近くに住みたいあるかもしれん。

なるほど。この感覚が有る人とそうじゃない人、分けて考えることに気づけました。(若い開発マン、読めよ)

少し離れるなら「親元に近い方」が絶対条件だと思う。それか「奥様か旦那の職場が近い」か。

上京組も多いでしょうから、その理屈で言えば彼らは職住近接一択になる。

夫婦2人とも上京組だと、湾岸が最適解に近いのはそういうところです。大丸有エリア(大手町・丸の内・有楽町)から湾岸なら余裕で歩ける。

たしかに。湾岸であればオフィス街から歩いて帰れる距離だし、都心との距離と家の広さと価格のバランスで言えば、以前より価格が上がったとはいえ尚コストパフォーマンス高いと思います。

車も何とか持てる。広さもある程度確保可能。

コロナ渦で車欲しくなりました。

豊洲をはじめ、「でかい商業施設に支えられた郊外的な都市生活」。
「あんなところ住むところじゃない」ってバカにしているの、上京民のつらさをわかっていない人たちよ。

僕の感覚だと湾岸はちょっと綺麗すぎる気も。いや、勿論綺麗なのは良いことなんですけど。

子どもが生まれると、交差点の見通しが効かない場所に住むのって恐怖ですよ。埼玉千葉の例出して悪いけど「ど郊外の戸建て街ほど道が狭くて歩道がない」んですよ。ベビーカー通れないとか。マジ恐怖。実家の近くで子育てできん。


郊外に暮らすと満員電車は避けられない、コロナ後でもこの生活様式は大丈夫だろうか

郊外に暮らすと満員電車は避けられない、コロナ後でもこの生活様式は大丈夫だろうか


まあでも、人にはいろんな価値観があります。僕地元が世田谷に雰囲気近くて、よく行ってたのが千里中央ってとこなので、なんとなく二子玉に雰囲気近いんですよね。だからやっぱり世田谷区好きですよ。道狭いところ多いけど。

23区はまだしっかりしてますよ。まあ地域にもよるけど。世田谷区が最高という価値観もわかります。

子供が生まれると、の視点はよくわかります。一方で子供の視点もある。

じゃあどこがいいかっていうと、答えがない問いなんでしょうけど、「上京者の大人側の視点での湾岸」は僕は非常に理解できます。タワマンだと、地元仲間に対して見栄も張れますからね。笑

タワマンが地元の友人に見え張れる説、ありますね。

この間、晴海で小学校高学年のグループとすれ違いましたが、めちゃ真っ黒に日焼けしてました。湾岸の公園で遊びまくってる。学校が閉鎖されて毎日が夏休み。遊ぶ場所がいっぱい。

でも、子供にとって「湾岸がベストか?」はまた別の議論だとおもいますよ。

案外子どもも楽しそう。秘密基地が作りにくいけど、我々の世代と違ってそんな欲求なさそう。

欲求が生まれないところに住ませてるから欲求ないんです!!

wwww。

欲求が生まれるところで育てないと!(俺何言ってるんだ)
因みに僕、今んとこ東京で子供育てるイメージ全然わかないですもん。ほんまにそうするの?ってツッコミはあるでしょうけど、子供が物心ついたら大阪帰る気まんまんです。

えー、それは面白い価値観。奥様が許してくれればいいかも。

話を戻すと、コロナで上書きされる価値観は「人前で咳くしゃみをしてはいけない」「めちゃくちゃ混雑している場所は避ける」というのが日本人にインストールされるかもしれない。

うんうん、行列も今後ずっとソーシャルディスタンスになるかもれない。某テーマパークの行列待機スペース、足りなくなったりして。

新築マンションの価格って今後どうなるよ?

ところでこれからの新築マンション価格どうなるよ、受給バランスは?

とりあえず、一義的には当面価格は大きく下がらないと思ってます。ただ、ニーズの変化の中で販売スピードが鈍る物件はあるかもしれない。あとは消費マインドと購買体力(経済動向)。ここが関係してくるので一概には言えませんね。

当面というのは2年くらい?

そうですし、各社1~2年以上先の事業化予定でコロナ前に土地買っている訳ですから。

まあ採算割れで売らないもんね。

そうですね。そこまでしてキャッシュの回収に走る会社は少ない印象です。

大不況が来て「消費者側が付いていけなくなる」というお声もありますが。一方で、東京でマンションを買える人は、人口の0.4%、実は社会の最上層、そこを相手にしているという話もありますね。

不況になればそうなりますよね。まあコロナの全貌もまだ見えてないのと経済評論家ではないので詳しく語るのは避けますが…

ただリーマン時より色々と手厚いんですよね?政府は。

政府はずいぶん優しいです。こんなに優しいことは過去無かった。これだけバラマキがあると後の増税が心配です。

仮にこれがうまくいけば、景気もそこまで沈まない。景気が沈んでも労働者賃金への影響は限定的?
であれば、マンション価格に中長期的な観点でもダメージは無い気もします。

