【お便り返し】管理会社を変更するかの悩み

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相談キャンペーン(お返事がないとメインの商品にエントリーが・・・)にどうみても私が返事しないとお返事はこないだろうというものもありました。

私のお返事は、
ー私のみをご指名した、マンション管理ネタ(それ以外は必ず他に適任者がいます)
ー具体的な理事会側のお悩み(理事長のクビの飛ばし方は?には対応できません)
ーそのうち、私の気の向いたもの
に書かせていただきます。

さて質問は

届いている質問は以下の通り:

差出人のハンドルネーム:やる気のない理事長
相談内容:管理会社の変更について

私は、北海道札幌市の大和ハウス建設の某マンションの理事長をしております。
タイトルの通り、管理会社の変更について迷っています。
現在、管理会社はダイワハウスネクストですが、不満点がたくさんあります。

不満点は、
1 敷地内の芝生、植物が枯れて見た目がよろしくない
2 担当者が複数の物件を担当しており、忙しいのは理解出来るが、仕事が遅すぎる
3 駐車場に重量オーバーの車両が駐車しており、何も対策をしてくれない
4 理事会の時間が長すぎる
5 何か問題が起きても対応策を提案してくれない
等々、ここには書ききれない不満が沢山あります。

役員を集めて、管理会社を変更しようか話し合いをしたこともありましたが、不安要素があり変更に至ってません。

変更に至ってない理由は
1 ダイワのマンションにダイワ系列ではない違う管理会社に管理をお願いしても資産価値が下がらないか?
2 大規模修繕時、マンションを建築したときの工事関係業者に修繕を任せられるか?
3 結局、管理会社を変えても、管理のレベルは同じではないか?
になります。

アドバイス、よろしくお願いします。

結論:リプレースはお勧めしません

Twitterに沢山いる先鋭的・管理原理主義的な過激派管理セクターの人がこの質問をみると、多分無数にダメ出ししそうです。管理会社の名前は、大和ライフネクストだろうというツッコミや、そもそも質問者の名前が”やる気のない”となっているのを見てまず最初にやる気を出せよとかゴリゴリ来そうです。私のも少し辛口ですが、お赦しください

結論から書いてしまうと、現状の理事会の状況で管理会社変更(リプレース)は非推奨です。理由は簡単でリプレースを扱える実力が現在の理事会にないから。

理由は主に3つです:

① 理事会のすべきことと、管理会社に要求することの区別がついていないことから、まず、理事会自身のレベルアップが必要であること。

② 本件でいえば、きちんと担当をしてもらっている管理会社の支店長などに文句をいうのが先だということ。

③ 実は、”この会社名なら任せて安心”という管理会社は存在しないから。

管理会社依存体質では?

不満点の多くが理事会側で処理すべき問題になっています。

月次の理事会が長すぎて終わらないのは単純に理事長の能力の問題です。会議の長さがコントロールできないのは、議長の仕切りの問題。はっきり書いてしまうと、理事長の議事進行が下手だから理事会はのびるわけです。極論すれば理事長の仕事は上手に議長することだけですからこれはまずい。



(理事長の分類図)
上の図の4分類は、理事会や総会で主に話している人やその人数が全部違う。管理会社の人のセリフが多いのは大抵低調なパターンになります。

理事会で、管理会社の人が話してる時間が半分とかあるようだと、完全な依存体質ですから、そこを立て直すのが先。管理会社は”決められたことを実施する”ようにできていても、”決定する”のは理事会だけの機能です。それがいやなら理事会制度をなくして全部お任せするしかない。無論可能ですが、その分お世話は大変だからたっぷりお布施は必要です。

重量オーバーの車があるなら、契約切りを決議して、それでも退けないならその部屋に警告だせばいいし、さらにいうなら規約細則を総会で代えて、重量オーバーの車は1キロあたり月100円割り増しとかしてしまってもいい(実例あり)”理事会がどう解決するのか決め”れば実施は管理会社がやってくれると思います。なんとかしてくれよ!では管理会社は動きようがない。

管理会社側から見ると

管理会社の担当者は、1000戸分近くカバーするのが普通です。事務管理業務費とか、通常は月1000円ちょっとしか払っていませんから、逆算でこの位は担当者がカバーしないと会社として成り立たない。そんな担当者が何人もいる支店から、今の担当者が選ばれ、その担当者が担当している10を超えるマンションにその月何日時間をかけられるか決まるわけで、通常月2日がいいところです。
・・・”一番優秀な担当者”が、”他のマンションを後回しにしてでもケア”しないとなと思わせるには、この範囲でお願いできる仕事をうまく頼まないといけませんし、ここは放置しておくとやばいなと相手に思わせる理事会の実力が必要です。相手の立場を想像すると見えてくるものがある筈です。

つまり、付き合っている管理会社の担当者のレベルが、理事会のレベルを超えることは起こりえません。 鏡をみて、いけてねーのが映ってるなと思っているのかもしれないわけです。何回管理会社を代えても、今のままでは同じかな?と。


管理会社の上席の方とおつきあいある?

