ワンルームマンション不動産投資で3物件保有。年間収支はプラスだが引き続き保有or売却で利益確定?【お便り返し】

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何かと話題に上ることも多い「ワンルームマンションの不動産投資」。その人の置かれた状況によってベストな判断は変わってくるが私なら・・・


「ワンルームマンションの不動産投資」に関するお便りが来ていましたので回答してみたいと思います。

ワンルームマンションの不動産投資をしております。

2013年に新築物件を購入し、3物件(3部屋)持っています。3物件合わせて頭金は100万ほど入れており、入居者がいれば月々の収支はローンの支払い、管理費修繕積立を差し引いても5万円ほどプラスです。固定資産税を引いても年間プラスとなります。

場所は都心です(港区、新宿区、目黒区)。家賃はすべて10万円以上です。退居者がいても、今のところほぼ1か月ぐらいには次の入居者が決まる状況です。

周りの方々からは、今が物件価格も高くて、購入から5年たっているので売却益の税金が安く売り時と声をかけられるのですが、節税効果もあるので、私としては保持した方が良いと考えているのですが、皆さんの率直な意見を聞いてみたいです。

なお、売却の場合、購入価格ほどでは売れると考えており、ローン返済分は利益が出ると思いますが、売却手数料などもあるので、大きな利益はでないかなと思っています。宜しくお願いします。


「ワンルームマンションの不動産投資」は職場にセールス電話がかかってきたとか、知人がやっているとか、結構身近で聞くことも多いのではないかと思います。また既に運用中、あるいはこれから始める予定という方もいるかもしれません。

ワンルームマンション不動産投資
上記のお便りでは2013年購入ということで直近10年ぐらいの中では不動産相場が安かった時期、且つエリアも港区、新宿区、目黒区という資産価値を維持しやすいエリアなので上手なお買い物をされている印象がします。

不動産投資の場合は売却までの「所有期間」に要注意!5年以下で売却すると「短期譲渡所得税率」になり売却益の約40%を持っていかれる!


スムログもいろいろな方が見られると思うので改めておさらいから。

不動産は自分で住む「居住用」であれば、住宅ローン控除や3000万円控除など税法上何かと優遇されていますが、投資用となるとなかなかそう簡単には儲けさせれてくれません。

質問者さんが書かれている通り、不動産投資における売却では「5年」という数字が意識すべきひとつの目安になります。所有期間が「5年以下」か「5年超」かで税率が以下のように変わります。

「5年以下」⇒  短期譲渡所得税率39.63%(所得税30.63%、住民税9%)

「5年超」 ⇒  長期譲渡所得税率20.315%(所得税15.315%、住民税5%)


詳しくは不動産会社のHPなどにまとめられているので(以下参考URLも参照)細かい点についてはそちらを見るとよいかと思いますが、税率を見ると5年以下で売ると利益の約4割は税金で持っていかれる、ということですね。
(参考URL)不動産売却にかかる税金

課税対象金額は、仲介手数料などの売却にかかった経費を引いた金額ではあるものの利益の4割を持っていかれるとなるとなかなかキツイものがありますよね。


ただ所有期間が5年を超えると約2割になりますので、株式投資などと同じ税率となり、精神的にも「まあ、そのくらいだったら」という気にもなりますよね。。笑

インカムゲインとキャピタルゲイン


さて、話を戻して「売却」か「継続保有」かですが、もし現状、まとまったキャッシュが必要でなければそのまま保有しておいたほうがよいのでは、と思います。私だったらそうすると思います。

港区、新宿区、目黒区ということで資産価値が維持しやすいエリアですし、また退居者が出ても1か月ぐらいで埋まっているということですので空き室による収益悪化の影響も少なそうです。

不動産の場合は、賃料という「インカムゲイン」と、売却による「キャピタルゲイン」という2つの側面を見なくてはいけません。※もちろん両方得れるのがベストですね。


いくらいい時期に購入したとしても、長く保有することで、経年劣化によりどうしても「キャピタルゲイン」は難しくなります。ただ、それでも資産価値が高い物件であれば、購入時よりそれほど値下がりすることもないかと思いますので、中長期的にインカムゲインをしっかり取るのもアリかと思います。

私もマンション投資は行っていますが、まとまったキャッシュが必要にならない限りは10年ぐらいは保有しても良いかなと考えています。

私のケースでは竣工時に購入時より相場が上がっていて、法人での購入(※1)だったこともあり、一旦、竣工時期に相場に合わせて利益が出る形で売却に出しました。と同時に賃貸募集も行い、結局、賃貸が先に決まり、今に至る、という感じです。

(※1)法人所有の場合は、上記の5年ルールは適用されず、シンプルに法人税の税率で計算される。基本的に個人の短期譲渡所得税率の約40%より低い

物件は50平米台、都心3区。抽選にも外れやすいタイプなので(笑)、2012年ぐらいから(実需での申し込みも含め)何度も外れ、結局買えた時もすごく安い時期ではないので表面利回りで5%ぐらいです。(今の市況ではその5%超えの物件も数少ないですが。。)
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正直、これだけ資金突っ込んで、これだけの収益かー、という気もしないではないですが、まあ、不動産自体が基本的にはそんなものでしょうし、マンション好きだし、、全体のポートフォリオの一部として「不動産」というのがあってもいいかなと考えています。

ご時世なのか、みなさん投資もいろいろと考えらているんですね

今回のスムログリニューアルに伴う質問キャンペーンで投資系の質問も一定数来ていましたが、こういうご時世だからなのか、投資についてもみなさんいろいろと考えられているんだなーと感じました。

投資である以上、リスクとリターンは表裏一体ですが、良いときも悪い時もあるので、常々思うのは「あくまでも本業第一」「頼りがいのある自分を作るのが何よりの投資」だと感じています。

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