新築プレミアムを調べてみた! 2019年→2020年編 【マンションマニア】

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どうも!マンションマニアです!

「新築マンションは住んだ瞬間に価値が下がる」と耳にすることが多いのではないでしょうか。

たしかにそれは間違いではありません。マンション以外の多くの商品も基本的には新しいということに価値が付いており、人の手に渡った瞬間に価値は下がるものです。

ただし新築マンションは購入から引き渡しまで時間がありますから買った時よりも竣工時の価値が高まっていれば預けた手付金からは考えられないくらいの利息がのっかった状態で引き渡しを受けることができるのです。

実需購入の場合には投資とは違いますから資産価値に舵を切りすぎるのはよくありません。しかしながら残債割れで売るに売れない状態、いわゆる詰む状態になっては絶対にいけません。

よく「賃貸vs持ち家」という特集を見ますが私はもちろん持ち家派です。

賃貸派の方からすれば「35年ローンとか払えなくなったらどうするの!」という思いがあるのでしょう。でも私から言わせれば賃貸なんてのは一生ローンを背負うのと同じなんです。たしかに賃貸であれば収入減になったなら家賃の安いとこに引っ越すという対応が容易にできます。ただし持ち家だっていつでも売れる状態であればむしろ売却時にお金が戻り賃貸より有利な部分もあるのです。

これは賃貸を完全否定するものではありません。賃貸のほうが気持ちは楽ですし自由は効きやすいです。「35年ローンとかあほちゃうの?」という間違った意見を否定しているだけです。(私は家賃の高い関東圏住まいのため地方になればこの価値観は変わってくるかもしれません)

持ち家のデメリットとしては購入時と売却時の諸費用が重たいことでしょう。

住宅ローンの種類や修繕積立基金の額(最近は100倍徴収も増えてきた)により大きく異なるためざっくりではありますが購入時には本体価格の5%ほどかかります。5000万円なら250万円ほどです。売却時には売却価格の3%ほどかかりますから5500万円なら165万円ほど(住宅ローンの種類によっては保証金戻しあり)です。

つまり、購入時より8%ほど値上がった状態で引き渡しを受けられれば購入時と売却時の諸費用は回収できるということになります。

※一部経費に加えることができない部分もありますが8%ほどの値上がりで売却しても税金はそこまで膨らみません。「売却価格ー(購入価格+経費)=利益」だからです。

固定資産税に関しては賃貸でいうところの更新料と思えば割り切れますし、購入すれば住宅ローン減税など税優遇もありますから転売で大きな儲けが出なければ税金面への不安は少ない(マンションテンバイヤーの場合は税金といかに付き合うかですが)でしょう。

今回は2019年に入居が開始された新築マンションで2020年3月までに動きがあり、新築時よりも値上がりしていた事例をご紹介いたします。

新築未入居は除いております。人が一度住んだ後、つまり手垢が付いた状態でも高く売れた事例です。マンションテンバイヤーが好むようなマンションはもっともっと値上がりしています。あくまで実需向けマンションとご理解ください。

※物件名をクリックすると新築販売時の記事に飛びます

【東京23区】

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー 2019年1月竣工

・新築時 4200万円台 → 中古時 5700万円台 約35%上昇

→これは新築時のミスプライスですね。ミスなのか戦略なのかはわかりませんが…低層階が鬼の安さでした。そのため高層階になると新築時より数%のみの上昇となっています。なんであんな価格設定にしたのか。。。新築時の記事でも書いてますが「低層階安すぎ問題」に尽きます。

オークプレイス小岩 2019年1月竣工

・新築時 5400万円台 → 中古時 5900万円台 約10%上昇

→再開発前の好立地物件でした。

新築販売時の記事で述べた「都心の再開発などと違い街の完成が見えてこないと資産価値などにも影響してこないのが近郊・郊外エリアの面白いところ。もちろん小岩もそうです。安すぎるとまでは言いませんが今の新築マンション市況から考えればお得感さえある価格設定となっています。」これが値上がりした理由でしょう。