ただ、お金を刷りまくっているので、資産インフレが起こる可能性が高い。一方でモノの値段は変わらない。

増税なのかインフレなのか、もうこのあたりは我々の範疇を超えてますよ…w。

私はインフレで逆にマンションの値段が上がることもあり得ると思ってます。

あるでしょうね。普通に考えると「お金を刷ってる」というのはそういうことですから。ただ、物価まで上がらないと、賃料上がらないのでどうなんでしょう、結論でないw

それは、「マンションはこれくらい」、「車はこれくらい」、「小麦粉はこれくらい」という社会的コンセンサスの中から、マンション(不動産)だけ値上がりしてしまうこと。現に、NYの地価なんて賃料から見ればおかしいんでしょ。「手に入りにくい有限のものの価値」だけが大きく膨れ上がる。

あれは超都心ですから。ニューヨークの外縁部、ニューヨーク州だとそうでもないのでは。

そうかも。

23区ってばかでかいですから。マンハッタンと山手線内側が同じぐらい?シンガポールは国自体超小さいから人口密度故だし、単純に比べても意味ない気がする。例えば「港区」でいえば物価や賃料の関係ない値上がりはあるかもですね。

んー私がさっき言った「マンションが上がる」というのは23区とか首都圏新築マンションという大きい括りよりも「23区のなかでもほんの一部地域だけ極端に上がる」と考えてました。だからご意見には大賛成です。23区外周部、更にその外側は需要が減って価格が下がるかもですね。

まあとにかく「物価景気がないとわからない」という収まりのない話になりますが、あとは建築費でしょうか?
建築費もまだ浮ついた話は聞こえてきません。これも「コロナによる産業構造変化」の中で失業者や労働力供給が増えれば、あるいは、というところでしょうか。

失業者が増えても昔みたいに建築業界に人が流れるのだろうか…ブルーカラーを極端に嫌う社会になっている気がする。都会に毒され過ぎかな。

うーん、失業者が増えれば一義的には職業問わず供給が増える筈です、普通は。

土地代はどうですか?

目下買ってる土地の値段はコロナ前と変わらないと聞きます。今は「買う会社は今まで通り買う」、「買わない会社は一旦仕込みを止めてる」印象です。

2大原価のうち、建築費の方が変動要素高いかな、でもさほど変わらんと。

そうですね。土地代が下がるのはマンション売れなくなってからでしょうかね、だいたい後追いです。

世の中の景気変動よりもゆっくりマンション価格が動く。

マンションって、原価率が高い商売なんですよね。だからこういう局面で、仕入れすぎちゃったデベが転んじゃう。

でも、今マンション供給のメインを占める総合デベは待てば良いのですぐは死なない筈です。オフィス賃料の安定収入もあるので、総合デベは。
ここでオフィスの賃料減免や今後の需要まで語り出すとキリ無くなりますが、少なくとも「数年開発用地を寝かしてもよい」という発想があるデベは体力的に問題ないはずです。

ありがとうございます。

見るべきポイントは、各社が抱えている土地をすぐに現金化しないといけない必要性がどれほど高いか、でしょうか。
ここはやはりリーマン時とのプレイヤーの違いを見ないといけないと思います。

現金化しないといけないのって金融が詰まってるからなんですよね。金融機関が優しいとそれがない。デベ以外の、本業の売上がめちゃくちゃ落ちている産業から売り物件が増えるとは思いますが。

そういう売りは増えると思います。
ある意味今まで出なかった立地でマンションが買えるチャンスが来るかもしれません。

構造的不況企業からからこの先いっぱい出てくると思うよ。

和田さん、ありがとうございました。ブログの更新の方もお願いします!

いやー、語りだすとキリがないのですが、時間も時間ですので今日はこれくらいにしておきますか。

和田さん、他に言いたいことありません?

えーと。犬の散歩に晴海は最高です。無料ドッグランさいこう。

無料ドックランwww
ちゃんとウンチの始末はしてよねみんな!

いやーでも対談楽しかったです。改めて頭の整理もできたし、気付きもあった。明日からのマンションづくりに活かしたい!(あ、僕もうマンションつくらないんだった・・・

和田さん、ありがとうございました!次のブログからは音声じゃなくて文章で書いてね!

次回はあのマンションマニア大先生との対談です。お楽しみに!

対談に出てきた物件の掲示板

最後に

「コロナ後のマンション」の対談、いかがでしたでしょうか?次はマンションマニアさんとの対談が実現するのか!?今後も旬なテーマを取り扱って参りますのでお楽しみに。

スムログでは、今後取り上げて欲しい座談会・対談のネタを随時募集していますので、「スムログメンバーへの質問やお便り」からお願いいたします。

過去の座談会/対談

前編はこちらから

第3回対談「のらえもん&和田浩明が語る、コロナ後のマンションについて」(前編)

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