HARUMI FLAGを今こそ冷静に考察してみる【稲垣ヨシクニコラム】

不動産仲介の仕事をしていて今最も多い質問が

『HARUMI FLAGが値上がりしますか？』

です。

HARUMI FLAGについては読者の方には説明不要かと思いますのでここでは省略致します。

先日HARUMI FLAGの中古物件（勿論未入居）で初めての成約事例が出たので考察することにしました。

Sun VillageのA棟でレインボーブリッジ向きと良い配置のお部屋だと思います。

表記上徒歩18分で坪単価は565.3万円です。

近隣の物件、

・ザ・パークハウス晴海タワーズ（ティアロ・クロノ）　坪450万程度（勝どき11～13分）

・パークタワー晴海　坪480万程度（月島12分）

・ドゥ・トゥール　坪550万程度（勝どき9分）

・勝どきザ・タワー　坪500万程度（勝どき7分）

と比較しても割高の成約事例です。

現在SUUMOで募集されているお部屋は坪436万円と若干現実的です。

現在新築で販売中の物件はSKY　DUOでSUN　VILLAGEとPARK　VILLAGEに

2025年10月ツインタワーとして完成を予定しております。

平均坪単価は350万程度と晴海の中では割安と言えます。

来年2024年に勝どき周辺でパークタワー勝どき（1715戸）、HARUMI FLAG（2690戸）が引き渡しとなり、

合計4405戸が入居開始となります。

その10％がマーケットに出ると440戸程度もの売り物件がマーケットに放出されるため値崩れが起きる可能性があります。

これが、ふじふじ太氏が提唱する『湾岸2024年問題』です。

それを踏まえると2024年の在庫が集中するタイミングで高値で売り抜けるのは容易ではないと考えられます。

2026年4月ごろにSKY DUOの引き渡しを迎えるタイミングも1455戸の引き渡しとなるため

同様の問題が生じる恐れがあります。

2025年に一旦相場が落ち着いたタイミングが直近数年では売り時かもしれません。

資産性（値上がり）についてですが、

深沢ハウスの様に駒沢公園隣接で駅から遠いことがメリットとなる物件の様に

HARUMI FLAG全体が街として高い価値を見出せれば長期的にみて資産性が維持ないし上昇する可能性はあります。

ららテラスにはサミットができ、晴海西小学校、晴海西中学校が開校され、

BRTで都心にスムーズにアクセスできる、と魅力が詰まった新しい街なので期待感はあります。

結論として、

物件自体は非常に魅力的なので購入することはおすすめです。

その反面値上がりを期待して購入する場合、先述の要素があり簡単では無いのであまりおすすめはできません。

皆様の物件探しに少しでも役に立てれば幸いです。