すまいよみです。
以下のようなご相談を受けました。
先日の晴海フラッグSKY DUOに奇跡的に当選しました。
住宅ローンをフル活用したいのですが、事前審査が晴海フラッグ提携の金融機関で、現住まいのマンションを事前売却する必要がある条件で通過していました。ちなみに今はネット系のローンです。
契約に向けて、住戸販売を事後にできたり、ガン団信の条件がよいところなど契約までに確認したいのですが、担当営業からは提携先しかローンが組めないと言われました。
何故でしょうか？
他で調べていると、「非提携ローンで組んだ」とか「後売りで対応してもらった」と言っている人を見かけます。
この後、どう進めればよいか、何か良い方法やご意見をいただけないでしょうか。
買い替えの条件面に関して悩んでいる方は多いですね。
大きな前提ですが、現ローンで与信を使い切っていれば、残債額を返済しないと新たなローンは組めません。
買い替えする際の新たなローン審査ついては、申込者の属性（年収、年齢、職業など）、現住まいの評価（売却査定額）と現ローンの残債などを考慮されます。
晴海フラッグの提携金融機関で後売り対応でローンを通しやすいのは、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、ソニー銀行などだと思いますが、金融機関によって条件が異なります。例えば、現住まいの売却査定額がローン残債の120％以上（ローンの残債が6,000万円残っていれば、売却査定額が7,200万円以上）など。
ご相談者様は、その提携の金融機関の中でも「事前売却」が条件で審査を通っていますので、上記のような条件が若干届かなかったと想定されます。営業さんが事前に対応、交渉してくれているはずなので、再度確認しても同じ事を言われるでしょう。
すでにローンを抱えて与信を使い切っていることや、現住まいの評価、残債の額、年収などの属性などを考慮され、スカイデュオを申し込む際にＷで新たなローン審査を組めず、おそらく様々な金融機関を鑑みた上で、その金融機関なら「現ローンで与信を使い切っていても、前売り条件なら審査します」となったかと。
ですので、提携金融機関ならその条件で申し込むしかありません。
晴海フラッグは複数のデベロッパーが担当しているため、担当のデベロッパーによっても、提携先の条件が異なるのかもしれません。
事前売却の条件はどのようなものでしょうか？
新たなローン実行、スカイデュオ引き渡しまでに
①売却して売買契約書の提示で良いのか
②売却代金でローンを完済して「所有権移転・抵当権抹消後の不動産登記簿謄本」の原本を事前提出なのか
もし①であれば、入居までまだ2年あるため、仮住まいしなくて良さそうですよね。
②であれば、後売り可能な金融機関の方が確かに面倒無く住み替えができます。低金利や付帯サービスのために非提携のローンで少しでも条件を良くしたいのもよくわかります。
審査をしてみることはもちろんできると思いますが、後売り可能な買い替えだと、低金利、付帯が充実しているようなネット銀行などは審査が厳しいため、どうしても一部の金融機関に限られてしまいます。
先に売却してローンを早く返済できれば、新たなローンを組むことができますし、新規借入扱いで選択肢も広がるでしょう。
それ以上に、1番の問題点は非提携だと「ローン特約」がつかないことです。営業さんが言った「提携ローンしかできない」意味はそこだと思います。引き渡しまで2年間もあるため、何か不慮の事態があったときのために、できれば「ローン特約」がついていた方が安心です。
他に考えられる選択肢は、「フラット35」です。現在の金融機関の残債を見ないため、後売り条件で審査ができると思います。持ち出しは増えますが、フラット35でいったん借りて、あとで「やはり変動金利が良い」となったら借り換える方法もあります。晴海フラッグでも提携のフラット35があると思います。
そのあたりを含め、営業さんと確認、相談してみてください。
最後に、スカイデュオは誰もが羨む人気のタワーマンションです。当選されたわけですから、大きな枠組みとして「なんとしてもスカイデュオを引き渡しされるためにローンを組む」ことに焦点をあてて、少しの条件を捨てることも大切かと思います。後売り条件ができず仮住まいすることは面倒ですが、スカイデュオの引き渡しまでの内覧会やオプション会と合わせ、イベントとして楽しむくらいで臨んでみてはいかがでしょうか。
簡単ですが、以上になります。
戸数の多い大型物件ですと融資実行と同日付けでの抵当権設定登記が完了しない場合があるので、提携ローン以外は不可の可能性があるかと。
提携ローンの条件が悪いではなく、ご自身の年収が低く、現在の住宅ローンの残債と晴海フラッグの住宅ローンの借入額を合わせると返済比率が35％以上になるだけではないでしょうか。後売りしたければ、年収をあげるか親の援助か借入額を減らすしかない。そして、非提携の住宅ローンはお客様ご自身で後売り可能な金融機関を探して事前審査の承認を得なければなりません。つなぎ融資も必要になるかもしれません。大変です。またフラット35ですが、金利が高く毎月のように手数料が上がってます。返済が難しいでしょう。他のお客様が後売りできたなんて、意味がありません。年収と残債が違うはずです。引渡までの2年間は、カードの使用を控え車は買わないなどの節制が必要になります。