会社を代えるまえに、担当者との相性とかあるかもしれません。書かれている会社は理事会役員アンケート大好きですから、理事全員で超低評価で書くと代わるかもしれませんが、次の人が今より上かどうかはわからない。

もっている不満が、本当に管理会社でないと解決できないものなのであれば、担当者の上役の人とお話すべきでしょう。うちの場合、価格交渉などは直接支店長や支社長など、決裁権のある人と直接交渉するとかで、いつもやりとりがあるから理事長から即連絡できますが、不満をもつ組合って、案外支店長と会ったこともないという例も多いものです。

支店長とあったことがなければ、本気の交渉をしたことはないのです。本気の委託経費の改定交渉なんて決裁権は来てるフロントさんはもっていません。それを真ん中にはさんでゴリゴリやって板挟みにしても可哀そうですしね。

管理会社はどこでも似たようなもの

私はRJC48って、理事長の勉強会の代表していて、そこには150人ほどの理事長の参加があります。受託戸数ランキング上位の管理会社(ざっと10万戸上)のほぼ全てで、おつきあいのある理事長が複数人いることになりますが、同じ会社に”よくやってもらっている”と述べる理事長さんと、”ひどいな”という理事長さんの両方がいる例が殆どです。

なおRJC48のホームページはこちら: RJC48のホームページ

書かれている管理会社は、うちのマンションも世話になっていますが、会社を代えたいような不満はないんですよね。

私はそこそこの規模の管理会社であればどこでも同じようなものだと思ってます。

個別のポイントへのお返事

お尋ねの件への個別のお返事です:

1→売主系の管理会社から代えても、それで資産価値が下がることはないと思います。

2→書かれている管理会社は、大規模修繕で工事の元請けはしないと思います。どこをどう直すか設計して、施工会社の工事を見張ってくれる”施工管理方式”採用になりますが、工事監理の会社をどこにするかは”理事会に相応の実力”があれば~実力がもしないなら管理会社に任せるのが無難~ 管理会社自身もコンペに参加する1社にすぎません。

3→理事会のレベルを超えた管理は、どの会社に替えても、どのコンサルを頼んでもできませんから”同じ”だと思います。特に、よくわかんないからで、今度は”管理会社を代える”のが仕事のコンサル雇うと、コストカットに比例した成功報酬を短期で受け取って逃げる「焼き畑農業」式手法で、お金だけもっていかれて管理レベルが低下することがとても多い。
管理員とか清掃員とか減らせばお金は浮きますが、特に人減らしすると同じことはできなくなります。自分自身で妥当な管理委託経費を算定できない理事会はこれだけは避けたほうがよろしいです。

はるぶー近況

はるぶーのマンションは4月が総会月。


そのために2-3月はもともと忙しいのですが、今回新型コロナウイルス騒動ですったもんだ。まとまって時間の必要なブログもずっと書けずにいました。13議案もぶっこんだのでお疲れモードですが、もう票が集まるのを待っているだけになりました。
リハビリ兼ねて軽く1本のはずが全然軽くなかった。

総会はコロナ騒動のさなかですので、理事会の役員のみ4人で、他は極力参加を自粛して欲しいという「3密」対応。総会は”不要不急”じゃなくて、”必須火急”だと思うのですが、コロナネタはタイムリーですからこの次のブログででも早めに。
予告タイトルは
『コロナウイルス騒動とマンション理事会: 総会は”必須火急”』

!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

 

 

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

5 件のコメント

  • まもなく元理事長 より:

    こんにちは。神戸市のとあるマンションの理事長です。
    私のところも4月定期総会で、まもなく任期がおわります。
    ブログの内容、深く頷きました。
    前任者がリプレースを狙う管理会社にそそのかされ、下らない住民アンケートをして逃げるように退任しました。
    自身はヒステリックにフロントさんや管理人氏に怒鳴るだけ…。
    内容を精査すれば、理事会の低調な活動が原因でした。
    管理会社とは、現在はいい関係であると思いたいのですが、2年ではなかなかやりきる事は難しいですね。
    いい人生勉強になりました。

    • はるぶー より:

      1-2年という任期でできることは限られています。
      明確に1歩でもきちんと将来に残るものを残して前進できれば
      それを10年も続ければ凄い進歩になります。
      一方で、後ろ向きに爆走する理事長がでてくるとちょっと戦後処理は
      大変になりますね

      • まもなく元理事長 より:

        こんばんは。
        自分なりに一生懸命やったつもりでしたが、後任の人も熱意を持ってくれないと全体的には良くならないですよね。
        仕事がー、生活がー、プライベートがー、ばかり言う人ばかりで、馬鹿馬鹿しくもなりますが。
        どこのマンションでも同じ状態と知り、今後の我が家が心配になってきます。
        退任しても興味をもって、やるべき事は積極的に関わって行きながら、うるさ方にならないように自戒します。

        • はるぶー より:

          実は理事長は辞めた後が難しいかもです。
          総会に思わず顔を出して、思わず発言してしまうと
          もうほぼ総会屋みたいに見られかねないから・・・
          私は自治会のほうで役員やってて一時期ぬけていたんですが
          ”ほぼ総会屋”になってたかもしれません。

  • 裏方理事長14回目 より:

    はるぶーさんお元気でなにより
    今回もはるぶー節でのぶったきり
    お見事です
    理事長いろいろスライド
    3流の理事会には3流の担当者
    おっしゃる通りです
    裏方マンションでは前任担当者は超絶な稀にみるGOODでしたが
    3年前に代わってしまって素人に毛が生えたような担当者
    一応上司(課長)の指導下でという条件で受け入れています
    裏方理事長14回目が育ててあげています(#^.^#)

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