【お便り返し】ドゥトゥールと豊海タワーの資産性の見通しについて教えてほしい

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。

差出人: 古参サウナー

誰に答えて欲しいですか？

全員、マンションマニア、のらえもん、ふじふじ太、稲垣ヨシクニ

メッセージ本文:

スムログ編集部・読者のみなさまへ

こんにちは。湾岸エリア在住の「古参サウナー 31歳」と申します。いつも皆さまの知見に助けられています。

――――――――――――――――――――――――――――――

【プロフィール】

・家族構成　：私31／妻29／娘2歳（2人目も検討中）

・世帯年収　：私2,500万円／妻750万円

・金融資産　：現預金＋投信約3,000万円

・予算上限　：2億円以内

・現住居　　：ドゥ・トゥール 70㎡ 2LDKを2022年に購入

――――――――――――――――――――――――――――――

【背景と悩み】

子どもの成長を見据えると 2LDKでは手狭。湾岸価格の高騰もあり、早めに次の住まいを確保すべきか悩んでいます。

ドゥ・トゥールの便利な立地と共用施設（サウナやスーパー直結など）は気に入っており、同マンション内で72㎡の3LDKへ水平移動が第一候補。

一方で、ザ・豊海タワー（71㎡ 3LDK・2027年竣工予定）の新築魅力も捨てがたく、抽選は厳しいと承知しつつ “万が一当選した場合” の判断基準を整理したいと考えています。

――――――――――――――――――――――――――――――

【比較イメージ】

◆ ドゥ・トゥール

＜メリット＞

駅徒歩に加えシャトルバスもあり通勤・保育園送迎がスムーズ

スーパー直結やサウナ付きなど、現在の生活満足度をそのまま維持

＜懸念＞

築10年で設備更新フェーズに入りつつある

既に坪単価が高く、今後の上昇余地は限定的か

◆ ザ・豊海タワー

＜メリット＞

新築・曲線フォルムとレインボーブリッジビューで将来の希少性に期待

最新のラウンジやワークブースなどアップデートされた共用施設

＜懸念＞

駅徒歩10分超で共働きの送迎動線は重くなる可能性

駅遠さで案外価格伸びない？

――――――――――――――――――――――――――――――

【みなさまに伺いたいこと】

資産性の見通し

・築10年のドゥ・トゥール3LDKは今後5〜10年どの程度値を保てるでしょうか。

・豊海タワーはどうなると思いますか？

生活利便性 vs. 将来価値

・駅近で現在の生活満足度を維持する安心感と、新築・眺望ブランドの伸びしろ──長期目線でどちらが賢明でしょうか。

72㎡ 3LDKのリアル

・子ども二人を想定した際、湾岸タワマンの72㎡ 3LDKは実際に住んでみてどう感じるか

――――――――――――――――――――――――――――――

ドゥ・トゥールの安定した暮らしを選ぶか、豊海タワーの新築ポテンシャルに賭けるか──。

湾岸マンションに詳しい皆さまの率直なご意見をお待ちしております。よろしくお願いいたします！

— 古参サウナー 31歳

お便り頂きありがとうございます！

31歳という若さで凄まじいご与信ですね。

しかも2022年にドゥトゥールをご購入されていらっしゃるとのことですから、含み益も凄まじいことになっていることでしょう。
おそらく6000~7000万円前後の含み益というイメージでしょうか。
何とも羨ましい限りです。

背景やご質問も大変綺麗にまとめて頂いてありがとうございます。

「ドゥトゥール」と「ザ・豊海タワー」の比較ということで、大変妙味あるご質問ありがとうございます。

私の所感ですが、以下の通り回答させて頂きます。

資産性の見通し

・築10年のドゥ・トゥール3LDKは今後5〜10年どの程度値を保てるでしょうか。

いくらまで上がるとは立場上お答えしかねるのですが、少なくとも今後5〜10年で価格が下がる可能性は非常に低いと考えております。

勝どきエリアの将来性を加味すると、むしろまだ上昇傾向が継続する可能性が高いと予想しております。

価格が上がるかどうかは経済状況とエリアの再開発の余地に依存する訳ですが、新築タワマンの供給、築地市場の再開発、りんかい新線など目玉となる開発が目白押しですので、勝どきエリアは資産価値の観点では大変期待値が高いエリアと言えます。

今から10 年後だとドゥトゥールも築20年近くになる訳ですが、築20年のタワマンって売れるの？という疑問を抱いていらっしゃるのかもしれません。

ずばり私から言わせてもらうと、築20年なんてまだまだ築浅な方です。

すでに築20年を超えている湾岸タワマンも複数件ございますが、築浅マンションに比べると価格上昇のスピードは緩やかにはなっているものの、もれなくすべて価格上昇中です。

