こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: 散歩好き
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太, 稲垣ヨシクニ
メッセージ本文:
相場を踏まえた売却の方向性
こんにちは。いつも参考にさせて頂いております。
現居のマンションは3回目の購入（1軒目、2軒目は売却済み）で2020年に購入したのですが、直近で売却査定をしたところ4000～6000万円程度の手戻りがありそうだということが分かりました。
今後の市況がどのような方向になるのかは全くわかりませんが、現在これだけの手戻りがあるのであれば一度売却をすることで次回購入の際の手付金に使用したり、有価証券に換えて運用することで配当を得るのもありかと考えるようになりました。
30代前半の夫婦共働きで世帯年収は1700万円程度、子供は未就学児のため現在の住んでいるエリアからすぐに出ることは考えておらず、買い替えたいと思うマンションも同じエリアには無い状況です。
売却する場合は欲しいマンションが販売されるまで（同じエリアではおそらく2026年以降）賃貸に住むことになりますが、(1)現居に住み続ける、(2)売却し周辺エリアを含める形で中古・新築マンションを購入、(3)売却し賃貸に移る、どのような選択肢が良いかアドバイス頂けないでしょうか。
お便り頂き有難う御座います！
3回目の購入で売却後の手戻りが4000〜6000万円ですか！
なんと羨ましい！笑
かなり売却益が出そうなので、この辺りで一度利益確定をした方が良いかということですね。
お気持ちよくわかります。
数千万円の売却益に目がくらみますよね。
個人的には、利確だけを目的に家を売却するのはあまりお勧めではございません。
今のお住まいにそれほど不満がある訳でもなさそうですし、買い替えたいマンションもないということであれば、ひとまずは「（1）現居に住み続ける」のがよろしいかと思います。
どのエリアにどういうマンションを購入しているのかにもよるのですが、すでにかなり価格が上がっているということを考えると資産性の高いマンションをご所有されているのではないかと推測しております。
ということは、現状ですでに良いポジションセットができている証明とも言えますので、無理して高い手数料を払って買い替える必要もないと思います。
よくネット広告で今はバブルだから家を売却しましょうという内容のCMを目にしますが、はっきり言いますが売却が欲しい不動産業者のポジショントークです。
家というものは本来、上がったから売るとか、下がったから買うとか、そういうものではございません。
一般的にはマンションありきで生活を考えるのではなく、生活ありきでマンションを考えるのです（マンション購入が趣味の方を除く）
査定をして売却価格の目安を知っておくこと自体はご自身の精神衛生上も良いのでおすすめです。
私も多くのお客様の仲介を経験してきましたが、買う必要性ができた時に買い、売る必要性ができた時に売っている方が、最も満足度が高いように思います。
過去10年間価格は上がり続け、オリンピック後に暴落がくると予想して当時利確だけを目的に急いで売却をされた方もいらっしゃったと思いますが、今となっては売らなければ良かったと後悔している方も少なくないでしょう。
未来のことは誰にもわかりませんので、必要性に応じて売り買いをすることが最適解だと思います。
手付金が足りなそう、買いたいマンションがある、税制優遇を活かしたい、狙い目の有価証券があるなど、売却をする理由が明確な方（資金の用途が明確な方）であれば今売るのもありですが、大した目的なく売ると後から自分に言い訳ができないので後悔しやすかったりします。
散歩好きさんはまだ30代前半とお若く、3年後（2026年）でも余裕でローンが組める年齢ですので、今のポジションセットをキープしながら、買い替えたい理由ができたタイミングで買い替えることをお勧めいたします。
逆に一番やめた方が良い選択肢は「（3）売却し賃貸に移る」です。
せっかく良いマンションをご購入されていて、ほぼ家賃なし（むしろ増えた）の生活ができているものを放棄するのは大変もったいないです。
言い換えるなら、今後値上がりする可能性のあるマンションを売って、確実に値下がりするとわかっているマンションに買い替えるのと同意義です。
法人契約などで家賃負担を安く抑えることができたり、定住する気がなく色々な場所に住みたいという好奇心が強い方であったり、今後不動産価格の大暴落が来ると予想されているのであれば（3）もありですね。
「(2)売却し周辺エリアを含める形で中古・新築マンションを購入」については、利確を目的にとりえあえずすぐ買い替えるというイメージかと思いますが、それが有効なのは住宅ローンの年齢上限が迫っている方か、ローン借り入れを増やしたい（与信を生かしきれていない方）という考えをお持ちの方です。
例えば、今買い替えないとローン35年組めなくなって月々の負担が重くなる、健康リスクの不安が高まり低金利でローンが組めなくなるという方であれば、好条件でローンを組める内に早めに買い替えた方が吉です。
または、かなり残債が減ってきているので売却して利確をして自己資金を増やしつつ、新たにローンを与信MAXで組んで新規借入れを増やすことでインフレにも備えられるし与信も最大限生かすという攻めの姿勢の方が該当します。
散歩好きさんの場合は年齢も若く、所有期間的にそこまで残債が減っている訳でもなく、すでに与信も良い感じで活かしていると思いますので、よほど自己資金が少なくて困っているという訳でもなければ、急いで買い替える必要はないと思います。
最初の話しに戻りますが、今は現状維持で機会を伺い、買い替えたい理由ができた時に売却をするのがおすすめです！
上記、散歩好きさんの参考になれば幸いです。
ご講読頂き有難う御座いました！
ふじふじ太
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たとえ不動産が大暴落すると予想をしていても、
以下の試算の通り現居の買い替えはおすすめできなそうです。
時価1億円のマンションを現在保有
売却時手数料(3.3%)+引越費用=400万円
3年間の賃料(月25万)=900万円
購入時手数料+登記&ローン手数料+引越費用=700万円
3年以内にリーマンショックのレベルでマンション価格が2割下落すると仮定しても、
売却&賃貸&購入の費用とトントンになるので、
やはり現居の売却はお勧めできないという結論ですね。