ブリリア秋葉原 2019年5月竣工

・新築時 6700万円台 → 中古時 7200万円台 約8%上昇

→立地が良いわりに価格設定が抑え目でした。

・山手線内側
・千代田区アドレス
・末広町駅徒歩3分、秋葉原駅徒歩6分

とわかりやすい魅力が多かったですね。

【東京都下】

グレーシアタワー三鷹 2019年1月竣工

・新築時 8400万円台 → 中古時 9400万円台 約12%上昇

→新築時にお安かったということはないのですがペデストリアンデッキで駅直結の好立地となれば三鷹のお金持ちが黙ってないでしょう。新築時の記事で述べた~「おすすめです!」というよりかは「これは売れますね!」~の通りその街のお金持ちに好まれる物件は強いです。

【埼玉県】

プラウド浦和常盤テラス 2019年1月竣工

・新築時 5100万円台 → 中古時 5700万円台 約11%上昇

→浦和駅徒歩7分、線路沿いとなります。めちゃくちゃ電車の音がうるさい立地のためか現実的な価格設定でした。中古になると実際のお部屋を見学することになるわけですが「あれ?窓閉めてれば全然静か!」とわかってくれるため新築時の弱みが中古では弱みでなくなるということでしょう。私の家も少し音が気になるエリアのため二重窓になっているのですが遮音性だけでなく断熱性もありけしてマイナスだとは感じていません。(窓を開けて生活したい方には苦しいかと思いますが)

【千葉県】

サングランデ ザ・レジデンス千葉 2018年11月竣工

・新築時 2900万円台 → 中古時 3400万円台 約17%上昇

→千葉都市モノレールの市役所前駅徒歩2分、JR京葉線の千葉みなと駅徒歩10分と立地に大きな尖りはないのですが単純に新築時の価格が鬼安でした。あれは安すぎ。。。新築時の記事でも書いてますがまさに「価格破壊」でした。なぜに価格破壊が可能であったかというと土地代が実質0円だったためです。しかもその持ち主が利益を追及しすぎない京成電鉄。ボランティアで供給してくれたようなマンションでしたね。。。お得でした。

幕張ベイパーククロスタワー 2018年12月竣工

・新築時 4600万円台 → 中古時 5000万円台 約10%上昇

→15年ほどかけて4000戸超の街を開発していく首都圏最大級プロジェクトの1棟目です。1棟目ということで街ができてない(若葉アドレス人口0人)状態での青田買いですから購入にはかなりの勇気が必要だったことでしょう。ただ、1棟目の入居が開始され街びらきがおこなわれると中古での検討者からすれば買いやすくなり、自ずと資産価値も高まります。

【神奈川県】

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエスト 2018年11月竣工

・新築時 5400万円台 → 中古時 5900万円台 約10%上昇

→街としては水害があり辛い状況ではあったもののそれでも交通利便性や買い物利便性が高いことは事実なわけで街の開発が進むにつれて不動産価値も高まってきています。ホームの混雑問題解消のためJRの武蔵小杉駅ではホーム増設工事もおこなわれます。さらには東横線の新横浜線直通(新線)も控えておりまだまだ楽しみが多い街となります。

以上となります!

上記事例は一度入居しているため転売目的ではないでしょう。

転勤や家族構成の変化などで引っ越さなければいけない状況となっての売却でしょう。そうなった際にも自宅が値上がりしているとサクッと売却でき諸費用の回収どころかお小遣いまでもらえてしまうわけです。

必ずしも値上がるマンションを購入しなさい!というものではないです。人それぞれ預貯金の額などは異なりますが資金面にゆとりがない人ほど値上がるマンションにこだわる必要があり、ゆとりある方は多少値下がりしても好きな物件を選べばよいでしょう。つまりは「いつでも売れる状態」にしておいてほしいということです。住宅ローン破綻する人を見たくないからです。

上記を読んでいただき「んー。新築マンション選び難しいなぁ~。」と感じたなら中古マンションを適正価格で買うことへシフトしても良いでしょう。もちろん中古マンションを適正価格で買うのが簡単というわけではないですが相場をしっかり見て購入すれば新築マンション(青田売り)ほどリスクはないです。

引き渡しが先の新築マンションを買う際には

・引き渡し時点で伸びている要素がある

・唯一無二

・そもそも新築時にミスプライス(ミスという言葉は大袈裟ですが売り急いでいたり安く販売できる理由がある)

上記に当てはまるかチェックしてみてはいかがでしょうか。

2020年入居の新築マンションが2021年の春くらいまでにどのような動きを見せるのかもウォッチしていきたいと思います!




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