お便り返し(14) 修繕費が上がるので住み替えを検討

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差出人:神奈川住民

現在、神奈川にあるタワーマンションに居住しています。
現在の住まいには満足していますが、修繕費があがることだけが気がかりです。

もし転居する場合、次もタワーマンションを住みたいと検討していますが、タワーマンション自体は他のマンションより高く売れるのでしょうか?
低層階を購入しましたが、購入時より高く売れれば住み替えも検討したいと考えています

ご質問ありがとうございます。回答させて頂きますね。

まず結論から申し上げますと、現在のタワーマンションに継続してお住まいになられる方が良いかも知れませんね。

修繕費の上昇で毎月の出費が増えることが気がかりという事ですが、「現在の住まいには満足」されておられるとのことで良かったです。もし修繕費が上がらなかったら将来も今と変わらず快適に住まい続けておられることと思います。

本件はお金の問題として、比較のために住み替えした場合を考えてみます。

査定について

まず購入時より高く売れるかどうかは、実際に仲介業者に査定を出されれば、だいたい分かります。

査定の依頼はWebで完結しますし、もちろん無料です。より突っ込んだ査定にあたっては実査(ご自宅への訪問)が必要になりますので少し手間ですが、結果を聞いて最終的に断っても無料ですから、金銭面ではご心配なさらないで下さい。

時間に余裕があるなら3社くらいに来てもらって、それぞれの査定価格の違いを見た方が、想定の成約価格が掴みやすいです。

たまに媒介契約を取りたいために調子のいい査定価格を出してくる業者もいるため複数査定が良いです。ただし、よく不動産査定のWebサービスで「10社まとめて、らくらく査定!」みたいなやつがありますが、大量に電話がかかってきて面倒この上ないですから止めましょう。

大手の方が現実的な査定をしてくれるので、個別に依頼すればOKです。

結果、「購入時より高く売れそう」だとします。
(だとすると残債があっても消せますね。)

買い替え手順について

「タワマンが高く売れるか」については、タワマンは大規模だったりランドマーク性があったりで、一般的な板状マンションよりは高いのかも知れませんが、新しく買うのもタワマンなら同様に高くなってしまいますね。

また市況的に売り値が高いなら、買い値も高いことになります。自己居住のマンションだと売買のタイミングが合ってしまうため、結局は「行って来い」になってしまいます。

ここから話を簡単にするために、新タワマン(新築)を7000万で買って、入居後に現タワマンを7000万で売るとします。設定に無理がありますが、簡単のため同額としてます。(現実的には、同額だと部屋が狭くなるでしょうね。)

また修繕費が高くなることが問題なので、引っ越し先は中古じゃなく新築タワマンで1年後に入居と仮定します。

買い替えは、もし神奈川住民さまの資金面に余裕があるなら、それほど面倒じゃないです。

ダブルローン前提、買い先行(新タワマンを先に買って、引っ越してから現タワマンを売る)が出来て簡単なのですが、神奈川県内のどこかはさておき、高額物件でダブルローンを組める個人属性ってなかなかヘビーです。

前提条件として、金利1%、35年返済、返済率30%、元利均等、両タワマンとも9割融資、他の借り入れなしで計算して得られた数字を丸めると、必要な額面年収は約1500万くらいです。(そもそも金融機関が貸してくれればの話で)

よほど余裕がないと難しいので、普通は売りを先行する(先に売って残債を消してから買う)ケースが多いです。この場合、神奈川住民さまは先に現タワマンを売るため住む所がなくなり賃貸物件に一時避難になります。

一方、新タワマンの契約には、「現タワマンが売れなかったら白紙解約できる」という停止条件が付きます。これは買主保護=売主不利の契約で、売主もしくは系列の仲介業者は、現タワマンを短期決戦・媒介契約1サイクル(=3ヶ月以内)で売る必要があります。売主にとっては、キャンセルになるかも知れない住戸を置いておくこと自体リスクだからです。

つまり停止条件付契約の買い替え=時間の余裕がない=現タワマンの安売りになります。
(例では簡単のため7000万で売れることにしてますが、実際は市場価格より安く決まりやすいです)

費用の比較について

めっちゃ説明が長くなりましたが、買い替えに必要な費用をざっくりと列挙しますと、

・現タワマンの売りにかかる諸費用、簡易リフォーム(350万)
・現タワマンを安売りする潜在的損失(300万)※テキトーです
・新タワマンの買いにかかる諸費用(300万)
・賃貸への仮住まいのための諸費用(100万)
・新タワマン入居までの家賃(1年分として240万)
・その他(引っ越し2回分、家具家電新調などあれば)(50万)

上のカッコ書きの金額は規模感を分かりやすくするため書いたもので信憑性ありません。増減ありますし細かい数字の違和感はスルーして下さい。

潜在的損失も鑑みますと、まぁ、軽く1000万以上は飛びそうですね。。。

あとは修繕費の値上げとの数字の比較になります。
月々、いくら上がるのでしょうか。
3000円?5000円?

仮に5000円/月として(結構な幅ですね)、1年で6万円、10年で60万円の支出増で済みます。買い替えにかかるコストと比較したらゼロの数から違います。

また買い替えても、新タワマンでも将来は修繕費が上がりますから同じ問題に直面します。

まとめ

今回の話を伺って、現タワマンでとても良いと思ったことは冒頭に書いた通り、神奈川住民さまが満足しておられることです。これは本当に大事なことで、素晴らしいことだと思います。

もし今の生活が不満で不満で仕方がないなら、それなりの対価を支払って生活水準向上をはかることをご検討されて良いかも知れませんが、満足されているのであれば、修繕費の値上げを受け入れる方がよほど安上がりで、全体としての生活満足度も高いのではないかと思いました。

自己居住用不動産の買い替えって、ガチャガチャやると普通は諸費用負けします。だから買った時より高く売れても、諸費用を考えたら多くは損します。本当に良いマンションを選ぶ選球眼があれば話は別ですが、その辺はマンマニ先生にご相談ください。

修繕費が上がること単体を見ると残念なのですが、折角気に入って決められた快適なマンションを将来とも丁寧にメンテナンスするための必要経費ですから死に金ではありません。

難しい判断を実行する管理組合の方々もきっと優秀で今のマンションに愛着を持たれていることと思います。これは、とても素晴らしいことですよ。

以上、ご参考になりましたら幸いです^^

 
注釈:
当方からのご回答は、過去にスムログに頂いた古めの質問をピックアップさせて頂いております。特定のケースについてご質問の際、その内容を一般化して多くの方に関係する内容とさせていただく場合があります。また本記事は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。

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ABOUTこの記事をかいた人

マンション専門ブログ「スムログ」担当者です。某デベで新築営業した後、Web業界に転身しました。
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