ある特定の年数を過ぎると売れなくなって価格が暴落するというのは幻想です。

築年数の経過を実感しやすいのは「専有部の内装」ですが、内装をリフォームすることで同じエリアの築浅マンションとさほど変わらない単価で成約に至っておりますので、マンション自体の築年数というのはあくまで単なる数字であり、中古メインの取引市場が一般化すると、今後さほど重要視されなくなるものだと思っています。

・豊海タワーはどうなると思いますか？

上に同じです。

勝どきエリアの将来性に準ずるので、ドゥトゥールと同様に大変期待値の高いマンションと言えます。

ここからはドゥ・トゥールとの比較という観点で考察してみます。

やや駅から遠くなる代わりに、圧倒的なデザインと眺望と築浅という希少性を得ることができます。
これはすでに古参サウナーさんもご認識しておるところだと思います。

最近の湾岸エリアの傾向を見ると、駅からの距離の優先順位がやや下がり、それよりもデザイン性・眺望・築浅という優先順位が高まってきております。
晴海フラッグ、パークタワー晴海、スカイズの躍進がそれを証明しています。

これらの事例より、相対的にみて「デザイン性の高い大規模築浅マンション（築15年以内くらい）」が、価格が上がりやすい傾向にあると仮定してみます。

この流れが継続すると読むなら、豊海タワーはまさにそれにばっちり当てはまっておりますから、少なくとも豊海タワーが築10年〜15年になるまでは価格が上がりやすい条件が揃っていると言えます。

一方でドゥトゥールは駅近という強みはあるものの、築年数の経過と共に価格上昇がやや緩やかになるかもしれません。（あくまで豊海と比べてという話しです）

そう考えると、どちらが資産性の見通しとして優位かというと、「豊海タワー」なのかなと思います。
（どっちも高いという中で、どちらかというとというニュアンスです）

この資産性の優劣は、どちらが勝どきエリアで「ナンバー2」のポジションを取るのかということだと思います。

今はドゥトゥールが勝どきナンバー2として君臨しておりますが、豊海タワーが完成すると、話題性・規模感・デザイン性・築浅など総合的にみて、おそらく豊海タワーがナンバー2に取って代わるのかなと思います。

セントラルガーデン月島と豊海タワーはどっちが上かという議論も今後出そうですが、その考察はまた後日ということで。

完成前なので想像の範囲は超えませんが、個人的な好みでいうなら、豊海に一票です。

生活利便性 vs. 将来価値

・駅近で現在の生活満足度を維持する安心感と、新築・眺望ブランドの伸びしろ──長期目線でどちらが賢明でしょうか。

居住性と資産性どちらに軸足を置いて物件選びをするかということですね。

実現可能性も考慮すると、居住性ならドゥトゥール、資産性なら豊海タワーという判断でしょうか。

「どちらが賢明か」と言われると、　やはり実現可能性が高くて安心感があって、お好きなサウナもあるドゥトゥールに軍配が上がります。
将来の資産性よりも今の居住性が大事です。

ただ、古参サウナーさんの諸々の背景を考慮すると、今急いで買い替えなければいけないような切羽詰まった状況でもなさそうで、すでに最良のポジションをもっているということを考えると、まだ豊海タワーの抽選にチャレンジしても良いのではないかと思いますよ。

もし当たったら引っ越せという神の導きだと解釈しましょう。
他力本願に身を委ねるのも時には悪くないです。

それでだめだったら、ドゥトゥールの広い中古を買うでも決して遅くはないと思います。

72㎡ 3LDKのリアル

・子ども二人を想定した際、湾岸タワマンの72㎡ 3LDKは実際に住んでみてどう感じるか

この部分は個人差があり、ご家庭の荷物の量などにもよる部分ですので一概には言えません。

が、一般的にいうと、ご家族4人暮らしで72㎡だと狭く感じる方の方が多いと思います。

引越しの動機が「手狭で」ということですが、今70㎡の2LDKに住んでいて、72㎡の3LDKに引っ越したとしても、一部屋増えるのは良いもののそれほど体感の広さは変わらない気がします。

お子様が未就学児である内はまだ良いのですが、二人目のお子様が産まれて二人とも6歳を超えてくるとなかなか苦しくなりそうです。

5年程度で買い替える前提で引っ越すのであれば問題なさそうですが、10年住んでいくつもりならもう少し広い方が良いのではないかと思います。

ちなみに、国土交通省が提示している4人暮らしの「誘導居住面積（豊かな住生活を送るために必要と考えられる住宅の面積に関する水準）」は都市型で95㎡とされております。

95㎡とまでは言いませんが、就学児2名と住んでいくと考えると、できれば80㎡前後はほしいところです。

その広いお部屋のニーズの受け皿になっているのが「晴海フラッグ」という訳です。
広い部屋への引越しであれば、晴海フラッグも合わせてご検討されると良いかと思います！

上記、古参サウナーさんのご参考になれば幸いです。

ご講読頂きありがとうございました！

＜ふじふじ太公式YouTubeチャンネル＞